Разница между дарственной и завещанием и как переоформить квартиру на родственника

Природа сделок: дарение vs завещание — ключевое отличие

Дарение и завещание — это два принципиально разных правовых инструмента, различающихся по моменту перехода права и по обязательности для дарителя/завещателя.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— ст. 572 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это значит: по дарственной квартира переходит к родственнику в собственность при вашей жизни, и вы сразу утрачиваете на неё право — вернуть её назад без согласия одаряемого практически невозможно (ограниченные случаи отмены — ниже). Договор безвозмездный: встречного предоставления (денег, содержания) быть не должно, иначе сделка не признаётся дарением.

1. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
   — п. 3 ст. 572 ГК РФ

Это критично: нельзя оформить «дарственную», по которой квартира перейдёт родственнику только после вашей смерти — такой договор ничтожен, и применить к нему пришлось бы правила о наследовании. Если ваша цель — передать жильё только после смерти, годится именно завещание, а не дарение.

Завещание, напротив, своей правовой силы при вашей жизни не имеет:

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. 6. Предусмотренные наследственным договором права и обязанности возникают после открытия наследства, за исключением обязанностей, которые в силу наследственного договора могут возникнуть до открытия наследства и возложены на ту сторону договора, которая может призываться к наследованию за наследодателем (статья 1116). К наследодателю, заключившему наследственный договор, применяются правила настоящего Кодекса о завещателе, если иное не вытекает из существа наследственного договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— п. 5 ст. 1118 ГК РФ

Это означает: при завещании вы до самой смерти остаётесь собственником, жильё в наследственную массу попадёт только после открытия наследства, а родственник станет собственником после принятия наследства и регистрации права.

Вывод: главное отличие в моменте и необратимости перехода права. Дарственная — живая сделка с немедленным переходом права собственности на одаряемого и необратимостью (кроме исключительных случаев); завещание — распоряжение на случай смерти, которое вы в любой момент можете отменить, и право переходит к наследнику лишь после вашей смерти.

Оформление дарственной: обязательная нотариальная форма и регистрация

С 2024 года порядок дарения квартиры существенно ужесточён — теперь это не «простая бумажка», а обязательная нотариальная сделка.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: договор дарения квартиры между двумя гражданами обязательно удостоверяется нотариусом. Договор, подписанный просто «от руки» или в иной не нотариальной форме, будет ничтожным — по нему переход права в Росреестре не зарегистрируют. Именно этому и посвящён свежий разъяснительный вывод Верховного Суда: несоблюдение нотариальной формы дарения недвижимости влечёт ничтожность сделки.

После нотариального удостоверения переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре (через нотариуса, подающего заявление в электронном виде, либо напрямую сторонами). Право собственности у одаряемого возникает с момента такой регистрации.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это дополнительная проверка для вашего случая: если квартира приобретена в зарегистрированном браке и является общей совместной собственностью, на её дарение нужен нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без него сделка может быть оспорена в суде в течение года. Если же квартира получена вами в дар, по наследству или куплена до брака (личное имущество), согласие супруга не требуется.

Вывод: дарение квартиры оформляется в два этапа — нотариальное удостоверение договора (обязательно) и государственная регистрация перехода права в Росреестре. Если квартира совместно нажита в браке — предварительно нужно нотариальное согласие супруга.

Оформление завещания и переход права после смерти

Завещание оформляется проще и дешевле, но право у наследника возникает гораздо позднее и только после вашей смерти.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в случаях, предусмотренных пунктом 7 статьи 1125, статьей 1127 и пунктом 2 статьи 1128 настоящего Кодекса. Несоблюдение установленных настоящим Кодексом правил о письменной форме завещания и его удостоверении влечет за собой недействительность завещания.
— п. 1 ст. 1124 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: завещание составляется строго в письменной нотариальной форме, лично вами.

Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания и заключение наследственного договора через представителя не допускаются .
— п. 3 ст. 1118 ГК РФ

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний.
— ст. 1120 ГК РФ

Это важно: завещание нельзя составить через представителя, но распорядиться в нём можно любым имуществом — в том числе тем, которого у вас ещё нет сейчас (например, будущей квартирой). Главный плюс завещания — полная свобода и обратимость:

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
— п. 1 ст. 1130 ГК РФ

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами статьи 1130 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (статья 1149).
— п. 1 ст. 1119 ГК РФ

То есть завещание вы в любой момент можете отменить или переписать без чьего-либо согласия, чего нельзя сделать с уже исполненной дарственной. Однако свобода завещания ограничена правилом об обязательной доле несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников (разбор — ниже в отдельном блоке).

Порядок для наследника после вашей смерти: ему нужно в течение 6 месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства, получить свидетельство о праве на наследство, после чего нотариус (или наследник) подаёт заявление о регистрации перехода права в Росреестр. Право собственности у наследника возникает с момента регистрации.

Вывод: завещание оформляется у нотариуса лично, дёшево, свободно отменяется/изменяется; но наследник получит квартиру только после вашей смерти, пройдя процедуру принятия наследства и регистрации права.

Деньги: тарифы, госпошлина и НДФЛ — что дешевле

Финансовая сторона у двух вариантов резко разная.

Дарение. Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения недвижимости (сделка, подлежащая обязательной нотариальной форме, предмет подлежит оценке) определяется по правилам статьи 22.1 Основ законодательства о нотариате — 0,5% от суммы договора (но до 20 000 руб. по федеральному тарифу), плюс оплата правовой и технической работы нотариуса. К этому добавляется госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре (по действующему закону — 2 000 руб. для граждан с 2025 года, либо 4 000 руб. по ранее действовавшему размеру — зависит от даты подачи) и, при наличии ипотечного обременения, возможные расходы на согласование с банком.

НДФЛ у одаряемого. По п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в порядке дарения освобождаются от НДФЛ только для близких родственников (супруг, родители, дети, в т.ч. усыновители и усыновлённые, дедушка/бабушка, внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры). Если ваш родственник к этому перечню НЕ относится — он заплатит НДФЛ 13% (прогрессия до 22% при больших суммах) с кадастровой стоимости квартиры, что при стоимости жилья в несколько миллионов рублей выливается в сотни тысяч рублей. Именно это — главный «ценовой» подводный камень дарения неблизкому родственнику.

Завещание. Само удостоверение завещания стоит символически:

1. за удостоверение завещаний, за принятие закрытого завещания - 100 рублей; 14) за вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания - 300 рублей; 15) за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения имуществом, за исключением имущества, предусмотренного подпунктом 16 настоящего пункта: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 100 рублей; другим физическим лицам - 500 рублей; 16) за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения автотранспортными средствами: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 250 рублей; другим физическим лицам - 400 рублей; 17) за совершение морского протеста - 30 000 рублей; 18) за свидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой - 100 рублей за одну страницу перевода документа; 19) за совершение исполнительной надписи - 0,5 процента взыскиваемой суммы, но не более 20 000 рублей; 20) за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг, если такое принятие на депозит обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 рублей и не более 20 000 рублей;
   — подп. 13 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Далее при наследовании наследник платит госпошлину нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство:

1. за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Для близких родственников это 0,3% стоимости наследуемого имущества (до 100 000 руб.), для остальных — 0,6% (до 1 000 000 руб.). НДФЛ при наследовании не уплачивается вовсе (доходы в порядке наследования освобождены от налога — п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Вывод: если получатель — близкий родственник, дарение обходится в нотариальный тариф (≈0,5%, до 20 000 руб.) + госпошлину за регистрацию, НДФЛ нет. Если родственник дальний/свойственник — дарение резко дорожает на НДФЛ 13% от кадастровой стоимости, тогда как завещание оставляет квартиру наследнику без НДФЛ (лишь госпошлина за свидетельство 0,3–0,6%).

Обязательная доля и супружеская доля: главный «риск» завещания

Завещание не даёт гарантии, что вся квартира достанется именно выбранному родственнику, — в отличие от исполненного дарения.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Это ключевой риск завещания в вашей ситуации: если у вас есть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, нетрудоспособные родители или нетрудоспособные иждивенцы, они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины той доли, которая полагалась бы им по закону. То есть даже прямо завещав квартиру одному родственнику, часть её вы «отдать» обязательным наследникам не сможете. При дарении такого ограничения нет: подаренное при жизни имущество в наследственную массу не входит и обязательной долей не обременяется.

Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства
— ст. 1150 ГК РФ

Дополнительно при завещании действует супружеская доля: если квартира нажита в браке, то в наследство войдёт только ваша доля (по общему правилу — ½), а доля пережившего супруга выделяется до раздела наследства. При дарении этот вопрос решается иначе — через согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ, разобрано выше), и подаренной становится вся квартира целиком.

Вывод: если приоритет — гарантированно передать всю квартиру конкретному лицу без «урезания» обязательными наследниками и без выделения супружеской доли, надёжнее дарение при жизни. Завещание уступает дарению по гарантированности именно из-за правил об обязательной доле (ст. 1149 ГК РФ) и супружеской доле (ст. 1150 ГК РФ).

Можно ли вернуть/отменить: обратимость и риски оспаривания

По обратимости дарение и завещание прямо противоположны.

Завещание — свободно обратимо (см. блок 3): отменить или изменить можно в любой момент, без согласия наследников (п. 1 ст. 1130 ГК РФ).

Дарение — практически необратимо. Отменить уже исполненное дарение можно лишь в узких случаях:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
— ст. 578 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это значит: юридически значимой возможности «передумать» после дарения нет. Вернуть квартиру нельзя, даже если отношения с одаряемым испортились, он выставил вас на улицу или продал жильё. Единственное, что можно заранее предусмотреть — пунктом 4 статьи 578 право отменить дарение, если вы переживёте одаряемого (то есть квартира вернётся, если он умрёт раньше вас). Существуют и риски оспаривания дарения по общим основаниям недействительности сделок (доказуемая неспособность понимать значение действий при подписании — ст. 177 ГК РФ, мнимость/притворность), которыми могут воспользоваться обиженные наследники, — но такие иски нужно доказать в суде.

Вывод: главный практический риск дарения — полная необратимость (вернуть квартиру почти невозможно, даже при ухудшении отношений); главный плюс завещания — полная свобода его отменить/переписать. Если важно сохранить контроль над квартирой до конца жизни и возможность передумать — выбирайте завещание; если важнее гарантированно и немедленно передать право и «закрыть» вопрос — дарение.

Практическая рекомендация: что выбрать и как оформить

Сопоставление всех параметров для передачи квартиры родственнику:

Критерий	Дарение	Завещание
Момент перехода права	сразу, при жизни	после смерти
Кто собственник до передачи	выутрачиваете сразу	остаётесь до смерти
Возможность отменить	почти нет (ст. 578)	свободно (ст. 1130)
Обязательная доля	не действует	действует (ст. 1149)
Супружеская доля/согласие	нужно согласие супруга	выделяется ½ общей квартиры
НДФЛ у получателя	нет только для близких родственников	нет вовсе
Стоимость оформления	тариф ≈0,5% + госпошлина	≈100 руб. + госпошлина за свидетельство
Долги/обременения	к одаряемому не переходят, но ипотека требует согласия банка	переходят в пределах стоимости наследства

Если ваша цель — «передать квартиру родственнику сейчас, окончательно и без оглядки», а получатель входит в перечень близких родственников (супруг, ребёнок, родитель, внук, брат/сестра, дед/бабка) — подходит дарение: быстро, без НДФЛ, без «урезания» обязательной долей, квартира немедленно переходит к нему. Оформление: собрать документы на квартиру, получить (при брачном режиме) нотариальное согласие супруга, удостоверить договор дарения у нотариуса, зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если ваша цель — «жильё перейдёт родственнику только после моей смерти, а до неё я остаюсь собственником и хочу сохранять свободу выбора» — подходит завещание. Оно дёшево, свободно отменяется, налогом не облагается, но не защищает от обязательной доли нетрудоспособных/несовершеннолетних наследников и от выделения супружеской доли. Оформление: лично у нотариуса.

Если родственник — не близкий (племянник, тётя, сват, гражданский супруг и т.п.), завещание почти всегда выгоднее по налогам: при дарении такой человек заплатит НДФЛ 13% (до 22%) от кадастровой стоимости квартиры, а при наследовании НДФЛ нет — только госпошлина за свидетельство (0,6%, до 1 000 000 руб.).

Вывод: выбор определяется тремя фактами, которые в вопросе не названы: (1) степень родства получателя (близкий — влияет на НДФЛ при дарении), (2) наличие у вас нетрудоспособных детей/супруга/родителей/иждивенцев и (3) брачный режим квартиры. Если родственник близкий и обязательных наследников нет — дарение даёт максимум гарантий; если хотите сохранить контроль и возможность передумать, или получатель дальний родственник — завещание.