В состав наследства члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, указанное имущество включается на общих основаниях независимо от государственной регистрации права наследодателя
— п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012
Гараж входит в наследственную массу независимо от того, зарегистрировала ли мать право собственности в ЕГРН. Отсутствие кадастрового номера этому не препятствует.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ
Вы как наследник, подавший заявление нотариусу, уже приняли наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Следовательно, вы считаетесь собственником гаража со дня смерти матери, независимо от внесения записи в ЕГРН.
принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента
— п. 34 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012
Это ключевой вывод: с даты открытия наследства вы — юридический собственник, даже если ваше право ещё не зарегистрировано. Именно это разъясняется в пункте 34 Пленума № 9 от 29.05.2012. Поэтому отказывать вам в заключении договора на кадастровые работы только потому, что вы «ещё не собственник» — неправильно. Наследники, принявшие наследство, являются собственниками в силу закона и вправе выступать заказчиками кадастровых работ.
Вывод по блоку 1: Мать приобрела право собственности на гараж в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ) с момента полной выплаты паевого взноса. Гараж входит в наследственную массу независимо от отсутствия госрегистрации права (п. 67 Пленума № 9). Вы, приняв наследство, стали собственником со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, п. 34 Пленума № 9). Требование кадастровых инженеров о том, что «оформление может делать только собственник», юридически несостоятельно: наследник, принявший наследство, и есть собственник.
Как получить кадастровый номер — путь № 1: внесение сведений о ранее учтённом объекте (наиболее быстрый и естественный)
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
Право матери на гараж возникло до вступления в силу закона № 122-ФЗ 1997 года (поскольку пай выплачен в советское время). Оно признаётся юридически действительным без регистрации в ЕГРН.
Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества
— ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
Если гараж когда-либо был затехинвентаризирован БТИ (техпаспорт, инвентарное дело), он считается ранее учтённым объектом — даже если сведения о нём ещё не внесены в ЕГРН.
В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости
— ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
Росреестр ОБЯЗАН по заявлению наследника включить сведения о ранее учтённом объекте в ЕГРН на основании документа, подтверждающего право (справка ГСК о выплате пая + документы советского времени). Срок — 5 рабочих дней.
право собственности таких правообладателей возникло в связи с внесением членом жилищно-строительного, гаражного или иного потребительского кооператива, иным лицом, имеющим право на паенакопления, в полном объеме своего паевого взноса за квартиру, гараж или иное недвижимое имущество, предоставленное этим лицам кооперативом, и не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; 3) право собственности таких правообладателей зарегистрировано после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уполномоченными органами, действовавшими на территории субъекта Российской Федерации, на которой находится объект недвижимости, но до создания на указанной территории учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с указанным Федеральным законом. (Часть в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 397-ФЗ)
— п. 2 ч. 1 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ
Гараж, принадлежавший матери как члену ГСК, полностью выплатившей пай, прямо подпадает под эту норму. Органы местного самоуправления обязаны проводить мероприятия по выявлению правообладателей таких объектов. Наследник вправе обратиться в местную администрацию с заявлением об инициировании этой процедуры — тогда администрация сама запросит данные в БТИ и направит их в Росреестр.
Практически рекомендованный порядок: обратитесь в БТИ того посёлка, где находится гараж, с заявлением о выдаче справки о ранее проведённом техническом учёте (или копии техпаспорта, инвентарного дела) на гараж. Одновременно подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости, приложив: (а) справку председателя ГСК о членстве и полной выплате пая, (б) документы советского времени, (в) ответ БТИ (если удастся получить). Госпошлина за внесение сведений о ранее учтённом объекте НЕ взимается.
Вывод по блоку 2: Самый быстрый путь — получить кадастровый номер через механизм «ранее учтённого объекта» (ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Начинать следует с БТИ: запросить данные прежнего технического учёта гаража. Если БТИ подтвердит, что гараж инвентаризировался — Росреестр обязан в течение 5 рабочих дней присвоить кадастровый номер на основании имеющихся документов. Госпошлиной эта процедура не облагается.
Как получить кадастровый номер — путь № 2: технический план через кадастрового инженера (если БТИ не даст результата)
технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства
— пп. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ
Технический план нужен, если сведений о гараже нет ни в БТИ, ни в архивах Росреестра (объект никогда не был учтён). Он готовится кадастровым инженером на основании договора подряда.
кадастровые работы выполняются в связи с подготовкой технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных статьей 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и заказчиком кадастровых работ является собственник такого объекта недвижимости, собственник земельного участка или лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве
— ч. 2.1, п. 4 ст. 36 Закона № 221-ФЗ
На первый взгляд, здесь указано: заказчик — собственник. Именно поэтому кадастровые инженеры вам отказывают.
НО: как установлено в блоке 1, принявший наследство наследник признаётся собственником со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК, п. 34 Пленума № 9). Следовательно, вы на законных основаниях можете быть заказчиком техплана. Кадастровому инженеру достаточно предъявить справки ГСК о членстве и выплате пая + свидетельство о смерти матери + справку нотариуса об открытии наследственного дела (или любой иной документ, подтверждающий принятие наследства).
Вывод по блоку 3: Если БТИ не располагает сведениями о гараже, вы вправе заказать технический план у кадастрового инженера. Отказ выполнять работы со ссылкой на то, что «вы не собственник», юридически несостоятелен, поскольку наследник, принявший наследство, является собственником в силу закона (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Рекомендуется выбрать кадастрового инженера, у которого есть практика работы с наследственными делами и «гаражной амнистией».
Как получить кадастровый номер — путь № 3: судебное установление факта владения и пользования (если первые два пути исчерпаны)
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов
— ст. 265 ГПК РФ
Если БТИ не дало сведений, кадастровый инженер не может подготовить техплан (например, нет доступа на земельный участок или иные препятствия), а Росреестр отказал во внесении сведений — единственный оставшийся путь — суд.
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ, суд рассматривает дела об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом. В соответствии со ст. 266 ГПК РФ, заявление подаётся в районный суд по месту нахождения гаража.
В заявлении вы указываете: (а) мать была членом ГСК и полностью выплатила пай, (б) вы приняли наследство, (в) административным путём (через БТИ, Росреестр) получить кадастровый номер невозможно (отказы прилагаются). Суд устанавливает факт владения и пользования недвижимостью — и на основании вступившего в силу судебного акта Росреестр обязан осуществить кадастровый учёт (пп. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Вывод по блоку 4: Если внесудебные способы не дали результата (официальный отказ Росреестра или БТИ), вы подаёте заявление об установлении факта владения и пользования гаражом в районный суд по месту нахождения гаража. Решение суда является основанием для постановки гаража на кадастровый учёт.
Что дать нотариусу сейчас и как нотариус взаимодействует с Росреестром
При выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу действительно необходимо идентифицировать объект недвижимости — и кадастровый номер является основным способом идентификации. Однако его обязанность — содействовать наследникам в получении недостающих документов, а не отказывать в наследстве при их отсутствии.
После того как кадастровый номер будет присвоен любым из трёх описанных выше способов, по вашему заявлению нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на гараж. Согласно ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, нотариус, удостоверивший сделку (в нашем случае — выдавший свидетельство), вправе самостоятельно направить заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр в электронном виде. Регистрация будет проведена без вашего личного участия в МФЦ/Росреестре.
Вывод по блоку 5: Нотариус не отказывает в наследстве из-за отсутствия кадастрового номера — наследственное дело остаётся открытым до получения недостающих документов. Как только кадастровый номер будет получен любым из трёх описанных путей, вы предъявляете его нотариусу, получаете свидетельство о праве на наследство, а нотариус в электронном виде направляет документы в Росреестр на регистрацию вашего права собственности.
