Может ли сестра пропавшего без вести продать его дом без согласия детей, если прошло полгода

Кто вправе распоряжаться домом и может ли его продать тётя

Юридически значимый факт: собственником дома на основании документов значится только отец. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат именно собственнику, и именно он (а не третьи лица) вправе отчуждать своё имущество.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Для фактов вашей семьи это означает: дом принадлежит вашему отцу, и никто другой — ни вы, ни ваша сестра, ни тётя — не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности не перешло и не возникло у иных лиц. Согласно ст. 209 ГК РФ только собственник вправе отчуждать своё имущество. Тётя не является собственником, а потому её волеизъявление продать дом не порождает правовых последствий. Сам по себе факт родства (сестра отца) и даже наличие у неё на руках правоустанавливающих документов не даёт ей права распоряжаться чужим имуществом.

Вопрос лишь в том, не является ли тётя наследницей либо уполномоченным представителем — эти развилки рассмотрены в следующих блоках.

**Вывод: тётя не может легально продать дом, собственником которого является отец, без его согласия и без оформленных на неё полномочий (ст. 209 ГК РФ).

Юридический статус пропавшего отца: открылось ли наследство, кто наследники

Отец пропал полгода назад. Для права это ключевая дата, потому что от неё зависит, открылось ли наследство и есть ли у кого-либо наследственные права на дом. Закон устанавливает минимальные сроки, по истечении которых гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим или объявлен умершим.

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года. Статья 43. Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим 1. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. 2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом. 3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом. Статья 44.
— ст. 42 ГК РФ, п. 5

Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. 2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. 3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 46. Последствия явки гражданина, объявленного умершим 1. В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. 2. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 302 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 45 ГК РФ

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества.
— ст. 1113 ГК РФ, п. 2

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 1 ст. 1143 ГК РФ

В заявлении о признании гражданина безвестно отсутствующим или об объявлении гражданина умершим должно быть указано, для какой цели необходимо заявителю признать гражданина безвестно отсутствующим или объявить его умершим, а также должны быть изложены обстоятельства, подтверждающие безвестное отсутствие гражданина, либо обстоятельства, угрожавшие пропавшему без вести смертью или дающие основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая. (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 118-ФЗ)
— ст. 277 ГПК РФ

Применяя нормы к вашему делу: за полгода наследство не открылось — отец юридически жив, пока суд не объявит его умершим (что возможно не ранее чем через 5 лет безвестной пропажи, а если он пропал при обстоятельствах, угрожавших смертью, — через 6 месяцев с момента таких обстоятельств). Признание безвестно отсутствующим возможно не ранее чем через год. Пока этого не произошло, дом остаётся собственностью отца, и никакие наследники наследственных прав на него не приобрели.

Даже если предположить, что наследство открылось бы, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители — то есть вы и ваша младшая сестра в первую очередь. Тётя — это сестра наследодателя, наследник второй очереди, который призывается к наследованию только при отсутствии наследников первой очереди (ст. 1143 ГК РФ). Следовательно, при наличии вас и вашей сестры (а также возможных супруги/родителей отца) тётя к наследованию дома не призывается вовсе.

Доказательства для суда о признании безвестно отсутствующим: заявление подаётся по месту жительства отца (ст. 277 ГПК РФ требует указать цель и обстоятельства безвестного отсутствия). Соберите справки из полиции о розыске, показания свидетелей, документы, подтверждающие последнее место получения сведений об отце, выписку из ЕГРН на дом.

{if, если у отца есть супруга или иные дети (например, от другого брака), они также входят в первую очередь и круг наследников шире; если ваша мать находится в зарегистрированном браке с отцом, она тоже наследник первой очереди — проверьте это обстоятельство.}

**Вывод: наследство ещё не открылось, отец жив юридически, и тётя не является наследником, который мог бы иметь притязания на дом. Даже в перспективе при открытии наследства приоритетное право на дом имеют вы и ваша сестра (наследники первой очереди), а не тётя (вторая очередь).

Развилка: если у тёти есть доверенность от отца, выданная до его исчезновения

Единственный легальный способ, которым тётя могла бы продать дом от имени отца, — быть его представителем по доверенности. Проверьте, есть ли у неё такая доверенность и когда она была выдана: от этого зависит, вправе ли она действовать.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года. Статья 43. Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим 1. Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. 2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом. 3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом. Статья 44.
— ст. 42 ГК РФ, п. 5

Важный нюанс: доверенность прекращается в том числе при признании выдавшего её гражданина безвестно отсутствующим или умершим (подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ) — то есть с момента вступления в силу соответствующего решения суда. Поскольку отец пропал лишь полгода назад и суд ещё не признал его безвестно отсутствующим (нужен год) и не объявил умершим, доверенность, выданная им до исчезновения, формально пока продолжает действовать, если не истёк её срок и не была отменена.

{if, если доверенность у тёти есть и срок её действия не истёк — она формально вправе совершить сделку от имени отца, и это создаёт риск продажи дома. Немедленно: (1) если отец при жизни отменял доверенность или срок её истёк — доверенность прекращена (подп. 1, 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ); (2) поставьте в известность нотариуса, удостоверившего доверенность, и орган регистрации прав; (3) рассматривайте обращение в суд о признании безвестно отсутствующим для прекращения доверенности и передачи имущества в доверительное управление.}

{if, если доверенности нет — тётя не вправе действовать от имени отца ни при каких обстоятельствах, и любая сделка, которую она заключит «за отца», будет сделкой неуполномоченного лица. Это прямо вытекает из ст. 209 ГК РФ (распоряжение имуществом исключительно собственником) и ст. 183 ГК РФ (сделка неуполномоченного лица не порождает правовых последствий для представляемого).}

**Вывод: если доверенности от отца у тёти нет — продажа домом невозможна. Если доверенность была выдана до исчезновения и не истекла — она юридически пока действует (отец ещё не признан безвестно отсутствующим), что создаёт риск, и против этого риска стоит действовать проактивно: оформлять заявление о признании отца безвестно отсутствующим и уведомлять нотариуса и регистратора.

Процедура: зарегистрирует ли Росреестр продажу дома без участия собственника

Даже если тётя попытается заключить договор купли-продажи дома, переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН, и она осуществляется по заявлению собственника или его уполномоченного представителя.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
— ч. 1 п. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия
— ст. 558 ГК РФ, п. 1

Это означает для вашей ситуации: государственная регистрация перехода права на дом осуществляется по заявлению собственника (отца) либо его представителя, действующего на основании доверенности. Ни нотариус, ни Росреестр не зарегистрируют переход права по договору, в котором продавцом выступила тётя без полномочий от собственника, — так как она не указана в ЕГРН как правообладатель и не является уполномоченным представителем. Договор продажи жилого дома имеет существенным условием перечень лиц, сохраняющих право пользования, и подлежит госрегистрации.

{if, если дом — единственное жильё, где вы и сестра (несовершеннолетние либо зарегистрированные в нём) сохраняете право пользования, — при продаже это существенное условие и тоже препятствие. Проверьте, зарегистрированы ли вы в этом доме.}

**Вывод: без активного участия собственника (отца) или его представителя с действительной доверенностью продажа дома не будет зарегистрирована. Тётя, не будучи ни собственником, ни уполномоченным представителем, не может своими действиями произвести законный переход права на дом.

Что делать, если тётя всё же совершит (или уже совершила) сделку

Если тётя попытается продать дом без полномочий или уже совершила такую сделку, для защиты прав вашей семьи есть правовые механизмы: сделка неуполномоченного лица и возврат имущества.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Разбор применения: сделка, совершённая лицом без полномочий действовать от имени собственника, считается заключённой от имени и в интересах самого совершившего её лица (тёти), если собственник (отец) её не одобрит (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Покупатель не приобретает право собственности на дом — собственником остаётся отец, а имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, может быть истребовано от добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц (вас как потенциальных наследников и лиц, сохраняющих право пользования), ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

{if, если продажа уже состоялась и имущество выбыло помимо воли собственника (отца) — вы вправе истребовать дом обратно по ст. 302 ГК РФ; обратитесь в суд и в правоохранительные органы с заявлением о возможном мошенничестве.}

{if, если отец впоследствии вернётся и не одобрит сделку — он вправе истребовать дом; если же он вернётся и одобрит, сделка сохранит силу (п. 2 ст. 183 ГК РФ).}

Альтернативные меры до суда: (1) незамедлительно запросите выписку из ЕГРН, чтобы проверить, не совершено ли уже регистрационных действий с домом; (2) направьте нотариусу, удостоверившему возможную доверенность, и в орган регистрации прав письменное заявление о том, что вам известно о попытках неправомерного отчуждения; (3) подайте заявление в полицию о розыске отца и о подозрении в мошенничестве при отчуждении имущества.

Исполнение судебного решения: решение суда о признании отца безвестно отсутствующим вступает в законную силу и служит основанием для передачи имущества в доверительное управление (п. 1 ст. 43 ГК РФ); решение о признании сделки недействительной или об истребовании имущества исполняется по исполнительному листу судебными приставами, с возвратом дома в собственность отца и внесением соответствующей записи в ЕГРН.

**Вывод: совершённая тётей без полномочий сделка не влечёт перехода права собственности на дом, собственником остаётся отец, а имущество подлежит возврату. Ваши права защищены механизмами недействительности сделок и истребования имущества; заявление в полицию и в суд — рабочие инструменты защиты.

Сроки, доказательства и механизм исполнения

Поскольку отец пропал лишь полгода назад, ключевой срок — год для признания безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК РФ) ещё не истёк. Однако орган опеки и попечительства может назначить управляющего имуществом и до истечения года (п. 2 ст. 43 ГК РФ).

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. 2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом. 3. Последствия признания лица безвестно отсутствующим, не предусмотренные настоящей статьей, определяются законом.
— п. 1, 2 ст. 43 ГК РФ

Это означает: вам не нужно ждать полный год, чтобы защитить дом от неправомерного отчуждения. Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту нахождения дома уже сейчас для назначения управляющего имуществом отца (п. 2 ст. 43 ГК РФ).

Доказательства для всех процедур: справка из полиции о розыске / талон-уведомление о принятии заявления о пропавшем; медицинские документы (если речь о психическом расстройстве, несчастном случае); свидетельство о рождении (подтверждение родства); выписка из ЕГРН на дом; показания свидетелей о последнем дне связи с отцом; заявление в суд с обоснованием цели и обстоятельств (ст. 277 ГПК РФ).

Исполнение судебных решений:

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8.
— ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Доверительное управление как обременение подлежит государственной регистрации в ЕГРН (ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). После вступления в законную силу решения суда о признании безвестно отсутствующим управляющий, назначенный органом опеки, регистрирует обременение — доверительное управление — в ЕГРН. Продажа дома доверительным управляющим допускается только в исключительных случаях (погашение задолженности, содержание иждивенцев — абз. 2 п. 1 ст. 43 ГК РФ) и, как правило, требует согласия органа опеки и суда.

Если тётя уже продала дом (регистрация перехода права состоялась), то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права нового собственника и восстановлении права отца (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ — вступившие в силу судебные акты). Эта запись вносится Росреестром без участия тёти.

**Вывод: до истечения года с момента исчезновения действует механизм п. 2 ст. 43 ГК РФ — орган опеки может досрочно назначить управляющего имуществом. После решения суда о признании безвестно отсутствующим — доверительное управление регистрируется в ЕГРН и продажа дома тётей становится невозможной. Все судебные акты исполняются через внесение записей в ЕГРН Росреестром.