В описанной ситуации центральным юридическим фактом является смерть тети, после которой открылось наследство. Поскольку завещания не было, наследование происходило по закону, а племянник стал единственным наследником на дом благодаря отказу других наследников первой очереди (дядей) в его пользу. Отказ от наследства в пользу конкретного лица — это юридически значимое действие, которое напрямую повлияло на объем прав племянника. Таким образом, в части дома правоотношения являются наследственными, и племянник приобрел право собственности на жилой дом в порядке наследования.
Однако ключевая проблема — земельный участок. Хотя дом и земля физически связаны (участок является территорией, на которой расположен дом), с правовой точки зрения это два самостоятельных объекта недвижимости. Земельный участок не входил в наследственную массу, так как тетя при жизни не зарегистрировала на него право собственности и не оформила иных формальных прав (например, право постоянного (бессрочного) пользования или аренды). Фактическое пользование участком с 1988 года, даже длительное и открытое, не создало у тети титула собственника.
Отсюда возникает две группы правоотношений.
Первая — наследственные правоотношения в отношении дома. Здесь всё урегулировано: свидетельство о праве на наследство на дом получено.
Вторая — земельно-правовые отношения. После смерти тети фактическое владение участком перешло к племяннику вместе с домом, но без правового основания. Администрация, будучи собственником нераспоряженной земли (если участок находится в государственной или муниципальной собственности), рассматривает племянника как лицо, самовольно использующее землю. Требование о выкупе по рыночной стоимости — это позиция администрации как собственника земли, которая хочет распорядиться участком путем его продажи.
Здесь юридически значимы несколько обстоятельств:
-
Возможность применения приобретательной давности. Тетя владела участком с 1988 года до дня смерти. Срок владения для приобретательной давности составляет 15 лет (срок для недвижимости). Формально этот срок истек. Однако по общему правилу приобретательная давность не работает в отношении земли, находящейся в публичной собственности (государственной или муниципальной), если она не была предоставлена лицу на каком-либо праве. Фактическое пользование без оформления прав не создает добросовестного владения, необходимого для давности, если владелец знал, что участок ему не принадлежит. Кроме того, племянник — новый владелец дома. Он может присоединить время владения тети к своему, но это не гарантирует успеха, так как необходимо доказать добросовестность всего периода владения. Судебная практика по таким делам противоречива, и для администрации это необязательный способ.
-
Наличие зарегистрированного права на дом и справки БТИ. Федеральный закон предусматривает исключительное право собственника здания на приватизацию или выкуп земельного участка под ним по льготной цене (как правило, по кадастровой стоимости, а не по рыночной). Это право возникает в силу закона и не зависит от того, оформляла ли прежний владелец что-либо на землю. Справка БТИ доказывает, что дом находится в границах этого конкретного участка. Юридически значимо то, что племянник стал собственником жилого дома, который расположен на спорном участке. Это дает ему законное основание требовать предоставления участка в собственность (или в аренду) в упрощенном порядке, минуя торги.
-
Отсутствие оформленных прав на землю у тети. Это осложняет ситуацию, но не делает её безнадежной. Если бы участок был предоставлен тете на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, он автоматически перешел бы к наследнику. Здесь же такого права не возникло, поэтому необходимо разбираться с «переходом» права на землю к новому собственнику дома.
Таким образом, суть ситуации: племянник унаследовал один объект недвижимости (дом), но столкнулся с необходимостью оформления другого (земля), который к наследству не относился, но без которого пользование домом невозможно. Правовая квалификация — это комплекс наследственных и земельно-правовых отношений с элементами фактического владения. Ключевой вопрос: есть ли у племянника законное право на бесплатное или льготное приобретение земли как у собственника расположенного на ней объекта недвижимости, или же он вынужден подчиниться требованию администрации о выкупе по рыночной стоимости.
При анализе правовой ситуации ключевым является вопрос, входило ли право на земельный участок в состав наследства. Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и имущественные права. Поскольку тетя не оформила право собственности на участок и не имела на него зарегистрированного права, само по себе право собственности на землю в наследственную массу не вошло. Однако она могла иметь право пользования участком или фактическое владение, которое может быть защищено.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Тем не менее племянник принял наследство на дом, и в силу ст. 1152 ГК РФ принятие части наследства означает принятие всего причитающегося наследства. Но эта норма не создает для наследника прав, которых у наследодателя не было. Поэтому единственный путь приобрести участок в собственность — либо доказать, что тетя сама приобрела его при жизни, либо использовать иные основания, не связанные с наследственным правопреемством.
Основной инструмент для приобретения права собственности на участок без выкупа — приобретательная давность, предусмотренная ст. 234 ГК РФ. Тетя владела участком открыто и непрерывно с 1988 года, то есть более 15 лет. Племянник как универсальный правопреемник (наследник) вправе присоединить время владения тети к своему согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ. Для этого ему нужно вступить во владение участком после смерти тети (например, обрабатывать, поставить забор) и обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок в силу приобретательной давности. Добросовестность владения может быть подтверждена тем, что тетя и племянник не знали и не должны были знать об отсутствии у них юридического титула, особенно с учетом того, что земля находилась в фактическом пользовании с 1988 года и дом стоял на участке. Суд может признать давностное владение, несмотря на отсутствие государственной регистрации прав наследодателя.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
- Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234
Помимо приобретательной давности, у племянника как собственника расположенного на участке дома есть исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду в силу ст. 39.20 ЗК РФ. Эта норма не устанавливает обязанности выкупа по рыночной цене: цена выкупа регулируется земельным законодательством и составляет кадастровую стоимость, если участок не относится к землям, для которых установлен особый порядок (например, приватизация). Администрация не вправе требовать рыночную стоимость, если участок предоставлен для эксплуатации дома, особенно если дом был возведен до 1990-х годов. Однако эта норма предполагает именно выкуп (плату), а не бесплатное приобретение.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Бесплатно оформить участок можно при наличии оснований, предусмотренных ст. 49 Федерального закона № 218-ФЗ. Эта норма позволяет зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 г.), если к гражданину перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на этом участке здание. В рассматриваемой ситуации дом был построен более 64 лет назад, и тетя пользовалась участком с 1988 года, то есть до 2001 года. Наличие справки БТИ о расположении дома на территории участка подтверждает, что участок сформирован и занят строением. Если будет доказано, что участок был фактически предоставлен тете (например, решением местной администрации, выпиской из похозяйственной книги или иным документом), то племянник может зарегистрировать право собственности на участок без выкупа, подав заявление в Росреестр с приложением документов, подтверждающих предоставление участка до 2001 года. Даже если таких документов нет, сам факт владения с 1988 года и наличие унаследованного дома могут быть признаны в судебном порядке основанием для применения ст. 49 218-ФЗ.
Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земе
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 49
Дополнительным аргументом служит ст. 271 ГК РФ, закрепляющая право пользования земельным участком собственником здания, но это право не тождественно праву собственности. Оно может быть использовано для защиты от сноса и для требований к администрации о предоставлении участка в аренду или собственность, но не для бесплатного приобретения.
- Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
- При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 271
Статья 273 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок при переходе права на здание неприменима, поскольку тетя не была собственником участка. Однако если суд признает, что тетя приобрела участок по давности владения, то после признания этого права наследник может сослаться на ст. 273 в совокупности со ст. 218 ГК РФ о наследовании.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218
Таким образом, племяннику рекомендуется: 1) подать иск о признании права собственности на участок в порядке приобретательной давности (присоединив владение тети); 2) одновременно или альтернативно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права на участок на основании ст. 49 218-ФЗ, приложив справку БТИ, свидетельство о наследовании дома и документы, подтверждающие пользование участком до 2001 года; 3) если администрация настаивает на выкупе по рыночной стоимости, оспорить это требование, ссылаясь на исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ с выкупом по кадастровой стоимости. Наличие справки БТИ и зарегистрированного права на дом существенно укрепляет позицию, так как доказывает, что участок сформирован и занят строением, а значит, подлежит передаче собственнику дома.
