Отец умер, квартира пустует, но ТСЖ требует платить за воду, отопление, консьержку и вывоз мусора — правомочны ли эти поборы?

Правовая классификация платежей: что обязательно, а что — нет

Платежи, которые ТСЖ начисляет за пустующую квартиру, делятся на три категории: (а) обязательные в силу закона независимо от проживания; (б) подлежащие перерасчёту при временном отсутствии; (в) дополнительные, которые требуют решения общего собрания членов ТСЖ или собственников.

Законная структура платы собственника закреплена в ч. 2 и ч. 4 ст. 154 ЖК РФ:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
   — ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ

Из данной нормы видно, что плата собственника состоит строго из трёх частей: (1) плата за содержание жилого помещения (включает управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы на содержание общего имущества), (2) взнос на капитальный ремонт, (3) плата за коммунальные услуги (вода, свет, отопление, ТКО, водоотведение, газ).

Ни консьерж, ни антенна, ни радиоточка в этот закрытый перечень не входят. Это не коммунальные услуги и не содержание общего имущества — они могут быть введены только как дополнительные услуги при условии принятия соответствующего решения общим собранием членов ТСЖ (или собственников) и отражения в смете доходов и расходов.

Пленум ВС РФ в абзаце 37 Постановления № 22 от 27.06.2017 разъяснил, что временное неиспользование помещений не освобождает от платы за содержание жилого помещения, отопление, общедомовые нужды и капремонт — но по иным коммунальным услугам, рассчитываемым по нормативу, производится перерасчёт за период временного отсутствия в порядке, утверждённом Правительством РФ (эта позиция воспроизведена в Постановлении КС РФ от 02.12.2022 № 52-П).

Таким образом, безусловно обязательными для вас как собственника пустующей квартиры являются: плата за содержание жилого помещения, взнос на капремонт, отопление, ТКО и коммунальные ресурсы на ОДН. Подлежат перерасчёту при вашем отсутствии (при соблюдении процедуры): холодное и горячее водоснабжение, водоотведение. Электричество — по прибору учёта (нулевое потребление — нулевое начисление при наличии исправного счётчика). Не являются обязательными без отдельного решения общего собрания членов ТСЖ: консьерж, антенна, радиоточка.

Вода и водоотведение: право на перерасчёт и его условия

Для холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения (когда производится перерасчёт по водоснабжению) Правила № 354 прямо предусматривают перерасчёт при временном отсутствии. Ключевой нормой является п. 86 Правил:

1. При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами "д" и "е" пункта 4 настоящих Правил. Если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено в установленном настоящими Правилами порядке либо в случае неисправности индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в жилом помещении и неисполнения потребителем в соответствии с требованиями пункта 81 13 настоящих Правил обязанности по устранению его неисправности, перерасчет не производится, за исключением подтвержденных соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы и случая отсутствия постоянно или временно проживающего в жилом помещении потребителя в связи с его призывом на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации (за период прохождения военной службы по мобилизации). (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 11.04.2024 № 460) (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498)
   — п. 86 Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011

Из п. 86 следует критически важный нюанс: перерасчёт производится, только если жилое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учёта (ИПУ) и отсутствие технической возможности его установки подтверждено актом. Если же счётчики воды установлены и исправны — начисление должно производиться по их показаниям. Поскольку вы не потребляете воду, показания равны нулю и начислений быть не должно.

Если счётчиков нет, но техническая возможность их установки отсутствует (подтверждено актом), вы можете требовать перерасчёта. Если счётчиков нет и техническая возможность установки не подтверждена актом — перерасчёт не производится, за исключением случае уважительных причин (непреодолимая сила, мобилизация).

Водоотведение пересчитывается только вслед за водоснабжением (п. 87 Правил № 354 — процитирован выше в read_act_articles).

Процедура перерасчёта — п. 91 Правил № 354:

1. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее - заявление о перерасчете), поданного до начала периода временного отсутствия потребителя , или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя , или в срок, установленный пунктом 148 30 настоящих Правил, если органом государственной власти субъекта Российской Федерации принято решение о расчете размера платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с пунктом 148 30 настоящих Правил. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 318) В случае подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия потребителя перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за указанный в заявлении период временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев. Если по истечении 6 месяцев, за которые исполнителем произведен перерасчет размера платы за коммунальные услуги, период временного отсутствия потребителя продолжается и потребитель подал заявление о перерасчете за последующие расчетные периоды в связи с продлением периода временного отсутствия, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за период, указанный в заявлении о продлении периода временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев, следующих за периодом, за который исполнителем произведен перерасчет размера платы за коммунальные услуги. Если потребитель, подавший заявление о перерасчете до начала периода временного отсутствия, не представил документы, подтверждающие продолжительность его отсутствия, или представленные документы не подтверждают временное отсутствие потребителя в течение всего или части периода, указанного в заявлении о перерасчете, исполнитель начисляет плату за коммунальные услуги за период неподтвержденного отсутствия в полном размере в соответствии с настоящими Правилами и вправе применить предусмотренные частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации последствия несвоевременного и (или) неполного внесения платы за коммунальные услуги. В случае подачи заявления о перерасчете в течение 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя исполнитель осуществляет перерасчет размера платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия, подтвержденный представленными документами, с учетом платежей, ранее начисленных исполнителем потребителю за период перерасчета.
   — п. 91 Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011

Порядок действий: подать письменное заявление о перерасчёте в ТСЖ (исполнителю) с приложением документов, подтверждающих отсутствие (например, справка о регистрации по другому месту жительства, проездные документы, иное). Заявление можно подать до начала периода отсутствия (перерасчёт максимум за 6 месяцев с последующим продлением) либо в течение 30 дней после возвращения.

В вашей ситуации — квартира пустует с марта (после вступления в наследство), никто не зарегистрирован. Вы можете подать заявление о перерасчёте за прошедший период в течение 30 дней с момента, когда вы узнали о начислениях, либо подать заявление на будущий период отсутствия.

Вывод: плата за воду и водоотведение при нулевом потреблении и наличии исправных счётчиков начисляться не должна. При отсутствии счётчиков и подтверждённой актом невозможности их установки вы имеете право на перерасчёт за весь период отсутствия. Если счётчиков нет и акт не подтверждён — перерасчёт формально невозможен, но вы можете заявить перерасчёт, ссылаясь на то, что норматив потребления применяется к числу проживающих (которых ноль), либо установить счётчики.

Электроэнергия: начисление по прибору учёта

Газоснабжение и электроснабжение прямо исключены из перечня услуг, по которым производится перерасчёт при временном отсутствии — это следует из абзаца первого п. 86 Правил № 354 (исключены «коммунальные услуги по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления»).

Однако по общему правилу п. 42 Правил № 354 размер платы за электроснабжение определяется исходя из показаний индивидуального прибора учёта. При отсутствии потребления электроэнергии показания счётчика не изменяются и плата не начисляется (либо начисляется ноль).

Если индивидуальный прибор учёта электроэнергии отсутствует, плата начисляется по нормативу исходя из количества проживающих — а поскольку никто не проживает и не зарегистрирован, нормативное потребление для такого жилого помещения равно нулю.

Вывод: начисление платы за электроэнергию при нулевом потреблении и наличии исправного счётчика или при отсутствии проживающих неправомерно. Если вам выставляют фиксированную сумму за электроэнергию при нулевом потреблении — требуйте сверки по прибору учёта и перерасчёта.

Обращение с ТКО: обязательная плата и право на перерасчёт

Плата за обращение с твёрдыми коммунальными отходами обязательна. При отсутствии постоянно и временно проживающих граждан объём услуги рассчитывается по количеству собственников помещения — это прямо установлено п. 148(36) Правил № 354:

148 36 . При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения. 148 37 . Размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную временно проживающим потребителям, рассчитывается в соответствии с пунктами 57, 57 1 и 58 настоящих Правил. 148 38 . Размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в нежилом помещении в многоквартирном доме, определяется в соответствии с формулой 9 5 приложения № 2 к настоящим Правилам. В случаях, предусмотренных пунктами 7 и 9 Правил коммерческого учета объема и (или) массы твердых коммунальных отходов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 мая 2024 г. № 671 "О коммерческом учете объема и (или) массы твердых коммунальных отходов", размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в нежилом помещении в многоквартирном доме, определяется в соответствии с формулами 9 3а и 9 3б приложения № 2 к настоящим Правилам. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.05.2024 № 671 ) 148 39 . Потребители обязаны своевременно вносить плату за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами.
— п. 148(36) Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011

Таким образом, даже если в квартире никто не живёт и не зарегистрирован, вы как собственник обязаны оплачивать ТКО. Это правило было предметом проверки Конституционного Суда РФ, который в Постановлении № 52-П от 02.12.2022 подтвердил его конституционность, но одновременно указал на право потребителя требовать перерасчёта при временном отсутствии:

Упомянутые положения, действуя в нормативной связи с частью 11 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации , устанавливающей саму возможность перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг в случае временного отсутствия граждан в жилом помещении, а также пунктами 86, 90 и 91 Правил , предусматривающими порядок такого перерасчета, и пунктом 88 Правил , исключающим перерасчет в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размера платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, принципиально не препятствуют проведению перерасчета размера платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в жилом помещении, которая исчисляется исходя из количества граждан, постоянно и временно проживающих в конкретном жилом помещении, на основании нормативов накопления твердых коммунальных отходов, если при этом потребителем соблюден нормативно установленный порядок обращения за перерасчетом указанной платы и представлены документы, подтверждающие факт временного отсутствия потребителя в жилом помещении и продолжительность его отсутствия.
— Постановление КС РФ от 02.12.2022 № 52-П, п. 5

Эта позиция КС РФ уточняет ранее существовавшую практику: если в квартире никто не проживает (и вы можете это подтвердить документально), вы имеете право на перерасчёт платы за ТКО за период вашего отсутствия на общих основаниях — те же п. 86–91 Правил № 354 (по отсылке из п. 148(44) Правил).

Вывод: плата за вывоз мусора обязательна, но вы можете подать заявление о перерасчёте за период вашего отсутствия, приложив документы, подтверждающие, что вы проживаете в другом месте. Отказ в перерасчёте только по причине отсутствия зарегистрированных лиц в квартире незаконен (позиция КС РФ № 52-П и решение ВС РФ от 26.02.2020 № АКПИ19-967 из материалов близкого вопроса).

Отопление: обязанность платить, в том числе летом

Плата за отопление не подлежит перерасчёту в связи с временным отсутствием — это прямо исключено п. 86 Правил № 354 («за исключением коммунальных услуг по отоплению»). Это подтверждено также позицией Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017 (абз. 37).

Что касается начисления платы за отопление в летние месяцы — это правомерно, если в регионе установлен способ оплаты «равномерно в течение календарного года» (1/12). Пункт 42(1) Правил № 354 допускает два способа:

42 1 . Оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов - в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года. В субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве устанавливаются особенности определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению в части расчета среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в целях равномерной оплаты коммунальной услуги по отоплению в течение календарного года, порядок и сроки проведения корректировки размера платы за коммунальную услугу по отоплению. (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2024 № 1176) В многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, и жилом доме, который не оборудован индивидуальным прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 2, 2 1 , 2 3 и 2 4 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги по отоплению.
— п. 42(1) Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011

При способе «равномерно в течение календарного года» годовой объём тепла делится на 12 равных платежей, и собственник платит одну и ту же сумму каждый месяц — в том числе летом. Решение о выборе способа оплаты принимается органом государственной власти субъекта РФ.

Вывод: начисление платы за отопление в летние месяцы правомерно, если в вашем регионе действует равномерная система оплаты 1/12. Перерасчёт по причине непроживания не производится. Проверить, какой способ действует в вашем регионе, можно в квитанции или путём запроса в ТСЖ.

Содержание жилого помещения, консьерж, антенна, радио

Содержание жилого помещения — безусловная обязанность собственника. Часть 3 ст. 30 ЖК РФ устанавливает:

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Плата за содержание вносится независимо от того, проживает ли кто-либо в квартире (позиция абз. 37 Пленума ВС № 22 от 27.06.2017). Это плата за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за коммунальные ресурсы на ОДН.

Консьерж, антенна (коллективная телевизионная антенна), радиоточка — это дополнительные услуги, которые не входят в структуру обязательной платы по ст. 154 ЖК РФ. Они не относятся ни к коммунальным услугам, ни к содержанию общего имущества.

Для взимания платы за такие услуги требуется решение общего собрания членов ТСЖ, поскольку именно общее собрание устанавливает размер обязательных платежей и взносов (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ):

1. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 8 3 ) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
   — п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

Размер этих платежей определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ), но сам устав не может устанавливать размер и состав платежей — он лишь определяет порядок их установления органами управления. Платежи должны быть утверждены в составе сметы доходов и расходов товарищества на год (п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Кроме того, услуга антенны и радиоточки, как правило, предоставляется по отдельному договору с оператором. Если вы не заключали такой договор, оснований для взимания платы нет.

Вывод:

• Плата за содержание жилого помещения — обязательна всегда.
• Плата за консьержа, антенну и радио — не обязательна, если она не утверждена решением общего собрания членов ТСЖ (или собственников, если вы не член ТСЖ) и не отражена в утверждённой смете. Ссылка ТСЖ на «устав» как на основание для взимания этих платежей неправомерна — устав определяет лишь порядок принятия решений, а не конкретные суммы и состав платежей. Запросите в ТСЖ протокол общего собрания и смету, которыми эти услуги утверждены. При отсутствии таких решений вы вправе не оплачивать эти начисления.

Риски неуплаты и порядок действий

Полный отказ от оплаты всех начислений не рекомендуется — это приведёт к начислению пеней и возможному судебному взысканию. Часть 14 ст. 155 ЖК РФ устанавливает:

1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
   — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Пени начинают начисляться с 31-го дня просрочки: первые 90 дней — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, с 91-го дня — 1/130 ставки за каждый день. Кроме того, задолженность может быть взыскана в судебном порядке (через судебный приказ мирового судьи или иск в районный суд — в зависимости от суммы).

Рекомендуемый порядок действий:

1. Запросить в ТСЖ протоколы общих собраний членов ТСЖ и смету, которыми утверждены начисления за консьержа, антенну и радио. Если таких решений нет — потребовать исключения этих строк из платёжного документа.

2. Подать заявление о перерасчёте за воду и водоотведение (если нет ИПУ либо есть основания) и за ТКО — за весь период вашего отсутствия с марта, с приложением документов, подтверждающих ваше проживание по другому адресу.

3. Проверить начисления за электроэнергию — сверить с показаниями прибора учёта, при расхождении потребовать перерасчёта.

4. Плату за содержание жилого помещения, отопление, капремонт и коммунальные ресурсы на ОДН — оплачивать обязательно, эти платежи правомерны.

5. При отказе ТСЖ в перерасчёте или исключении неправомерных начислений — обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию вашего региона и/или в прокуратуру, а затем в суд с иском о перерасчёте и возмещении излишне уплаченного (по правилам о неосновательном обогащении — ст. 1102 ГК РФ) и процентами по ст. 395 ГК РФ.

Срок исковой давности по жилищно-коммунальным платежам — 3 года (ст. 196 ГК РФ).