Можно ли включить дом в наследственное дело, если он не был зарегистрирован за наследодателем в ЕГРН, но есть документы о праве собственности

Входит ли жилой дом в состав наследства при отсутствии государственной регистрации права наследодателя в ЕГРН

Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Ключевой вопрос: принадлежал ли дом наследодателю на день смерти (04.03.2008), несмотря на то что право на дом не было зарегистрировано в ЕГРН. Здесь работает институт «ранее возникших прав». Права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (дата вступления — 31.01.1998), признаются юридически действительными без государственной регистрации:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ

Выписка из похозяйственной книги № 6 от 28.10.2008 и справка администрации сельского поселения от 28.09.2008 подтверждают, что дом находился в частной собственности наследодателя. Если дом был построен (приобретён) наследодателем до 31.01.1998, то его право собственности является ранее возникшим и признаётся юридически действительным независимо от отсутствия записи в ЕГРН. Соответственно, такой дом безусловно входит в наследственную массу.

Формальное отсутствие регистрации в ЕГРН не препятствует включению дома в состав наследства — это прямо следует из разъяснений Конституционного Суда (Постановление от 28.01.2025 № 3-П), подтвердившего, что часть 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ «признаёт действительность ранее возникших прав вне зависимости от внесения записей в ЕГРН».

Вывод: если дом принадлежал наследодателю на праве, возникшем до 31.01.1998 (похозяйственная книга, выписка из которой датирована 2008 годом, фиксирует существовавшее, а не возникшее право), то дом входит в состав наследства, а отсутствие регистрации в ЕГРН не является препятствием для выдачи свидетельства о праве на наследство.

Вправе ли нотариус выдать дополнительное свидетельство о праве на наследство на дом спустя годы после выдачи свидетельства на земельный участок

Пункт 2 ст. 1162 ГК РФ прямо предусматривает механизм для данной ситуации:

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Наследственное дело открыто в 2008 году. Наследство принято — свидетельство о праве на наследство на земельный участок выдано в 2021 году. Принятие части наследства означает принятие всего наследства (п. 2 ст. 1152 ГК РФ):

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Соответственно, наследник, принявший наследство на земельный участок, считается принявшим и дом. Каких-либо сроков давности для выдачи дополнительного свидетельства ст. 1162 ГК РФ не устанавливает.

Согласно ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате, при выдаче свидетельства нотариус проверяет состав и место нахождения наследственного имущества:

Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества
— ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус вправе истребовать от наследника документы, подтверждающие принадлежность дома наследодателю и его состав. Запрашиваемые нотариусом документы (справка БТИ об отсутствии зарегистрированных прав, подтверждение основания возникновения права, рыночная оценка) представляют собой стандартный перечень для проверки состава наследственного имущества.

При этом сам по себе факт отсутствия регистрации права наследодателя в ЕГРН не является основанием для отказа в выдаче свидетельства — закон не ставит возникновение наследственных прав в зависимость от государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Вывод: нотариус не только вправе, но и обязан выдать дополнительное свидетельство о праве на наследство на дом после предоставления документов, подтверждающих принадлежность дома наследодателю. При надлежащем документальном подтверждении ранее возникшего права (выписка из похозяйственной книги) оснований для отказа нет.

Перспективы получения отказа нотариуса и порядок обжалования

Если после предоставления всех запрошенных документов нотариус откажет в выдаче свидетельства о праве на наследство на дом, его отказ должен быть мотивирован и оформлен постановлением:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Нотариус вправе отказать в совершении любого из нотариальных действий, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 7 1 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", при наличии достаточных оснований полагать, что совершение такого нотариального действия может быть использовано в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма. В этом случае отказ от совершения нотариального действия не является основанием для возникновения гражданско-правовой ответственности нотариуса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 222-ФЗ) Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Наиболее вероятное основание для отказа со стороны нотариуса: «документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства» либо «факты, изложенные в документах, не подтверждены в установленном порядке». Однако при наличии актуальной справки БТИ, подтверждающей принадлежность дома наследодателю и отсутствие иных зарегистрированных прав, а также при подтверждении основания возникновения права (похозяйственная книга), основания для отказа по данной причине отсутствуют.

Кроме того, в ст. 48 Основ нет такого основания для отказа как «отсутствие государственной регистрации права наследодателя в ЕГРН». Отказ по этому мотиву неправомерен.

Порядок обжалования отказа нотариуса установлен ст. 49 Основ:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

В данном случае, поскольку спор связан не с субъективным правом (нет другого претендента на дом), а с отказом нотариуса в выдаче свидетельства, жалоба подаётся в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке гл. 37 ГПК РФ (особое производство).

Альтернативный путь: иск в районный суд о включении жилого дома в состав наследственного имущества и признании права собственности в порядке наследования. Этот вариант актуален, если нотариус вынесет письменный отказ (постановление), который будет служить доказательством невозможности оформить право во внесудебном порядке.

Важная темпоральная оговорка: если право наследодателя на дом возникло после 31.01.1998 и требовало государственной регистрации, но не было зарегистрировано, то дом не может считаться принадлежавшим наследодателю на день открытия наследства — в этом случае нотариус обоснованно откажет, и потребуется судебный порядок. Однако из представленных документов (похозяйственная книга) усматривается, что право возникло задолго до 1998 года — выписка из похозяйственной книги 2008 года лишь фиксирует уже существующее право, а не устанавливает его.

Вывод: при документальном подтверждении ранее возникшего права нотариус не имеет правовых оснований для отказа. В случае отказа — жалоба в районный суд по месту нахождения нотариуса (особое производство) либо иск о признании права собственности. Если же документы не позволят достоверно установить принадлежность дома наследодателю (разночтения, сомнения в моменте возникновения права) — получение письменного постановления об отказе и последующее обращение в суд с иском о включении дома в состав наследства и признании права собственности является единственным способом легализации права.