Анализ применимых норм начнем с оценки возможности отказаться от наследственной доли после ее принятия. Согласно статье 1157 ГК РФ, наследник может отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (шесть месяцев со дня открытия наследства), в том числе если наследство уже фактически принято. Однако по истечении этого срока отказ возможен только в судебном порядке при наличии уважительных причин пропуска срока.
- Наследник вправе отказаться от наследства в течение срока, установленного для принятия наследства (статья 1154), в том числе в случае, когда он уже принял наследство. Если наследник совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (пункт 2 статьи 1153), суд может по заявлению этого наследника признать его отказавшимся от наследства и по истечении установленного срока, если найдет причины пропуска срока уважительными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1157
Поскольку у вас уже на руках свидетельство о праве на наследство (то есть наследство принято), и, вероятно, шестимесячный срок истек, отказ от наследства не является доступным вариантом без судебного разбирательства. При этом отказ от части наследства в пользу матери также невозможен: статья 1158 ГК РФ допускает отказ в пользу других наследников, но только в течение того же шестимесячного срока, и такой отказ не может быть совершен после выдачи свидетельства о праве на наследство, если не доказана уважительность пропуска срока через суд. Кроме того, отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно.
Отказ от наследства в пользу лиц, не указанных в пункте 1 настоящей ста
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1158
Таким образом, ключевой путь — не отказ, а передача уже принадлежащей вам доли матери. Наиболее подходящий способ с точки зрения налогов — договор дарения. Статья 572 ГК РФ определяет дарение как безвозмездную передачу вещи в собственность, и ваша ситуация подпадает под это определение, так как вы хотите передать долю квартиры без какой-либо оплаты или встречного обязательства.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 572
Важнейший для вас аспект — налогообложение. Вы указали, что мать не хочет платить налоги. При дарении доли недвижимости между близкими родственниками НДФЛ не уплачивается. Сын и мать являются близкими родственниками, и пункт 18.1 статьи 217 НК РФ прямо освобождает такие доходы от налогообложения. Это означает, что ни вам, ни матери не придется платить налог на доходы физических лиц при дарении.
Статья 217 НК РФ перечисляет доходы, не подлежащие налогообложению. Пункт 18.1 освобождает от НДФЛ доходы в денежной и натуральной форме, получаемые в порядке дарения от физических лиц, за исключением случаев дарения недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев, если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Таким образом, дарение доли недвижимости между матерью и сыном (близкие родственники) освобождается от налогообложения.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217
Теперь о форме сделки. Договор дарения недвижимости между гражданами, в силу статьи 574 ГК РФ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что договор должен быть заверен нотариусом, и простая письменная форма (подписание без нотариуса) недействительна. Ранее попытка дарения через МФЦ не удалась, так как МФЦ не удостоверяет сделки требующие нотариальной формы — он лишь принимает документы на регистрацию после нотариального удостоверения.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 574
Основная проблема — ваше отсутствие в городе нахождения квартиры. Закон предоставляет несколько способов решить это без личного присутствия обоих сторон одновременно у одного нотариуса. Первый способ — нотариальная доверенность. Вы можете обратиться к любому нотариусу в вашем городе и выдать доверенность на имя матери или третьего лица (например, родственника или юриста) на право подписания договора дарения от вашего имени и подачи документов на регистрацию. Согласно статье 59 Основ законодательства о нотариате, нотариус удостоверяет доверенности, и такая доверенность будет действительна на всей территории России. Затем мать (или представитель) с этой доверенностью и вашим экземпляром подписанного договора (если договор будет подписан лично матерью как одаряемой) может обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры для удостоверения договора дарения. Важно: если доверенность выдается на имя матери, то она не может представлять вас как дарителя при дарении самой себе — это создает конфликт интересов. Поэтому рекомендуется выдать доверенность на иное лицо, которому вы доверяете (например, на супруга матери, другого родственника или адвоката). Нотариус проверит полномочия представителя на основании статьи 43 Основ.
- удостоверяют сделки; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 35
При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 43
Второй, более современный и удобный способ — удостоверение сделки двумя нотариусами без совместного присутствия сторон. Статья 53.1 Основ законодательства о нотариате прямо предусматривает такую возможность: вы можете обратиться к нотариусу в вашем городе, мать — к нотариусу в городе, где находится квартира (или в любом другом месте в пределах субъекта РФ, где находится недвижимость, согласно статье 56 Основ). Каждый нотариус удостоверит подпись своей стороны на экземпляре договора в электронной форме, подписанном простой электронной подписью. При этом хотя бы один из нотариусов должен работать в субъекте РФ, где находится квартира. Этот способ позволяет полностью избежать поездок — вы физически идете к нотариусу в своем городе, мать — к своему. Нотариусы обмениваются электронными документами через единую информационную систему нотариата.
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. ... Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. ... каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44.2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 53.1
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53.1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 56
Также возможно совершить сделку в форме единого документа на бумажном носителе, который подписывается в присутствии нотариуса. Но для этого потребуется ваше присутствие. Поскольку вы не можете приехать, вариант с двумя нотариусами или доверенность — основные.
Обратите внимание: удаленное совершение нотариальных действий (без личной явки к нотариусу) согласно статье 44.3 Основ возможно только для ограниченного круга действий (например, принятие в депозит, свидетельствование верности перевода и др.), и удостоверение сделок с недвижимостью в этот перечень не входит. Поэтому полноценно оформить договор дарения полностью удаленно (через интернет без визита к нотариусу) нельзя — требуется личная явка к нотариусу хотя бы для идентификации и подписания документов в его присутствии. Однако процедура с двумя нотариусами требует явки каждого к своему нотариусу, что вам доступно в вашем городе.
Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81 , 85.1 , 86 , 87 , 88.1 , 89 , 97 (в части хранения электронных документов), 103 , 103.7 , 103.9-1 , 103.14 настоящих Основ.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 44.3
После удостоверения договора (любым из указанных способов) нотариус обязан направить заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр в электронной форме. Согласно статье 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», документы могут быть представлены в электронном виде, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса. Это означает, что вам не нужно лично посещать Росреестр или МФЦ — регистрацию проведет нотариус.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: ... 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Относительно стоимости нотариального удостоверения. Размер федерального тарифа за удостоверение договора дарения (отчуждения недвижимости) между родителями и детьми установлен статьей 22.1 Основ законодательства о нотариате: для суммы сделки до 10 000 000 рублей — 3 000 рублей плюс 0,2 процента от кадастровой стоимости доли (или суммы сделки, если она больше). Максимальный размер — 50 000 рублей. Кроме того, нотариус взимает региональный тариф (плату за услуги правового и технического характера), размер которого устанавливается нотариальной палатой региона и обычно составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Точную сумму вам рассчитает нотариус при обращении, исходя из кадастровой стоимости доли.
Статья 22.1. Размеры федерального тарифа: 1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 22.1
Таким образом, наиболее эффективным вариантом с учетом ваших обстоятельств является дарение доли матери с освобождением от НДФЛ, оформляемое через двух нотариусов (по ст. 53.1 Основ) — вы обращаетесь к нотариусу в своем городе, мать — к нотариусу по месту нахождения квартиры. Либо, если мать не возражает, можно выдать нотариальную доверенность на третье лицо для подписания договора у одного нотариуса по месту нахождения квартиры. Оба способа не требуют вашего приезда и позволяют избежать налогов.
