Центральным правовым инструментом для достижения вашей цели является завещательный отказ (легат), предусмотренный ст. 1137 ГК РФ. Эта норма прямо допускает, что завещатель может возложить на наследника (в вашем случае — на дочь-наследницу сестры) обязанность предоставить отказополучателю (другой сестре) право пользования квартирой. Предметом отказа может быть, в частности, передача вещи в пользование — пожизненное проживание. При этом вы с сестрой должны будете в своих завещаниях указать, что каждая из вас возлагает на своих наследников (детей) обязанность предоставить другой сестре право пожизненного пользования квартирой. Такое завещание может быть составлено каждой из вас как в отношении своей доли, так и в отношении имущества, которое может быть приобретено в будущем (ст. 1120 ГК РФ). Важно, что завещательный отказ может быть единственным содержанием завещания, если вы не хотите лишать детей наследства, а лишь обременить их наследственную долю.
Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1137
Поскольку завещательный отказ обременяет наследников (ваших детей), необходимо учитывать, что он будет действовать в пределах стоимости перешедшего к ним наследства за вычетом долгов завещателя. Ст. 1138 ГК РФ определяет, что наследник, на которого возложен отказ, обязан исполнить его лишь в пределах стоимости полученного наследства. В применении к вашей ситуации это означает, что если ваша доля в квартире стоит, скажем, 5 млн рублей, а обязательная доля вашего ребёнка (если он окажется нетрудоспособным или несовершеннолетним) составляет 2,5 млн — то требование о пожизненном проживании сестры может быть исполнено за счёт оставшейся части, если это не нарушает его право на обязательную долю. Однако, если ребёнок получает наследство полностью и оно не слишком обременено долгами, отказ будет действителен в полном объёме.
Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1138
Свобода завещания, закреплённая в ст. 1119 ГК РФ, позволяет вам любым образом распорядиться имуществом, но она ограничена правилами об обязательной доле (ст. 1149). Это критически важно для вашего случая: ваши дети являются наследниками первой очереди по закону. Если на момент открытия наследства кто-либо из детей окажется несовершеннолетним (обычно они такими и являются, пока не достигнут 18 лет) или нетрудоспособным (например, инвалидом), он будет иметь право на обязательную долю — не менее половины того, что причиталось бы ему по закону. В такой ситуации завещательный отказ, обременяющий наследника, может быть урезан. Закон (п. 4 ст. 1149) предусматривает, что суд может уменьшить обязательную долю или вовсе отказать в её присуждении, если её осуществление сделает невозможным передачу наследнику по завещанию имущества, которым он пользовался для проживания (например, если ваша сестра после смерти будет пользоваться квартирой). Но это возможно только по решению суда и при наличии исключительных обстоятельств. В целом же, если у ваших детей нет инвалидности и они совершеннолетние на момент смерти, обязательная доля им не положена, и завещательный отказ будет действовать в полной силе.
Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (статья 1149).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1119
Статья 1149 ГК РФ устанавливает право на обязательную долю в наследстве для несовершеннолетних или нетрудоспособных детей наследодателя, его нетрудоспособных супруга и родителей, а также нетрудоспособных иждивенцев. В пункте 3 указано, что в обязательную долю засчитывается стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. Пункт 4 предусматривает возможность уменьшения обязательной доли или отказа в ее присуждении, если осуществление права на обязательную долю повлечет невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник по завещанию пользовался для проживания. Эти положения важны для оценки рисков при установлении завещательного отказа в пользу сестры, так как дети наследодателя могут претендовать на обязательную долю, что может повлиять на и
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1149
Само завещание с завещательным отказом должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (ст. 1124). В противном случае оно ничтожно. Нотариус разъяснит вам последствия, проверит вашу дееспособность и разъяснит, как правильно сформулировать распоряжение о праве пожизненного проживания. Рекомендуется указать, что сестра получает право проживать во всей квартире (а не только в её части), и что это обременение действует до её смерти.
Статья 1124 устанавливает общие правила формы и порядка совершения завещания: завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом; несоблюдение правил влечет недействительность; указаны требования к свидетелям, месту и дате удостоверения. Прямо не регулирует завещательный отказ, но определяет форму завещания, в которое он включается.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1124
Право пожизненного проживания, установленное завещательным отказом, является обременением права собственности наследника на квартиру. В силу ст. 131 ГК РФ такое обременение подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Регистрация носит правоподтверждающий характер: после того как наследники примут наследство и оформят на себя право собственности, отказополучатель (сестра) может обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации ограничения (обременения) в виде права пользования жилым помещением. Это защитит её право от возможных продаж квартиры наследниками — новый собственник будет связан этим обременением.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре... Регистрации подлежат: ... сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Наконец, ст. 1140 ГК РФ гарантирует, что если наследник, на которого был возложен отказ, откажется от наследства или будет отстранён, то обязанность исполнить отказ переходит к другим наследникам, если из завещания не следует иное. В вашей ситуации это означает, что даже если один из детей не примет наследство или умрёт, право сестры на проживание сохранится, и его будут обязаны соблюдать другие наследники.
Статья 1140 ГК РФ устанавливает, что если доля наследства, причитавшаяся наследнику, на которого была возложена обязанность исполнить завещательный отказ, переходит к другим наследникам, то последние обязаны исполнить такой отказ, если из завещания или закона не следует иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1140
