Дом, доставшийся брату и сестре по завещанию, находится в их общей долевой собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве общей собственности, и поскольку доли каждого определены завещанием, такая собственность является долевой. Сестра, как собственник своей доли, вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе подарить брату. При этом доля сестры не находится под арестом или иным обременением, и в сделке участвуют только два совершеннолетних дееспособных гражданина.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Ключевой вопрос — нужно ли разрешение органа опеки на сделку из-за регистрации в доме несовершеннолетнего ребенка, который не является собственником? Прямой ответ дает ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Эта норма устанавливает, что предварительное разрешение органа опеки требуется для сделок по отчуждению имущества подопечного. Ребенок, прописанный в доме, но не являющийся его собственником, не является подопечным (опека над ним не установлена, его имущественные права не затрагиваются сделкой). Сделка по отчуждению доли совершается между двумя собственниками, и ребенок не является стороной договора, не имеет права собственности на отчуждаемую долю и не теряет никакого имущества. Следовательно, на данную сделку разрешение органа опеки и попечительства не требуется, так как она не затрагивает имущественные права несовершеннолетнего (он не является ни собственником, ни подопечным, и его жилищные права как пользователя после смены собственника доли сохраняются — брат станет единственным собственником, а регистрация ребенка не прекращается).
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
- Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних граждан, не находящихся под опекой или попечительством, в случае, если такие несовершеннолетние граждане остаются без попечения единственного родителя или обоих родителей либо если такое отчуждение осуществляется с нарушением прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Оценивая выбор между договором дарения и купли-продажи, необходимо руководствоваться ст. 572 ГК РФ. Дарение — это безвозмездная сделка. Если сестра дарит свою долю брату, она не получает от него встречного предоставления. Такая сделка между братом и сестрой (близкие родственники — братья и сестры) освобождается от налога на доходы физических лиц для одаряемого (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, но это за рамками предоставленного контекста). Даритель же не получает дохода, поэтому налоговая нагрузка на стороны минимальна. Если же оформить куплю-продажу (даже по минимальной цене), то у сестры (продавца) возникает доход, который подлежит налогообложению (НДФЛ 13%), если доля была в собственности менее минимального срока владения (для недвижимости, полученной по наследству, этот срок составляет 3 года со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя — ст. 217.1 НК РФ, но это также за рамками контекста). Таким образом, если сестра владеет долей менее 3 лет, то при продаже ей придется заплатить налог с полученной суммы (или заявить вычет), а при дарении налога не возникнет. Кроме того, нотариус, возможно, имел в виду не налоговые последствия, а стоимость нотариального удостоверения: для договора купли-продажи размер госпошлины может быть ниже, чем для договора дарения, а также меньше затрат на оформление согласия супруга и т.д. Однако для брата-одаряемого при дарении отсутствует обязанность платить налог (при условии, что он близкий родственник), а при купле-продаже у него может возникнуть право на имущественный вычет (как у покупателя). С точки зрения правовой чистоты и налоговых рисков для сторон дарение доли между братом и сестрой является более выгодным и простым вариантом, если стороны не преследуют иные цели (например, передача денег в обход закона).
Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Риски, связанные с регистрацией несовершеннолетнего в доме, при дарении или купле-продаже доли брату минимальны, поскольку ребенок не является собственником. После совершения сделки брат станет единственным собственником. Ребенок, зарегистрированный по месту жительства, сохраняет право пользования домом до момента его выписки в установленном порядке (добровольно или по решению суда). Сам по себе факт регистрации не дает ребенку права собственности, и сделка не может быть оспорена на этом основании, если только не будет доказано, что сделка нарушает его жилищные права (например, ребенок лишается единственного жилья). Поскольку ребенок не теряет права пользования (смена собственника не прекращает его регистрацию), нарушения его прав не происходит. Для минимизации рисков можно получить нотариально заверенное обязательство нового собственника (брата) не препятствовать проживанию ребенка или, наоборот, при необходимости выписывать ребенка в другое место с согласия родителей. Однако в рамках закона «Об опеке и попечительстве» (ст. 21) разрешение не требуется, так как ребенок не является подопечным и его имущество не отчуждается. Таким образом, процедура дарения доли между братом и сестрой является законной и безопасной с точки зрения прав ребенка, а рекомендация нотариуса оформить куплю-продажу могла быть обусловлена его собственными расчетами стоимости услуг, а не налоговыми или правовыми преимуществами.
