Как продать долю 1/4 в домовладении наследникам другой части, если я не вступала в наследство, но доля числится за мной

Правомочие продажи доли сособственникам — преимущественное право покупки (ст. 250 ГК) не применяется

Вопрос клиента: нужно ли формальное письмо-извещение наследникам (сособственникам) о намерении продать долю, или можно сразу переходить к договору?

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе продать свою долю, но при возмездном отчуждении обязан соблюдать правила ст. 250 ГК РФ — о преимущественном праве покупки.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Однако ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки только при продаже доли постороннему лицу, а не другим участникам долевой собственности:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Из буквального текста п. 1 ст. 250 ГК РФ прямо следует: преимущественное право покупки действует, только когда доля продаётся постороннему лицу. В вашей ситуации покупателями выступают сами наследники, которым уже принадлежит 3/4 доли в праве общей собственности на домовладение — то есть другие участники долевой собственности. Продажа доли между сособственниками не подпадает под действие ст. 250 ГК РФ: правило о преимущественном праве покупки и обязанность письменного извещения предназначены исключительно для защиты сособственников от появления постороннего покупателя.

Более того, основанием для свободного распоряжения долей служит также п. 2 ст. 209 ГК РФ:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1.
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Таким образом, вы вправе продать свою долю наследникам (сособственникам) без соблюдения процедуры извещения по ст. 250 ГК РФ. Письменного ответа (письма) о согласии на продажу с точки зрения закона не требуется — можно сразу переходить к заключению договора купли-продажи, но с обязательным нотариальным удостоверением (см. блок 2).

Вывод: поскольку покупателями являются сами участники долевой собственности (наследники 3/4), преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ не действует, письменное извещение не требуется. Ответ наследникам может быть дан в любой удобной форме (устно или письмом простой формы), однако главное — сразу оформлять нотариальный договор купли-продажи доли.

Форма договора купли-продажи доли в жилом доме: нотариальное удостоверение и госрегистрация перехода права

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это императивное требование установлено ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Исключение, предусмотренное п. 1 ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ (отчуждение долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке), в вашей ситуации не применяется: вы продаёте только свою долю, а остальные сособственники свои доли не отчуждают. Поэтому договор купли-продажи вашей 1/4 доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор продажи недвижимости также должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами:

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Переход права собственности на долю от вас к покупателям-наследникам подлежит государственной регистрации в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ, ст. 1 Закона № 218-ФЗ):

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
   — п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ

Важнейшее условие: государственная регистрация перехода права возможна только при условии, что ваше право на отчуждаемую долю уже зарегистрировано в ЕГРН:

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ

Практическая процедура:

1. Обратиться к нотариусу (любому в пределах субъекта РФ по месту нахождения недвижимости). Нотариус проверит ваше право на долю (выписка из ЕГРН), удостоверит личность сторон и подготовит проект договора купли-продажи.
2. Стороны подписывают договор у нотариуса.
3. Нотариус (или стороны) подаёт документы в Росреестр через электронный сервис для регистрации перехода права собственности. Срок регистрации — 3 рабочих дня при нотариально удостоверенной сделке (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
4. После регистрации право на 1/4 доли перейдёт к покупателям, и они станут единоличными собственниками (их доля увеличится до 1).

Вывод: договор купли-продажи доли в жилом доме, когда продаётся доля одного сособственника другим сособственникам (не всем сразу по одной сделке), подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Без нотариального удостоверения сделка ничтожна. Переход права регистрируется в Росреестре. Ответ наследникам — согласие, оформленное в виде нотариального договора купли-продажи, и есть правильное юридическое действие.

Оформление наследственного права на долю и налоговые последствия продажи

Оформление наследства. Если ваша доля возникла в порядке наследования, но вы «в наследство не вступали» формально (не получали свидетельство о праве на наследство и не регистрировали право в ЕГРН), то факт того, что «доля числится» за вами, требует уточнения. Выписка из ЕГРН — единственный документ, подтверждающий ваше право для сделки.

При этом согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации:

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Однако для регистрации перехода права к покупателям (блок 2) Росреестру необходимо, чтобы право продавца было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Поэтому перед продажей необходимо:

• Если доля уже зарегистрирована в ЕГРН за вами — достаточно получить выписку и идти к нотариусу.
• Если вы не получали свидетельство о праве на наследство и не регистрировали право — необходимо сначала обратиться к нотариусу по месту открытия наследства за свидетельством о праве на наследство (ст. 1153 ГК), а затем зарегистрировать право на долю в ЕГРН. После этого можно заключать договор купли-продажи.

Налоговые последствия. При продаже доли в жилом доме возникает обязанность уплаты НДФЛ (13%, для резидентов РФ), если доля находилась в собственности менее минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет, но с изъятиями по п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Однако если право получено в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

При этом применяется общее условие освобождения: доход освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального срока:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если доля продаётся ранее истечения трёх лет с даты открытия наследства (смерти наследодателя), вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 000 000 рублей при продаже жилого дома (доли в нём):

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Также вместо вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов наследодателя на приобретение доли (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), если таковые имеются.

Право на земельный участок. При продаже доли в жилом доме к покупателю переходит соответствующее право на земельный участок:

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Статья 553. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Статья 554.
   — ст. 552 ГК РФ, п. 1

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— ч. 4 ст. 35 ЗК РФ

Вывод:

• Если право на 1/4 доли зарегистрировано в ЕГРН — вы полностью готовы к продаже (нотариальный договор + регистрация перехода права).
• Если право не зарегистрировано — необходимо сначала оформить наследство (свидетельство о праве на наследство у нотариуса + регистрация права в ЕГРН), затем продавать.
• Если после смерти наследодателя прошло более 3 лет — НДФЛ при продаже платить не нужно. Если менее 3 лет — налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (с учётом доли), либо можно применить вычет в размере расходов наследодателя на приобретение доли.
• При продаже доли в доме одновременно передаются права на земельный участок под домом (в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).