Как оформить дом на себя после смерти матери, если она купила его в 2013 году в другой стране, документы на руках, а продавец пропал

Коллизионное регулирование: право какой страны определяет наследование дома и чьи органы компетентны

Применимое право. В соответствии с российским коллизионным законодательством наследование недвижимости определяется по праву страны местонахождения этого имущества.

Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - по российскому праву
— ст. 1224 п. 1 ГК РФ

Эта норма является односторонней коллизионной привязкой, но в силу того же принципа, закреплённого в международных договорах с участием РФ, наследование недвижимости, находящейся в иностранном государстве, регулируется правом этого государства. Аналогичный принцип закреплён в ст. 1205 ГК РФ применительно к вещным правам:

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— ст. 1205 ГК РФ, п. 5

Для вашей ситуации это означает: наследование дома, расположенного в бывшей республике СССР, определяется по праву этой страны, а не по российскому ГК РФ.

Международный договор. Если бывшая республика является участницей Минской конвенции 1993 (либо Кишинёвской конвенции 2002, которая для РФ действует с 28.06.2023 между государствами-участниками), то применимы единые коллизионные правила:

Право наследования недвижимого имущества определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится это имущество
— ст. 45 п. 2 Минской конвенции 1993 (аналогично ст. 44–45 Кишинёвской конвенции 2002)

Компетенция учреждений. Тот же принцип определяет, чьи органы (суд, нотариус) компетентны вести наследственное дело в отношении недвижимости:

Производство по делам о наследовании недвижимого имущества компетентны вести учреждения Договаривающейся Стороны, на территории которой находится имущество. 3. Положения пунктов 1 и 2 настоящей статьи применяются также при рассмотрении споров, возникающих в связи с производством по делам о наследстве
— ст. 48 п. 2 Минской конвенции 1993 (аналогично ст. 48 Кишинёвской конвенции 2002)

Практический вывод по этому блоку: Для оформления права на дом, находящийся в бывшей республике, вам необходимо обращаться в компетентные органы (нотариус, суд) по месту нахождения дома — в той стране, где дом находится. Российский нотариус (даже если место открытия наследства — РФ) не вправе выдать свидетельство о праве на наследство на недвижимость, находящуюся за рубежом, — оно будет касаться только имущества на территории РФ. Однако российский нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство по российскому праву на движимое имущество (если мать проживала в РФ), а для дома потребуется отдельная процедура в стране его нахождения.

Оформление наследственных прав дочери: процедура, сроки и судебный механизм при отсутствии регистрации права

Место открытия наследства. Место открытия наследства определяется по ст. 1115 ГК РФ:

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости. Статья 1116. Лица, которые могут призываться к наследованию 1. К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в момент открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства, и наследственный фонд, учрежденный во исполнение последней воли наследодателя, выраженной в завещании. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2.
— ст. 1115 ГК РФ, п. 2

Если мать на момент смерти проживала в РФ, то местом открытия наследства является её последнее место жительства в РФ — обращаться нужно к нотариусу по этому месту. Если же она проживала за границей и не имела имущества в РФ, российский нотариус некомпетентен. При наличии любого имущества на территории РФ (квартира, счёт в банке и т.п.) место открытия наследства в РФ определяется по местонахождению этого имущества.

Срок принятия наследства — 6 месяцев. Со дня смерти матери прошло около 3 месяцев — срок не пропущен:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина
— ст. 1154 п. 1 ГК РФ

Вам необходимо срочно подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства (ст. 1153 ГК РФ) либо заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3.
— ст. 1153 п. 1 ГК РФ

Наследование незарегистрированного имущества. Ключевая проблема вашей ситуации: мать при жизни не зарегистрировала право собственности на дом. Согласно п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9, это не препятствует включению имущества в наследственную массу — но решается через суд:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Пленум ВС РФ прямо предусматривает, что наследник подаёт в районный суд иск о включении имущества в состав наследства, а затем — о признании права собственности в порядке наследования. Однако с учётом того, что дом находится в иностранном государстве, российский суд может признать право собственности лишь в рамках российского правопорядка; для регистрации права в реестре страны нахождения дома потребуется признание/исполнение этого решения либо отдельный иск в суде страны местонахождения дома.

Фактическое принятие наследства. Альтернативный способ — подтвердить фактическое принятие:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства
— ст. 1153 п. 2 ГК РФ

Если вы после смерти матери вступили во владение домом (пользуетесь им, оплачиваете коммунальные услуги, охраняете), это можно подтвердить и затем обратиться к нотариусу за свидетельством — но опять же, по недвижимости за рубежом нотариус РФ не выдаст свидетельство.

Что делать практически (пошаговая дорожная карта):

1. Немедленно (срок 6 месяцев не пропущен, но идёт) подайте нотариусу по последнему месту жительства матери в РФ заявление о принятии наследства. Приложите свидетельство о смерти, ваш паспорт, документы о родстве (свидетельство о рождении), а также договор купли-продажи дома и доверенность как доказательства принадлежности имущества наследодателю.

2. Параллельно обратитесь к юристу в стране нахождения дома за разъяснением местной процедуры наследования недвижимости. По праву страны нахождения дома вы — наследница первой очереди (это общий принцип, но детали регулируются местным правом).

3. Если нотариус РФ откажет в выдаче свидетельства на дом (что вероятно, поскольку недвижимость за рубежом) — получите письменное постановление об отказе и обратитесь в районный суд по месту открытия наследства в РФ с иском о включении дома в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования. Решение российского суда затем нужно будет легализовать (апостилировать) для предъявления в стране нахождения дома.

4. В стране нахождения дома — отдельная процедура по местному праву: там вы будете признаны наследницей и сможете зарегистрировать право собственности на своё имя. Только после местной регистрации права вы станете полноправным собственником по документам.

Регистрация (прописка) ребёнка в РФ

Невозможность регистрации по адресу за рубежом. Закон РФ № 5242-1 регулирует регистрационный учёт граждан РФ в пределах Российской Федерации. Регистрация по месту жительства возможна только по адресу жилого помещения, находящегося на территории РФ:

Гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6 1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а в случаях, предусмотренных настоящим Законом и правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, непосредственно в орган регистрационного учета с заявлением по установленной форме
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан…»

Жилое помещение (дом), о котором идёт речь, находится на территории иностранного государства. Следовательно, зарегистрировать («прописать») ребёнка по адресу этого дома в РФ невозможно — органы регистрационного учёта МВД России не осуществляют регистрацию по адресам за пределами РФ.

Место жительства ребёнка. При этом по гражданскому законодательству место жительства ребёнка, не достигшего 14 лет, производно от места жительства его законного представителя (родителя):

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
— ст. 20 п. 2 ГК РФ

Это означает, что если вы зарегистрированы по месту жительства в РФ по определённому адресу, вы вправе зарегистрировать по этому же адресу и ребёнка — при наличии вашего согласия как законного представителя и предоставлении стандартного пакета документов (свидетельство о рождении, ваш паспорт, заявление, документ-основание на жилое помещение, если он не в распоряжении госорганов).

Практический вывод: Оформив право собственности на дом в бывшей республике, вы не сможете зарегистрировать ребёнка по этому адресу в российских органах регистрационного учёта. Вам потребуется либо (а) зарегистрировать ребёнка по тому адресу в РФ, где вы сами зарегистрированы, либо (б) оформить регистрацию в стране нахождения дома по её законодательству (если это предусмотрено местным правом и вы имеете там статус, позволяющий зарегистрироваться).