Здравствуйте, такая ситуация: решил купить дом, но есть одно но. Продавец вступил в наследство, но, как он говорит, только на земельный участок. А на дом, который на этом участке, он не оформлял, потому что сказали платить деньги, а он не стал. Получается, участок его, а дом как бы ничей? И как сделать, чтобы этот дом узаконить и нормально оформить на себя? Подскажите, пожалуйста.
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации сложились отношения, связанные с наследованием, оформлением прав на объекты недвижимости и последующим их отчуждением. Продавец, вступив в наследство, зарегистрировал право собственности только на земельный участок. Относительно жилого дома, расположенного на этом участке, никаких регистрационных действий произведено не было.
Юридически значимым обстоятельством является то, что в силу закона судьба земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости взаимосвязана. По общему правилу, наследник, принявший наследство, считается собственником всего унаследованного имущества с момента открытия наследства, независимо от факта государственной регистрации права. Таким образом, если дом был возведен при жизни наследодателя и входил в состав наследства, то продавец стал его собственником автоматически, даже если не обратился за регистрацией. Однако отсутствие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) создает правовую неопределенность: с точки зрения формального учета, титульный собственник дома не определен.
Затронуты правоотношения, вытекающие из права наследования, права собственности на объекты капитального строительства, а также вытекающие из сделок купли-продажи недвижимости. Ключевые моменты: во-первых, включен ли дом фактически в состав наследства (существовал ли он на момент смерти наследодателя, не является ли самовольной постройкой), во-вторых, имел ли продавец намерение отказаться от наследства в части дома (жалоба на необходимость платить не является юридическим отказом от наследства, а лишь мотивом неосуществления регистрации).
Юридически значимыми являются вопросы легальности дома (не является ли он самовольной постройкой), данные о его технической инвентаризации (стоит ли он на кадастровом учете), а также наличие или отсутствие у продавца фактической возможности зарегистрировать на него свое право в упрощенном порядке (например, по «дачной амнистии» или на основании свидетельства о праве на наследство). Для покупателя принципиально, что без решения вопроса о регистрации права собственности за продавцом, он не сможет заключить договор купли-продажи дома и впоследствии зарегистрировать право на себя.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят все принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, включая недвижимое имущество. Поскольку жилой дом на момент смерти наследодателя являлся его собственностью и располагался на земельном участке, который наследник впоследствии оформил, этот дом автоматически входит в наследственную массу. Утверждение продавца, что он «не оформлял дом» и что дом «как бы ничей», юридически неверно: дом не становится бесхозяйным, а наследуется наравне с участком. Соответственно, право собственности на дом возникло у продавца с момента открытия наследства, независимо от факта государственной регистрации.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Продавец уже является собственником дома в силу принятия наследства, даже без регистрации права в ЕГРН. Дом не является бесхозяйным, и ситуация, при которой участок принадлежит продавцу, а дом — «ничей», юридически невозможна. Покупатель не вправе приобрести дом напрямую в обход продавца: для заключения договора купли-продажи и перехода права собственности продавец обязан сначала зарегистрировать своё право на дом, а передача участка и дома должна происходить одновременно ввиду принципа единства их судьбы.
К адвокату необходимо обратиться, если продавец отказывается совершать действия по регистрации права на дом, но вы уже связаны с ним обязательствами, либо если нотариус или Росреестр выносят отказ и требуется судебное сопровождение процесса признания права собственности и понуждения к продаже.
