Какие документы нужны для дарственной на квартиру сыну, если квартира в общей собственности с бывшим мужем?

Обязателен ли нотариус при дарении квартиры сыну (оба бывших супруга — собственники)

С 13 декабря 2024 года (Федеральный закон № 459-ФЗ) порядок изменился принципиально: нотариальное удостоверение стало обязательным для любого договора дарения недвижимости между гражданами, независимо от того, какая форма общей собственности (долевая или совместная) и сколько собственников участвует в сделке.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению .
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Ваш случай — дарение квартиры между гражданами (вы с бывшим мужем — дарители, сын — одаряемый). Квартира — недвижимость. Поэтому договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом. Если раньше (до декабря 2024) при отчуждении всеми участниками долей по одной сделке можно было обойтись без нотариуса, то теперь это правило для дарения между гражданами не спасает: ч. 1.1 ст. 42 № 218-ФЗ устанавливает обязательность нотариуса для сделок с долями в общей собственности, а п. 3 ст. 574 ГК усиливает требование — нотариус нужен для всякого договора дарения недвижимости между гражданами как такового. Исключения для «всех участников по одной сделке» на это общее правило п. 3 ст. 574 ГК не распространяются.

Последствие несоблюдения обязательной нотариальной формы прямо установлено законом:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: договор дарения квартиры сыну, заключённый без нотариуса, будет ничтожным, и регистрация перехода права по нему невозможна. Обращение к нотариусу обязательно в любом случае, независимо от того, зарегистрирована ли квартира у вас как общая совместная или как долевая собственность (по 1/2).

Какие документы нужны для регистрации перехода права и какова процедура у нотариуса

Перечень обязательных документов для государственной регистрации прав установлен ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ:

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для ... документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом ...
— ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ

При обращении лично физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность (ч. 8 ст. 18 закона). Практический перечень для вашей сделки:

• паспорта обоих дарителей (вас и бывшего мужа) и одаряемого (сына);
• нотариально удостоверенный договор дарения, который и является основанием для регистрации перехода права (п. 2 ч. 4 ст. 18);
• выписку из ЕГРН на квартиру либо иной документ, подтверждающий право собственности (нотариус и Росреестр сами запрашивают сведения по межведомственным каналам — вы вправе предоставить по собственной инициативе);
• справки о наличии/отсутствии обременений (арестов, ипотеки, запретов) на квартиру — Росреестр проверяет это по своим реестрам, но наличие обременения является основанием для приостановления регистрации.

Ключевой момент для вас как бывших супругов: если квартира не разделена и в ЕГРН не зарегистрирована как долевая (по 1/2), а значится в режиме совместной собственности, нотариусу потребуется дополнительное удостоверение раздела либо определение долей. Само дарение обоими супругами своих долей по одной сделке возможно, однако из-за обязательности нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК) вся процедура и собрание документов происходят у нотариуса, который сам запрашивает всю необходимую информацию из реестров. Отдельно «выписок и справок», которые вам как гражданам нужно было бы самостоятельно собирать в бумаге, современный порядок почти не требует — при условии, что в ЕГРН у вас в полном объёме зарегистрированы ваши права.

Срок государственной регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки:

семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ

(для нотариально удостоверенных сделок срок сокращён, пп. 9 ч. 1 ст. 16 — три рабочих дня).

Вывод: основной пакет — паспорта сторон и нотариально удостоверенный договор дарения; выписки из ЕГРН и проверку обременений нотариус и Росреестр запрашивают сами по межведомственным каналам. Отдельные «справки» гражданам собирать и прикладывать не нужно, если права в ЕГРН зарегистрированы корректно и нет обременений.

Нужно ли согласие бывшего супруга и как режим собственности влияет на сделку

Поскольку вы в разводе, вопрос о «согласии супруга» (п. 3 ст. 35 СК) в классическом виде снят: бывший супруг не обязан давать согласие, потому что сам является дарителем. Но критически важна форма собственности, зарегистрированная в ЕГРН:

• Если квартира зарегистрирована как долевая (по 1/2 у каждого) — каждый дарит свою долю, оба заключают один договор; согласие бывшего супруга не требуется, так как каждый распоряжается своей долей сам.
• Если квартира — общая совместная собственность (доли не выделены) — сначала необходимо определить доли. Раздел общего имущества производится по соглашению (нотариально удостоверенному) либо в суде:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

При разделе доли по общему правилу признаются равными:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Если раздел не производился и соглашение о разделе не заключено, нотариус не может корректно удостоверить дарение без предварительного оформления долей — иначе будет неясен предмет дарения. Само же правило о необходимости нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) отпало, поскольку бывший муж сам выступает дарителем в этой же сделке.

Вывод: согласие бывшего супруга как «третьего лица» не нужно — он сам участвует в сделке. Если собственность долевая — каждый дарит свою долю по одному договору. Если собственность совместная и доли не выделены — потребуется сначала нотариально удостоверенное соглашение о разделе (либо, при споре, судебное решение), иначе у нотариуса и Росреестра не будет основания для регистрации перехода.

Налоги, нотариальный тариф и госпошлина

Налог у одаряемого (сына) — отсутствует, поскольку дарители (родители) и одаряемый (сын) являются близкими родственниками:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 217.1 ст. 217 НК РФ

Дети и родители прямо входят в перечень близких родственников, поэтому НДФЛ сын платить не должен, и декларация 3-НДФЛ не требуется.

Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения — льготный для родственников:

дарения недвижимого имущества: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 200 рублей; другим лицам - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей; 3) за удостоверение договоров финансовой аренды (лизинга) воздушных, речных и морских судов - 0,5 процента суммы договора; 4) за удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 2 000 рублей плюс 0,3 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 5 000 рублей плюс 0,2 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей; (Пункт в редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ) 5) за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей; 6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 7) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 8) за принятие в депозит нотариуса денежных сумм или ценных бумаг, за исключением случая, указанного в пункте 8 1 настоящей части, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 рублей;
— ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

При дарении сыну тариф составит 0,3% от суммы договора (кадастровой/рыночной стоимости квартиры), но не менее 200 руб. Также применимы предельные значения тарифа в зависимости от кадастровой стоимости согласно ч. 1 ст. 22.1 Основ.

Госпошлина за регистрацию перехода права за объект недвижимости для физических лиц (уплачивает одаряемый, как правило):

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Для квартиры кадастровой стоимостью до 20 млн руб. госпошлина — 4000 руб.; если кадастровая стоимость превышает 20 млн руб., пошлина составит 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.

Вывод: сын не платит НДФЛ с подаренной квартиры (близкое родство, п. 18.1 ст. 217 НК). Нотариальный тариф — 0,3% суммы договора (льгота для детей), госпошлина за регистрацию — 4000 руб. за квартиру до 20 млн руб.