Существует ли дарственная и как проверить её действительность: ЕГРН и нотариат
Ваш экземпляр дарственной — документ-основание; решающее значение имеет факт перехода права собственности к одаряемым до смерти бабушки и соблюдение формы сделки. Проверка возможна по двум независимым каналам.
Первый канал — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Выписка доступна любому лицу по запросу:
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи
— п. 1 ст. 62 ФЗ-218
Поскольку речь идёт о недвижимости (квартира, дом, земельный участок или доли в них — наиболее вероятно для дарственных между близкими родственниками), переход права собственности в ЕГРН обязателен:
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ
И право у приобретателя возникает только с момента этой регистрации:
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 223 ГК РФ
Выписка из ЕГРН покажет текущего собственника. Если им по ¼ доли являются четверо одаряемых — дарственная исполнена, имущество выбыло из собственности бабушки при жизни и в наследство не входит. Если в ЕГРН собственником значится бабушка — переход не зарегистрирован, имущество остаётся в наследственной массе. Выписка предоставляется за плату (кроме выписки о кадастровой стоимости — бесплатно):
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, по запросам о предоставлении сведений лиц, не указанных в части 1 настоящей статьи, аналитическая и иная информация предоставляются за плату. Размер, порядок взимания и возврата платы за предоставление указанных сведений и информации (за исключением аналитической информации) устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества в объеме, необходимом для работы указанных органов, предоставляются бесплатно. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц. Глава 9. Государственный регистратор прав
— п. 2 ст. 63 ФЗ-218
Второй канал — через нотариуса, удостоверившего сделку. Если дарственная удостоверена нотариально, сведения внесены в единую информационную систему нотариата:
Единой информационной системой нотариата признается автоматизированная информационная система, принадлежащая на праве собственности Федеральной нотариальной палате и предназначенная для комплексной автоматизации процессов сбора, обработки сведений о нотариальной деятельности и обеспечения всех видов информационного взаимодействия (обмена). Оператором единой информационной системы нотариата является Федеральная нотариальная палата. В единую информационную систему нотариата подлежат включению сведения, в том числе в форме электронных документов, о совершении нотариальных действий
— ст. 34.1 Основ законодательства о нотариате
Однако сведения (документы) о совершённых нотариальных действиях выдаются только лицам, обратившимся за их совершением (то есть сторонам сделки — дарителю и одаряемым):
Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только заявителям - лицам, обратившимся за совершением этих нотариальных действий самостоятельно или через представителя, если иное не установлено настоящими Основами.
— абз. 3 ст. 5 Основ законодательства о нотариате
Таким образом, если вы входите в число четырёх одаряемых — вы вправе обратиться к нотариусу, указанному в реквизитах найденного экземпляра, и получить подтверждение удостоверения дарственной. Если вы не являетесь одаряемым (например, вы наследник по закону), нотариус без судебного или следственного запроса не раскроет вам сведения — тогда основным и достаточным инструментом остаётся выписка из ЕГРН.
Форма сделки. С 13 декабря 2024 г. дарение недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Если ваша дарственная датирована ранее этой даты, применяются нормы, действовавшие на момент сделки, — однако для недвижимости переход права и тогда требовал госрегистрации. Если дарственная на недвижимость заключена после 13.12.2024 и не удостоверена нотариально — она не соответствует закону по форме.
Вывод: существование и эффективность дарственной проверяемы. Практический алгоритм: (1) запросите выписку из ЕГРН на объект (нужен адрес или кадастровый номер из найденного экземпляра) — она однозначно покажет, кто собственник сегодня; (2) если вы одаряемый — дополнительно обратитесь к удостоверившему нотариусу за подтверждением.
Входит ли подаренное имущество в наследство: развилка «зарегистрирован переход или нет»
Состав наследства определяется на день смерти наследодателя:
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— ст. 1112 ГК РФ
Имущество, отчуждённое бабушкой при жизни, не входит в наследство только при условии, что право собственности перешло к одаряемым. Для недвижимости этот переход, как указано выше (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131 ГК), совершается в момент государственной регистрации в ЕГРН.
Таким образом, возможны две правовые развилки:
Развилка А — переход права зарегистрирован до смерти бабушки. Имущество выбыло из её собственности, в наследство не входит, наследники на него претендовать не могут. Наследование происходит только в отношении оставшегося имущества в порядке универсального правопреемства:
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
— п. 1 ст. 1110 ГК РФ
Развилка Б — переход права НЕ зарегистрирован при жизни бабушки. Право собственности к одаряемым не перешло, недвижимость продолжала принадлежать бабушке и входит в наследственную массу. Её наследуют наследники по закону (или по завещанию, если оно есть).
Дополнительная защитная норма: договор дарения, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен — и к нему применяются правила о наследовании. Такая «дарственная» наследства не обходит:
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 3 ст. 572 ГК РФ
Наследство открывается по последнему месту жительства бабушки и принимается подачей заявления нотариусу:
Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
— ст. 1115 ГК РФ
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ
Срок для принятия наследства — шесть месяцев со дня смерти:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ
Вывод: имущество входит в наследство, только если переход права по дарственной не был зарегистрирован в ЕГРН при жизни бабушки. Если переход зарегистрирован — имущество из наследства исключено. Для подтверждения состава наследства и получения своей доли (если вы наследник) вам необходимо подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту жительства бабушки в пределах шести месяцев со дня её смерти. Нотариус при ведении наследственного дела сам запросит сведения из ЕГРН и установит состав наследственной массы.
Риски оспаривания дарственной наследниками и альтернативные ветки
Само по себе несогласие наследников с тем, что имущество ушло по дарственной, не является основанием для отмены дарения. Закон устанавливает закрытый перечень таких оснований, и они касаются исключительных обстоятельств (покушение на жизнь дарителя, угроза утраты подаренной вещи и т.д.):
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— п. 1 ст. 578 ГК РФ
Однако наследники могут попытаться оспорить дарственную по иным основаниям, характерным для наследственных споров:
1. Недееспособность дарителя (ст. 177 ГК). Если бабушка на момент подписания дарственной не понимала значения своих действий или не могла руководить ими (возраст, болезнь), сделка может быть признана судом недействительной по иску наследников. Имущество возвращается в наследственную массу.
2. Притворность (п. 2 ст. 170 ГК). Наследники могут попытаться доказать, что дарственная «прикрывала» завещание или иную сделку — тогда применяются правила о прикрываемой сделке. Однако добиться такого решения сложно: нужны веские доказательства, а не просто предположения.
3. Несоблюдение формы (п. 3 ст. 574 ГК для сделок после 13.12.2024). Если дарственная на недвижимость заключена между гражданами без нотариального удостоверения, она недействительна по форме — и это могут заявить наследники.
Альтернативная ветка — если дарственная не подтвердилась. Если по выписке из ЕГРН выяснится, что переход права не зарегистрирован, и вы — наследник по закону, имущество войдёт в наследство. Тогда: (а) подайте заявление о принятии наследства нотариусу в 6-месячный срок; (б) получите свидетельство о праве на наследство; (в) ваша доля будет определена по общим правилам в зависимости от числа наследников вашей очереди. Если же вы — одаряемый, а переход не зарегистрирован, вы вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, если договор подписан и удостоверен надлежаще.
Вывод: главный инструмент для прояснения ситуации — выписка из ЕГРН. Она даст однозначный ответ, кто сегодня собственник. Если доли зарегистрированы на четверых — одаряемые защищены как титульные собственники, и оспаривание сделки наследниками без веских оснований (недееспособность, подлог) маловероятно. Если нет — имущество в наследстве, и ваша задача — принять наследство в установленный шестимесячный срок.
