Через сколько можно продать землю после вступления в наследство и с какого момента возникает право собственности

С какого момента вы являетесь правообладателем земельного участка

Право собственности на имущество, полученное в порядке наследования, возникает у наследника со дня смерти наследодателя (со дня открытия наследства), а не с момента вступления в наследство и не с момента государственной регистрации. Это прямо установлено ГК РФ.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы стали собственником участка в день смерти наследодателя, даже если свидетельство о праве на наследство и регистрация права получены позже. Принятие наследства (подача заявления нотариусу) лишь оформляет уже возникшее право, а государственная регистрация права в Росреестре подтверждает его для третьих лиц, но не порождает.

При этом юридическое значение имеет важное различие: право признаётся возникшим со дня смерти, однако распорядиться участком (продать) можно только после того, как ваше право зарегистрировано в ЕГРН, поскольку регистрация перехода к покупателю возможна лишь при наличии зарегистрированного права продавца.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. (в ред.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ-218

Вывод: вы являетесь правообладателем с момента смерти наследодателя (открытия наследства); государственная регистрация права в Росреестре обязательна перед продажей — без неё переход права на покупателя зарегистрировать нельзя.

Через сколько можно продать участок после оформления наследства

Прямого «срока ожидания» для продажи унаследованного участка закон не устанавливает — после того как вы зарегистрировали своё право собственности в ЕГРН, вы вправе продать участок сразу, в любой момент. Ограничение связано не со сроками, а с налоговыми последствиями продажи: минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ.

Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года. При отсчёте этого срока действует правило п. 4 ст. 1152 ГК РФ (право признаётся возникшим со дня открытия наследства), а значит, трёхлетний срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к вашим фактам: если вы продадите участок до истечения трёх лет со дня смерти наследодателя, полученный доход подлежит обложению НДФЛ (с учётом имущественного вычета при продаже). Если же с момента смерти прошло три года и более — доход от продажи освобождается от налогообложения. Дополнительно уточните: на продажу участков некоторых категорий могут действовать понижающие правила, установленные законом субъекта РФ (возможность уменьшить срок до нуля), но по умолчанию действует трёхлетний срок.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: юридически продать участок вы можете сразу после регистрации права собственности; для освобождения дохода от НДФЛ желательно выдержать трёхлетний срок владения, исчисляемый со дня смерти наследодателя.

Что нужно оформить перед продажей: регистрация права и установление границ

Перед продажей вам необходимо зарегистрировать своё право собственности в ЕГРН на основании свидетельства о праве на наследство (это основание прямо предусмотрено законом). Регистрация права обязательна при последующей регистрации перехода права на покупателя.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. (в ред.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ-218

Важный нюанс по кадастровому учёту. Вы указываете, что «участок находится в нашем районе», — речь, вероятно, о ранее учтённом участке, у которого может отсутствовать точное описание границ (межевание). Закон допускает уточнение границ: если в документах нет данных о местоположении границ, границами считаются те, что существуют на местности 15 лет и более, а при уточнении допускается изменение площади в установленных пределах.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 , 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Применительно к вашей ситуации: до продажи желательно проверить в выписке из ЕГРН, установлены ли границы участка (наличие координат характерных точек). Если границы не установлены или описаны ориентировочно — провести межевание (кадастровые работы) и подать заявление об уточнении границ. Отсутствие установленных границ само по себе не блокирует регистрацию вашего права по свидетельству о наследстве, однако при продаже покупатель обычно требует участок с уточнёнными границами, а регистрация перехода в ряде случаев сопровождается необходимостью внесения сведений о границах. Также проверьте, что в ЕГРН корректно указана категория земель и вид разрешённого использования участка.

Вывод: перед продажей оформите обязательную регистрацию права собственности в Росреестре на основании свидетельства о праве на наследство и, если границы участка не установлены, проведите межевание с уточнением границ.

Особенность продажи участка сельскохозяйственного назначения: преимущественное право покупки

Если ваш участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, при продаже действует особое правило: субъект РФ (в установленных случаях — муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки участка по цене, за которую он продаётся.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
— п. 1 ст. 8 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Продавец обязан письменно известить высший исполнительный орган власти субъекта РФ о намерении продать участок с указанием цены, размера, местоположения и срока расчёта. Если субъект в течение 30 дней со дня поступления извещения не уведомит о намерении купить, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
— п. 2 ст. 8 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна — то есть такая продажа недействительна, и покупатель не приобретёт права.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ) Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2.
— п. 4 ст. 8 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Применительно к вашим фактам это означает: прежде чем продавать участок третьему лицу, если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, направьте извещение в орган власти субъекта РФ и дождитесь 30-дневного срока (либо отказа). Если участок относится к иным категориям (например, землям населённых пунктов под ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства) — преимущественное право покупки по ФЗ-101 не действует и такого извещения не требуется. Определить категорию участка можно из выписки ЕГРН или свидетельства о праве на наследство.

Вывод: если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, перед продажей третьему лицу обязательно известите орган власти субъекта РФ о намерении продать и соблюдите 30-дневный срок (иначе сделка ничтожна); для участков иных категорий данное требование не применяется.

Какие документы собрать перед продажей и последовательность действий

Для успешной продажи участка после вступления в наследство необходимы следующие документы и действия в порядке очерёдности:

1. Регистрация права собственности в ЕГРН. Основанием является свидетельство о праве на наследство, которое прямо названо в качестве основания для регистрации (пп. 4 п. 2 ст. 14 ФЗ-218). Подаётся заявление через МФЦ или напрямую в Росреестр, уплачивается госпошлина. Срок регистрации — до 7 рабочих дней через Росреестр, до 9 — через МФЦ.

2. Проверка и уточнение границ участка. Если в ЕГРН отсутствуют точные координаты границ — заказывается межевание у кадастрового инженера, составляется межевой план. Подаётся заявление об уточнении границ (ст. 43 ФЗ-218). После этого участок становится «с границами», что существенно облегчает продажу.

3. Проверка категории и вида разрешённого использования. Заказывается выписка из ЕГРН. Если участок — сельхозназначения, то перед продажей направляется извещение в орган власти субъекта РФ (п. 2 ст. 8 ФЗ-101).

4. Продажа. Договор купли-продажи в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не требуется, кроме случаев продажи доли). Подаётся заявление о переходе права с приложением договора и, если применимо, документов об извещении субъекта РФ.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 , 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: минимальный пакет документов — свидетельство о праве на наследство, заявление о регистрации права, квитанция госпошлины. При отсутствии границ дополнительно — межевой план; при сельхозназначении участка — копия извещения и подтверждение отказа или пропуска 30-дневного срока органом власти субъекта РФ.

Альтернативный способ: продажа без предварительной регистрации права наследника

Закон не допускает продажу унаследованного недвижимого имущества без предварительной государственной регистрации права наследника в ЕГРН. Причина — в механизме регистрации перехода права: регистрация перехода от продавца к покупателю возможна только при наличии ранее зарегистрированного права продавца на этот объект.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. (в ред.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ-218

Наследственное право (п. 4 ст. 1152 ГК) признаёт собственником наследника со дня смерти, однако это право, «возникшее в силу закона», для целей распоряжения требует внесения записи в ЕГРН. Именно поэтому свидетельство о праве на наследство само по себе (без регистрации) позволяет требовать участок из чужого владения, но не позволяет зарегистрировать переход права на покупателя.

Альтернативные варианты вроде «продажи наследственных прав» или «уступки» в отношении индивидуально-определённого участка не применяются: право собственности на конкретный участок уже возникло у наследника, и оно может быть передано только по договору купли-продажи с регистрацией перехода. Договор отчуждения, подписанный наследником без регистрации, сам по себе не ничтожен, но исполнить его (зарегистрировать переход на покупателя) Росреестр не сможет — последует приостановление регистрации, а затем отказ.

Вывод: продать участок, минуя регистрацию своего права в ЕГРН, невозможно; сначала регистрируете право на себя, затем — переход к покупателю.

Влияет ли отсутствие установленных границ участка на возможность его продажи

Юридически отсутствие точных границ (межевания) не является прямым запретом на продажу земельного участка — право собственности регистрируется и без уточнённых границ, сведения о ранее учтённом участке в ЕГРН могут содержаться без координат.

Однако на практике это создаёт серьёзные препятствия:

1. Покупатели крайне редко соглашаются приобретать участок без установленных границ из-за риска будущих споров с соседями, наложения границ и невозможности точно определить площадь.

2. Росреестр может приостановить регистрацию перехода права, если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах границ, а участок образован или его границы должны быть уточнены (п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218). Однако если участок ранее учтён и продаётся в тех же границах, формального основания для приостановки именно по причине отсутствия межевания нет.

3. Уточнение границ (межевание) рекомендуется провести до продажи. Это снимет потенциальные споры, обеспечит точную площадь и облегчит регистрацию перехода.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 , 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.06.2023 N 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: продажа участка без установленных границ юридически возможна, но крайне нежелательна — до продажи проведите межевание для уточнения границ, что обезопасит и вас, и покупателя.