Могут ли родственники умершего владельца выселить из квартиры, не зарегистрированной в Росреестре, если жилец погасил долги по коммуналке, и можно ли оформить квартиру на себя?

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество умершего переходит к другим лицам по наследству в соответствии с завещанием или законом. Квартира не была зарегистрирована в Росреестре, что не отменяет факта принадлежности её наследодателю на момент смерти: старый ордер в данном случае свидетельствует о вещном праве, действовавшем до введения современной регистрационной системы. Родственница, которая фактически проживает в квартире, погасила все долги наследодателя и продолжает оплачивать коммунальные услуги, своими действиями выразила волю принять наследство, то есть совершила так называемое фактическое принятие наследства. Юридически это означает, что она считается принявшей наследство со дня его открытия, несмотря на отсутствие свидетельства о праве на наследство у нотариуса.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218

Поскольку фактическое принятие наследства состоялось, а другие наследники пропустили срок, у родственницы возникло право собственности на квартиру. Однако для полноценного распоряжения имуществом (например, продажи или дарения) необходимо зарегистрировать это право в ЕГРН. Основанием для такой регистрации согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ может быть свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, либо вступившее в законную силу решение суда. Если нотариус отказывает в выдаче свидетельства из-за отсутствия записи в Росреестре или из-за спора с другими наследниками (даже если они не приняли наследство), родственнице необходимо обратиться в суд.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 4) свидетельства о праве на наследство; ... 5) вступившие в законную силу судебные акты; ... 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Статья 264 ГПК РФ прямо предусматривает возможность установления в судебном порядке факта принятия наследства и факта владения и пользования недвижимым имуществом. Родственница может подать заявление об установлении факта принятия наследства, а при необходимости — и факта владения квартирой как своим собственным имуществом. Статья 265 ГПК РФ при этом требует, чтобы заявитель доказал невозможность получить необходимые документы иным (внесудебным) путём — в данном случае это очевидно, поскольку спор о праве собственности может возникнуть из-за неявки других наследников и отсутствия регистрации в Росреестре.

Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение

1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
2. Суд рассматривает дела об установлении:

1. факта владения и пользования недвижимым имуществом;
2. факта принятия наследства и места открытия наследства;

— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265

Если родственница не сможет доказать своё право через наследство (например, если выяснится, что наследодатель не является единственным собственником или имеются другие наследники, восстановившие срок), в её пользу может быть применена ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Добросовестное, открытое и непрерывное владение квартирой как своей собственной в течение пятнадцати лет может послужить основанием для признания права собственности в судебном порядке. При этом важно, что до истечения этого срока лицо, владеющее имуществом как своим, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками — то есть родственница может оспорить выселение, пока другие наследники не докажут своё право.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

1. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234

Наконец, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, согласно ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственника с момента возникновения права собственности. То обстоятельство, что родственница уже несколько лет оплачивает коммуналку и погасила все долги, является дополнительным доказательством её правопритязаний: она действовала как собственник, что также подтверждает фактическое принятие наследства. Другие наследники, не вступившие в наследство, не несут такой обязанности и не могут ссылаться на долги как на причину своего бездействия — это лишь подтверждает, что они отказались от наследства (хотя и молчаливо).

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153