Как оформить наследство на дом, если участок не имеет границ и был в бессрочном пользовании у отца: пошаговая инструкция после межевания

Действительно ли новый закон с 01.03.2025 приостанавливает оформление наследства на дом до определения границ участка

Нотариус сослалась на новеллу, введённую Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ. Действительно, с 01.03.2025 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена пунктом 21², согласно которому:

21 2 ) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 22) назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта;
— п. 21² ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: Росреестр (регистрирующий орган) приостановит государственный кадастровый учёт и регистрацию права на жилой дом, если в ЕГРН нет сведений о границах земельного участка, на котором он расположен. Однако это основание относится именно к регистрационным действиям Росреестра — не к действиям нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство.

Нотариус предписывает приостановить оформление наследства, потому что свидетельство о праве на наследство на дом без последующей возможности зарегистрировать право в ЕГРН является «пустым» документом. Поэтому нотариус действует в ваших интересах: смысла получать свидетельство на дом сейчас нет, если Росреестр всё равно приостановит регистрацию права из-за отсутствия границ участка.

Вывод: ограничение действительно существует для регистрации права на дом в ЕГРН. Оно не блокирует наследственное дело как таковое, но делает бессмысленным получение свидетельства на дом до внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка.

Входит ли участок в бессрочном пользовании в наследственную массу и могут ли наследники дома оформить его в собственность

Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не входит в состав наследства в том смысле, как это установлено для права собственности: ст. 1181 ГК РФ говорит только о праве собственности и праве пожизненного наследуемого владения.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ) Статья 1182. Особенности раздела земельного участка 1. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. 2. При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 1181 ГК РФ

Однако право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у наследодателя до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001), сохраняется. Закон прямо указывает:

«Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется» (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Ключевой механизм для наследников дома установлен в п. 9.1 ст. 3 того же Федерального закона № 137-ФЗ: гражданин, к которому перешло право собственности на жилой дом в порядке наследования, вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный наследодателю до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, бесплатно. Это подтверждено и Пленумом Верховного Суда РФ:

1. Суд вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования: на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии, что наследодатель обратился в установленном порядке в целях реализации предусмотренного пунктом 91 (абзацы первый и третий) статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права зарегистрировать право собственности на такой земельный участок
   — п. 82 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

Пленум указывает на условие — наследодатель должен был обратиться за регистрацией права. Но в Обзоре судебной практики от 02.07.2014 Верховный Суд разъяснил, что:

граждане вправе приватизировать (перерегистрировать или переоформить) в собственность свои садовые или дачные земельные участки, находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении, напрямую обращаясь с соответствующим заявлением в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) для получения свидетельства о праве собственности. В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу указанного федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом некоммерческого объединения, вправе самостоятельно (или через представителя) обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложением соответствующих документов, а затем обратиться в Росреестр. Таким образом, действующим законодательством предусмотрена упрощенная административная процедура оформления права собственности на земельный участок, расположенный на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 02.07.2014

Данная правовая позиция закрепляет: наследник, получивший в наследство дом на участке, находившемся у наследодателя в бессрочном пользовании, вправе напрямую обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на земельный участок, минуя длительную административную процедуру.

При этом в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю вещи (ст. 1112 ГК), а жилой дом как объект недвижимости — безусловно вещь. Дом входит в наследственную массу. Вы как наследники уже подали заявление нотариусу и приняли наследство. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает: вы уже являетесь собственниками дома с даты смерти отца, независимо от того, зарегистрировано ли право в ЕГРН. Но для подтверждения и свободного распоряжения домом регистрация необходима.

Вывод: участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не входит в наследство напрямую, но вы как наследники дома имеете исключительное право бесплатно оформить его в собственность на основании п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, обратившись в Росреестр. Межевание и уточнение границ — необходимый предварительный этап для этого.

Последовательность действий после завершения межевания

После того как кадастровый инженер проведёт межевание и подготовит межевой план (схему границ земельного участка), следует действовать в такой последовательности:

Шаг 1. Кадастровый учёт с уточнением границ (одновременно с регистрацией права собственности на участок).

Вы подаёте в Росреестр (через МФЦ) одно заявление о государственном кадастровом учёте в связи с уточнением местоположения границ земельного участка и государственной регистрации права собственности на него. К заявлению прилагаются:

• межевой план (готовит кадастровый инженер);
• правоустанавливающий документ на участок (решение/акт органа власти о предоставлении отцу участка в бессрочное пользование — его надо запросить в архиве местной администрации или получить через нотариуса, если он уже сделал запрос);
• квитанция об уплате госпошлины;
• ваши паспорта и СНИЛС.

Срок: согласно п. 5 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ —

десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав; 8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
— п. 5 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

(При подаче через МФЦ — до 12 рабочих дней по п. 6 ч. 1 ст. 16.)

Основание регистрации права собственности — п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ (бесплатная приватизация участка наследниками дома). Решения органа власти о предоставлении участка не требуется, право регистрируется в упрощённом порядке.

Шаг 2. Получение свидетельства о праве на наследство на дом у нотариуса.

После того как в ЕГРН внесены сведения о границах участка и зарегистрировано ваше право собственности на участок (вы получили выписку из ЕГРН), нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство на жилой дом. Препятствие, на которое она ссылалась (п. 21² ч. 1 ст. 26 218-ФЗ), теперь снято — границы участка есть в ЕГРН.

Шаг 3. Регистрация права собственности на дом в ЕГРН.

С полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство вы подаёте заявление в Росреестр о регистрации права общей долевой собственности (по 1/2 доле) на жилой дом. Срок регистрации — 3 рабочих дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 218-ФЗ — по свидетельству о праве на наследство).

Вывод: последовательность: межевание → одновременный кадастровый учёт и регистрация права на участок → свидетельство о праве на наследство на дом у нотариуса → регистрация права на дом в ЕГРН.

Госпошлина, расходы и возможные риски

1. Госпошлина за регистрацию права на земельный участок — 350 рублей (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если кадастровый учёт и регистрация проводятся одновременно — уплачивается одна пошлина. Поскольку вы подаёте заявление о кадастровом учёте и регистрации права одновременно, госпошлина составляет 350 рублей (на каждого из двух наследников — по 350 руб., т.к. право регистрируется в долевую собственность).

2. Госпошлина за регистрацию права на жилой дом по свидетельству о праве на наследство — 2 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) на каждого наследника.

3. Расходы на кадастрового инженера — договорные, от 10 000 до 30 000 рублей в зависимости от региона и сложности работ.

4. Нотариальный тариф за выдачу свидетельства о праве на наследство — 0,3% стоимости дома (для близких родственников) в соответствии со ст. 333.24 НК РФ, но не более 100 000 рублей.

5. Согласование границ с соседями — обязательно (ст. 39-40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Если соседи отказываются согласовывать границы, кадастровый инженер фиксирует это в акте согласования, и дальнейшее установление границ возможно в судебном порядке (иск об установлении границ земельного участка в районный суд по месту нахождения участка — ст. 30 ГПК РФ).

6. Обжалование приостановления/отказа Росреестра — в административном порядке (в апелляционную комиссию при Росреестре) или в судебном (КАС РФ, в районный суд). Срок обжалования приостановления — до истечения срока приостановления; отказа — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.

7. Если администрация откажется выдать документ о предоставлении участка отцу в бессрочное пользование (если он утрачен) — можно обратиться в районный суд с заявлением об установлении факта владения и пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования в порядке особого производства (ст. 264 ГПК РФ). Альтернативно — иск о признании права собственности на участок на основании п. 9.1 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ (со ссылкой на п. 82 Пленума ВС № 9).

8. Принятия наследства вновь не требуется — вы уже приняли наследство (подали заявление нотариусу), и согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ вы считаетесь собственниками дома с даты открытия наследства.

Вывод: основные расходы на этапе регистрации — по 350 руб. на участок (за каждого) + по 2 000 руб. на дом + услуги кадастрового инженера + нотариальный тариф. Срок полного оформления — от 1,5 до 3 месяцев с учётом межевания. При спорах с соседями или утрате правоустанавливающих документов — разрешение через районный суд.