Является ли подаренная дача собственностью детей и входит ли она в наследственную массу после смерти бабушки
Ключевой момент: дарственная была исполнена при жизни бабушки — она подарила дом с участком внукам, «всё оформлено». Это означает, что переход права собственности на недвижимость к детям был зарегистрирован в ЕГРН ещё при жизни дарителя. По общему правилу право собственности на недвижимость у приобретателя возникает только с момента государственной регистрации:
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
Значит, с момента регистрации перехода права на детей именно они стали собственниками дома и участка (по долям), а не бабушка. Бабушка — лишь даритель, который передал своё имущество внукам безвозмездно.
- Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. 3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3.
— п. 3 ст. 572 ГК РФ
Приведённая норма прямо не укладывается в ситуацию: она говорит о договоре, предусматривающем передачу дара после смерти дарителя (обещание дарения «на случай смерти»). Здесь же дар был передан и зарегистрирован при жизни, поэтому такой ничтожности нет — дети стали собственниками при жизни бабушки.
Поскольку имущество уже принадлежало детям на праве собственности, после смерти бабушки оно не входит в наследственную массу (ст. 1112 ГК РФ относит в наследство только то, что принадлежало наследодателю на день открытия наследства, а на эту дату дом уже был собственностью внуков). Наследники бабушки не могут претендовать на эту дачу по наследству.
Единственное основание, по которому дарение могло бы быть оспорено наследниками, — это отмена дарения в суде, и закон открывает её для наследников лишь в одном исключительном случае — умышленного лишения жизни дарителя одаряемым:
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— п. 1 ст. 578 ГК РФ
В данной ситуации (дети — малолетние 5 лет) такой сценарий исключён фактически. Иных оснований вернуть дар в собственность наследников закон не предусматривает.
Вывод: если переход права собственности на дом с участком был зарегистрирован на детей при жизни бабушки, дача принадлежит именно детям, в наследственную массу не входит, и смерть дарителя никак не препятствует её продаже. Если же регистрация перехода права не была завершена к моменту смерти бабушки (дарственная подписана, но в ЕГРН право не зарегистрировано) — имущество осталось собственностью бабушки и наследуется на общих основаниях, а продать его можно только после принятия наследства.
Можно ли продать дачу и какое разрешение требуется, ведь дети малолетние
Дети по 5 лет — малолетние, юридически недееспособные. Сделки от их имени совершают их законные представители (родители/опекуны):
Статья 28. Дееспособность малолетних 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ
Таким образом, продать дачу могут родители (или опекуны) как законные представители детей. Сами дети сделку не подписывают.
Однако распоряжение имуществом ребёнка законом жёстко ограничено. На родителей при управлении имуществом ребёнка распространяются правила об имуществе подопечного:
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ
Продажа (отчуждение) недвижимости подопечного — это прямо запрещённая без разрешения операция:
Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Той же позицией, но уже применительно к согласию законного представителя, устанавливается полный запрет на отчуждение имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки:
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Эти нормы в совокупности означают: продать дачу детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя. Такая сделка, совершённая без разрешения, является недействительной — её можно расторгнуть по иску органа опеки или прокурора, а имущество вернуть (подробно — в следующем блоке). Поэтому специальное разрешение органов опеки обязательно.
Кроме того, продажа недвижимости на праве долевой собственности нескольких лиц (два ребёнка) и само по себе отчуждение долей жилого помещения требует нотариального удостоверения договора. Нотариально удостоверяется и договор дарения недвижимости между гражданами — что подтверждает, что дарственная была оформлена правильно:
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Для продажи дачи потребуется нотариально удостоверенный договор купли-продажи долей (поскольку отчуждаются доли в праве собственности на жилое помещение), подписанный от имени каждого ребёнка его законным представителем на основании письменного разрешения органа опеки.
Вывод: продать дачу можно, но только (1) законными представителями детей — родителями/опекунами, (2) с обязательным предварительным письменным разрешением органа опеки и попечительства, и (3) в нотариальной форме. Смерть бабушки сама по себе препятствием не является.
Процедура получения разрешения опеки, сроки, судьба вырученных денег и последствия продажи без разрешения
Процедура и сроки. Предварительное разрешение органа опеки на отчуждение недвижимости подопечного выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде:
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения
— ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», п. 1
Условие выдачи разрешения. По общему правилу недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, и лишь в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного (например, оплата дорогостоящего лечения, перемена места жительства), органы опеки разрешают продажу — при условии, что продажа совершается к выгоде ребёнка. На практике типовое условие разрешения — одновременное приобретение ребёнку равноценного (или лучшего) жилья на средства, вырученные от продажи, либо зачисление всех денег на личный счёт ребёнка с контролем опеки. Без этой гарантии орган опеки вправе отказать.
Последствия продажи без разрешения. Если договор купли-продажи заключён без предварительного разрешения органа опеки, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, имущество подлежит возврату, а убытки возмещаются за счёт законного представителя (ст. 21 ч. 4 ФЗ № 48-ФЗ). Иными словами, сделку, совершённую без разрешения, можно «откатить» через суд — риск для покупателя и для родителей.
Судьба вырученных денег. Деньги от продажи дачи принадлежат детям и должны быть сохранены для них либо направлены на их благо. Поскольку родители распоряжаются имуществом детей по правилам об имуществе подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ), расходовать вырученные средства можно только в интересах детей; в противном случае ответственность наступает по ст. 37 и 60 ГК РФ. Оптимальная защита прав детей — зачисление выручки на счёт каждого ребёнка или одновременная покупка им другого жилья (в согласованных с опекой пропорциях). Конкретное условие разрешение опеки и контролирует.
Вывод. Порядок таков: (1) законный представитель подаёт в орган опеки по месту жительства детей заявление о разрешении на продажу с указанием условий (куда пойдут деньги / какое жильё купится взамен); (2) в течение 15 дней опека выдаёт письменное разрешение либо мотивированный отказ (который оспаривается в суде); (3) договор купли-продажи долей удостоверяется нотариусом, от имени каждого ребёнка его подписывает законный представитель; (4) переход права регистрируется в Росреестре. Продажа без разрешения опеки недействительна и может быть расторгнута судом с возвратом имущества.
