Может ли наследник оспорить договор купли-продажи, если продавец не получил деньги, а они переданы брату

Вправе ли наследник оспорить договор купли-продажи, совершенный наследодателем при жизни?

Да, наследник вправе обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной наследодателем при жизни. Такое право разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 9 от 29.05.2012:

Наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления. Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом 30 того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Наследование земельных участков 74. В состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае, если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, – доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком). 75.
— п. 73 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Хотя в п. 73 Пленума прямо названы ст. 177, 178 и 179 ГК РФ (оспоримые сделки), это не ограничивает право наследников оспаривать сделки по иным основаниям — в том числе по ст. 170 ГК РФ (мнимые и притворные сделки). В силу ст. 1110 ГК РФ наследование — это универсальное правопреемство, т.е. наследник занимает место наследодателя в его имущественных правах и обязанностях. Поэтому наследник, чьи права нарушены выбытием имущества из наследственной массы через ничтожную сделку, имеет охраняемый законом интерес в её оспаривании.

Правом на иск о признании ничтожной сделки недействительной обладает любое лицо, имеющее охраняемый законом интерес:

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
— п. 3 ст. 166 ГК РФ

Наследник, которому наследственное имущество причитается в силу закона, таким лицом является, поскольку ничтожная сделка, по которой имущество выбыло из собственности наследодателя без реального встречного предоставления, напрямую уменьшает наследственную массу и нарушает его права.

Вывод: наследник вправе предъявить в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 170 ГК РФ, после смерти отца — независимо от того, оспаривал ли отец эту сделку при жизни.

Мнимая или притворная сделка: квалификация договора купли-продажи без реальной оплаты

Договор купли-продажи, в котором указано, что расчёт произведён, но фактически продавец (отец) денег не получил, а они были переданы брату, может быть квалифицирован как ничтожный по ст. 170 ГК РФ. Возможны две квалификации в зависимости от реальных обстоятельств:

Мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ) — сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Если отец и покупатель оформили договор купли-продажи, но в действительности никто из них не намеревался передать право собственности в обмен на деньги (имущество оставалось в семье, деньги отцу не передавались), такая сделка ничтожна:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ) — сделка, прикрывающая другую. Если договор купли-продажи был оформлен, но реально прикрывал безвозмездную передачу имущества от отца брату (т.е. дарение) либо расчёт на иных, невыгодных для отца условиях, применяются правила о притворности:

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

При этом п. 1 ст. 572 ГК РФ прямо указывает, что при наличии встречного обязательства, которого на деле нет, договор не признаётся дарением — но к такому договору применяются правила п. 2 ст. 170 ГК РФ:

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. 3.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Ключевой нюанс: если сделка притворна и прикрывает дарение отца брату, то по п. 2 ст. 170 ГК РФ к ней должны применяться правила о дарении. Это означает, что если дарение было совершено в надлежащей форме и реально исполнено (дар передан), суд может применить правила о договоре дарения, а не автоматически вернуть имущество продавцу. Однако если договор дарения не был оформлен как таковой и не соблюдены его формальные требования (например, по недвижимости — письменная форма с госрегистрацией), то имущество подлежит возврату в наследственную массу.

Вывод: договор купли-продажи, по которому отец фактически не получил деньги (они ушли брату), при доказанности отсутствия реального встречного предоставления может быть признан ничтожным как мнимая или притворная сделка. При мнимой сделке применяется двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ) — имущество возвращается продавцу, т.е. попадает в наследственную массу. При притворной сделке, прикрывающей дарение, суд может признать состоявшееся дарение действительным — тогда имущество останется у брата, но его стоимость будет учитываться при расчёте обязательной доли и при равенстве наследственных долей может быть зачтена.

Последствия недействительности сделки: возврат имущества в наследственную массу

Если сделка признана ничтожной, применяется двусторонняя реституция:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Это означает, что покупатель обязан вернуть имущество (либо возместить его стоимость, если возврат в натуре невозможен), а продавец — вернуть полученные деньги. Поскольку отец денег не получал, а покупатель их фактически не передавал отцу, на стороне наследодателя-продавца возникает право требовать возврата имущества в свою пользу — а после его смерти это право входит в наследственную массу в силу ст. 1112 ГК РФ:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Таким образом, при успешном оспаривании сделки имущество возвращается в состав наследства и подлежит разделу между всеми наследниками по закону (вы и брат — наследники первой очереди по ст. 1142 ГК РФ, доли равные).

Если же возврат имущества в натуре невозможен (например, имущество перепродано добросовестному приобретателю), наследник вправе требовать с брата возмещения стоимости этого имущества — как неосновательное обогащение по правилам главы 60 ГК РФ, а также проценты по ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, если наследник, имеющий право на обязательную долю (нетрудоспособный, несовершеннолетний), был лишён этой доли в результате вывода имущества, он вправе претендовать на обязательную долю в силу п. 1 ст. 1149 ГК РФ, и стоимость отчуждённого имущества может быть учтена при её расчёте:

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. 3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. 4.
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Вывод: в случае признания сделки недействительной имущество подлежит возврату в наследственную массу, после чего оно делится между всеми наследниками по закону в равных долях. При невозможности возврата в натуре с брата может быть взыскана денежная компенсация.

Альтернативная защита: требование оплаты по договору (если сделка действительна)

Если суд не признает сделку ничтожной (например, сочтёт, что расчёт всё же был произведён и договор исполнен), у наследников сохраняется альтернативное требование: взыскание цены договора в наследственную массу, если оплата фактически продавцу не поступила.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ продавец вправе требовать оплаты переданного товара:

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Статья 487. Предварительная оплата товара 1.
— п. 1 ст. 486 ГК РФ

Право требовать оплату — это имущественное право, которое входит в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ). Если отец при жизни передал товар, но не получил оплату (деньги ушли брату), наследники вправе требовать взыскания этой оплаты с покупателя — либо, если брат получил эти деньги как фактический выгодоприобретатель, — взыскать с брата неосновательное обогащение.

Критическое ограничение: взыскание денег с брата по ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение) возможно, только если будет доказано, что брат получил деньги без правового основания и за счёт наследодателя. Если же брат был покупателем по договору, то запись «расчёт произведён» создаёт презумпцию оплаты — опровергнуть её можно только вескими доказательствами (свидетельскими показаниями, банковскими выписками, перепиской).

Вывод: если оспорить сделку не удастся, наследник вправе требовать взыскания невыплаченной цены договора (или её доли) в наследственную массу — но такое требование значительно слабее, чем иск о недействительности, и требует преодоления презумпции оплаты, зафиксированной в договоре.

Сроки исковой давности

Мнимая и притворная сделки являются ничтожными. Срок исковой давности по ничтожным сделкам — три года:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Поскольку вы являетесь лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности для вас начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале исполнения этой сделки. При этом установлен абсолютный предел: не более десяти лет со дня начала исполнения сделки.

Практически важный момент: из п. 73 Пленума № 9 прямо следует, что обращение наследника в суд после смерти наследодателя не изменяет ни сроков исковой давности, ни порядка их исчисления. Это значит, что срок не начинает течь заново со дня смерти отца — он продолжает течь с того момента, когда о сделке узнал (или должен был узнать) сам наследодатель либо когда наследник узнал о начале её исполнения.

Для сравнения — по оспоримым сделкам срок давности составляет один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ):

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Вывод: если с момента исполнения сделки (даты подписания договора купли-продажи) прошло более трёх лет, но наследник узнал о ней недавно, необходимо проверить: когда именно вы узнали или должны были узнать о сделке. Если с момента, когда вы узнали о начале её исполнения, прошло менее трёх лет И с момента начала исполнения сделки прошло менее десяти лет — срок не пропущен. Если сделка была совершена более десяти лет назад, исковая давность истекла и иск о признании её недействительной не будет удовлетворён.

Процессуальный порядок и подсудность

Иск о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности подаётся в суд общей юрисдикции (районный суд), поскольку спор вытекает из наследственных правоотношений и не носит экономического характера.

Подсудность зависит от предмета сделки:

• Если предметом сделки является недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок) — применяется исключительная подсудность по месту нахождения недвижимости:

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

• Если предметом сделки является движимое имущество (автомобиль, иное) — иск подаётся по месту жительства ответчика (покупателя по договору) по общим правилам ст. 28 ГПК РФ.

Ответчиком по иску выступает покупатель по оспариваемому договору. Брат привлекается к участию в деле — либо как соответчик (если он и есть покупатель), либо как третье лицо на стороне ответчика.

До подачи иска необходимо принять наследство — подать заявление нотариусу по месту открытия наследства:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. 3.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Без принятия наследства вы не приобретёте статус наследника и, соответственно, охраняемый законом интерес в оспаривании сделки может быть поставлен судом под сомнение.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости (если предмет сделки — недвижимость) либо по месту жительства ответчика (если движимое имущество). Предварительно необходимо принять наследство у нотариуса.