Нужно ли оформлять часть ветхого дома в селе, если участок достался по наследству, а дом не упоминается в наследственном деле?

Входит ли часть дома соседей в состав наследства и нужно ли её «оформлять» наследнику

Ключевой ответ: часть дома, принадлежащая соседям, не является имуществом наследодателя и потому НЕ входит в состав наследства — наследник не наследует и не обязан «оформлять» чужой для него объект.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Разбор: по ст. 1112 ГК РФ в наследство входят только вещи, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства. Часть дома, которой владеют соседи как своей собственностью, наследодателю не принадлежала — значит, права на неё к наследнику не переходят и не могут быть «оформлены» в наследственном деле. Принятие наследства охватывает лишь то, что причиталось наследнику (ст. 1152), но не расширяет состав наследства за счёт чужого имущества.

Если же по факту окажется, что дом (или его часть) принадлежал именно наследодателю, а нотариус его просто не включил в дело, — это другая ситуация, разобранная в отдельном блоке ниже.

Вывод: оформлять часть дома, которая принадлежит соседям, наследнику не нужно и юридически невозможно — это не его имущество, оно остаётся у собственников (соседей).

Права соседей на участок под их домом после перехода участка к наследнику

Даже если наследник стал собственником участка под частью дома соседей, право соседей на их недвижимость сохраняется, а переход земли к наследнику не прекращает их права пользования участком под домом.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 271 ГК РФ

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— ст. 35 ЗК РФ, п. 1

Разбор: собственник здания, находящегося на чужом участке, вправе пользоваться участком под недвижимость (п. 1 ст. 271 ГК). Переход права собственности на сам земельный участок не является основанием прекращения права пользования участком (абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК). Ст. 35 ЗК РФ закрепляет, что при переходе прав на постройку на чужом участке новый собственник получает право использовать соответствующую часть участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний. Принцип единства судьбы земли и прочно связанных объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) означает, что постройка следует судьбе участка, а не «исчезает» из-за смены собственника земли — поэтому дом соседей продолжает стоять на участке на законных основаниях.

Вывод: соседи сохраняют право пользования той частью унаследованного участка, которая занята их домом; смена собственника земли на наследника не лишает их этого права и не даёт наследнику права распоряжаться чужой недвижимостью.

Что вправе требовать наследник от соседей и как уточнить границы участка

Если наследник хочет освободить участок от чужого дома или урегулировать пользование, механизм предусмотрен статьёй 272 ГК РФ, при этом для жилых домов снос ограничен.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.)
— п. 1, 2 ст. 272 ГК РФ

Разбор: собственник участка вправе по суду требовать, чтобы собственник недвижимости освободил участок — но это правило смягчено для жилых домов: «когда снос здания… запрещён в соответствии с законом (жилые дома…)», суд может вместо сноса признать право собственника недвижимости на выкуп участка либо установить иные условия пользования. Поскольку речь идёт о жилом доме в селе, принудительный снос части дома соседей по требованию наследника крайне затруднён.

Что касается участка без установленных границ: уточнение границ проводится по правилам ст. 43 Закона № 218-ФЗ.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ

Разбор: поскольку у участка есть кадастровый номер, но нет координат границ, наследник вправе провести межевание и уточнить местоположение границ; при отсутствии правоустанавливающих документов границами считаются границы, существующие на местности 15 и более лет (актуально для сёл, где участки десятилетиями стоят в фактических границах). Если дом соседей стоит в пределах фактических границ, межевание это зафиксирует.

Вывод: наследник не может произвольно «отобрать» чужой жилой дом; вопрос пользования участком под ним решается соглашением или судом, а границы участка — межеванием. Наследник вправе также получать компенсацию за пользование его участком соседями, если между ними не установлены иные отношения пользования.

Развилка 1: если дом фактически принадлежал наследодателю, но не включён в наследственное дело

Если выяснится, что дом (или его оспариваемая часть) на самом деле являлся собственностью наследодателя, — он подлежит включению в наследственную массу, даже если нотариус первоначально его не указал.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

Разбор: принятие наследства (в том числе только земли) по п. 2 ст. 1152 ГК РФ означает принятие всего причитающегося наследства, где бы она ни находилась. Если после выдачи свидетельства обнаруживается наследственное имущество, на которое свидетельство не выдавалось, выдаётся дополнительное свидетельство (п. 2 ст. 1162 ГК РФ). Право наследодателя на дом переходит к наследнику со дня открытия наследства независимо от регистрации. Поэтому наследник вправе обратиться к нотариусу за включением дома в наследственное дело (при подтверждении принадлежности дома наследодателю документами: свидетельство, техпаспорт, похозяйственная книга) и получить дополнительное свидетельство.

Вывод: если дом принадлежал наследодателю — его не утрачено, наследник может включить его в наследство через дополнительное свидетельство; пропуск упоминания дома в первичном деле не лишает права на него.

Развилка 2: если часть дома бесхозяйная, а у соседей нет документов

Если у соседей отсутствуют документы на их часть дома и фактический собственник не установлен, наследник, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий домом как своим в течение 15 лет (с присоединением времени владения наследодателя), вправе приобрести его по приобретательной давности.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Разбор: приобретательная давность позволяет гражданину, не являющемуся собственником, но добросовестно владеющему недвижимостью как своей открыто и непрерывно 15 лет, приобрести право собственности. Наследник вправе присоединить время владения наследодателя (п. 3 ст. 234 ГК). Однако ключевое условие — добросовестность и отсутствие собственника, предъявляющего права; если соседи заявят права на свою часть дома — давность неприменима, напротив, их права защищены ст. 271, 272 ГК. Если же дом — самовольная постройка, право на него не возникает (ст. 222 ГК) до признания судом.

Вывод: если часть дома — бесхозяйная и соседи прав не заявляют, наследник может претендовать на неё в порядке приобретательной давности, но при наличии спора с соседями правовые последствия определяются по ст. 271, 272 ГК РФ в пользу соседей.

Доказательства принадлежности дома и ранее возникшие права

Если возникнет спор о том, кому на самом деле принадлежит дом (или его часть), определяющее значение имеют правоустанавливающие документы. При их отсутствии — ранее возникшие права и косвенные доказательства.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— п. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ

Разбор: в сельской местности права на дом часто возникали до 1997 года и не регистрировались в ЕГРН. Такие права признаются юридически действительными и без госрегистрации. Доказательствами принадлежности дома служат: свидетельство о праве на наследство (если дом в нём фигурировал), договор купли-продажи/дарения, выписка из похозяйственной книги (для сельских домовладений), технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт, справка сельсовета/администрации о принадлежности дома. Соседям для подтверждения их права на часть дома достаточно любого из этих документов — государственная регистрация для них необязательна (п. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Вывод: наследнику рекомендуется запросить у нотариуса сведения из наследственного дела (были ли документы на дом) и в администрации сельского поселения — выписку из похозяйственной книги; соседям — проверить наличие любых старых документов на их часть дома.

Альтернативы требованию сноса: соглашение, выкуп, сервитут

Принудительный снос чужого жилого дома — крайняя и труднореализуемая мера (п. 2 ст. 272 ГК прямо ограничивает снос жилых домов). Закон предлагает наследнику альтернативные варианты урегулирования.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.)
— п. 1, 2 ст. 272 ГК РФ

Разбор: из ст. 272 ГК РФ следуют три возможных исхода при конфликте собственника участка и собственника недвижимости на нём: (1) соглашение между сторонами о судьбе дома и участка (выкуп дома наследником или выкуп участка соседями); (2) по суду — принудительный выкуп участка соседями, либо наоборот — выкуп дома наследником; (3) установление условий пользования участком на новый срок (фактически — сервитут или аренда). Если соседи не чинят препятствий и дом ветхий (не создаёт угрозы), наиболее рациональный вариант — договориться: например, наследник может предложить соседям выкупить его участок или оформить аренду/сервитут на часть участка под домом.

Вывод: вместо судебного спора о сносе (который для жилого дома практически бесперспективен) наследнику выгоднее договориться с соседями о выкупе, аренде или сервитуте; при недостижении соглашения — иск в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Исполнение: порядок действий наследника

Практическая последовательность шагов для наследника (с учётом развилок):

1. Регистрация права на землю в ЕГРН. Наследник получает свидетельство о праве на наследство у нотариуса и подаёт документы в Росреестр (через МФЦ) для регистрации права собственности на участок — независимо от того, установлены границы или нет. Регистрация права на ранее учтённый участок возможна и без межевания.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— п. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ

2. Уточнение границ (межевание). Кадастровый инженер готовит межевой план по правилам ст. 43 Закона № 218-ФЗ; границы согласовываются со смежными землепользователями, включая соседей, чей дом стоит на участке. Это фиксирует фактическое расположение дома относительно границ.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ

3. Проверка принадлежности дома. Если дом (часть дома) принадлежал наследодателю — обращение к нотариусу за дополнительным свидетельством, затем регистрация права в ЕГРН. Если дом — соседский, наследник лишь фиксирует границы без оформления дома на себя.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство. Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. 3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника. Статья 1164. Общая собственность наследников При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.
— п. 2 ст. 1162 ГК РФ

4. Спор с соседями (при необходимости). Поскольку предмет спора — недвижимое имущество (земельный участок и дом), исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения имущества (правило исключительной подсудности по спорам о правах на недвижимость). В иске можно заявить требования: об освобождении участка, о выкупе недвижимости, об установлении порядка пользования либо о признании права собственности (в случае приобретательной давности). Госпошлина — по цене иска (имущественный спор) или 300 руб. для неимущественного требования.

Вывод: первоочередные действия — регистрация права на участок и межевание; вопрос с домом решается в зависимости от его принадлежности (дополнительное свидетельство, соглашение с соседями или судебный иск в районный суд по месту нахождения недвижимости).