В рассматриваемой ситуации сложились отношения, связанные с наследованием, оформлением прав на объекты недвижимости и последующим их отчуждением. Продавец, вступив в наследство, зарегистрировал право собственности только на земельный участок. Относительно жилого дома, расположенного на этом участке, никаких регистрационных действий произведено не было.
Юридически значимым обстоятельством является то, что в силу закона судьба земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости взаимосвязана. По общему правилу, наследник, принявший наследство, считается собственником всего унаследованного имущества с момента открытия наследства, независимо от факта государственной регистрации права. Таким образом, если дом был возведен при жизни наследодателя и входил в состав наследства, то продавец стал его собственником автоматически, даже если не обратился за регистрацией. Однако отсутствие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) создает правовую неопределенность: с точки зрения формального учета, титульный собственник дома не определен.
Затронуты правоотношения, вытекающие из права наследования, права собственности на объекты капитального строительства, а также вытекающие из сделок купли-продажи недвижимости. Ключевые моменты: во-первых, включен ли дом фактически в состав наследства (существовал ли он на момент смерти наследодателя, не является ли самовольной постройкой), во-вторых, имел ли продавец намерение отказаться от наследства в части дома (жалоба на необходимость платить не является юридическим отказом от наследства, а лишь мотивом неосуществления регистрации).
Юридически значимыми являются вопросы легальности дома (не является ли он самовольной постройкой), данные о его технической инвентаризации (стоит ли он на кадастровом учете), а также наличие или отсутствие у продавца фактической возможности зарегистрировать на него свое право в упрощенном порядке (например, по «дачной амнистии» или на основании свидетельства о праве на наследство). Для покупателя принципиально, что без решения вопроса о регистрации права собственности за продавцом, он не сможет заключить договор купли-продажи дома и впоследствии зарегистрировать право на себя.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят все принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, включая недвижимое имущество. Поскольку жилой дом на момент смерти наследодателя являлся его собственностью и располагался на земельном участке, который наследник впоследствии оформил, этот дом автоматически входит в наследственную массу. Утверждение продавца, что он «не оформлял дом» и что дом «как бы ничей», юридически неверно: дом не становится бесхозяйным, а наследуется наравне с участком. Соответственно, право собственности на дом возникло у продавца с момента открытия наследства, независимо от факта государственной регистрации.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество. Таким образом, продавец, приняв наследство на земельный участок (что подтверждается получением свидетельства или иным актом принятия), считается принявшим и дом, даже если не подавал заявление о регистрации права на дом. Дом уже является его собственностью, хотя юридически это право не зафиксировано в ЕГРН. Отказ продавца платить за регистрацию не лишает его права собственности, а лишь создаёт препятствие для распоряжения домом.
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1152
Так как право собственности продавца на дом возникло в силу закона, он вправе распорядиться домом, в том числе продать его. Однако передать покупателю право собственности на дом без предварительной регистрации своего права невозможно: согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а такая передача требует государственной регистрации перехода права. До тех пор пока продавец не зарегистрирует своё право на дом в ЕГРН, он не сможет выполнить обязанность по передаче титула покупателю.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 549
При этом ст. 35 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданий, сооружений. Поскольку и участок, и дом принадлежат одному лицу – продавцу, их отчуждение должно происходить совместно. Попытка продать только участок без дома (или наоборот) будет противоречить этому принципу и может быть оспорена, а регистрация перехода права на один объект без другого будет приостановлена Росреестром.
Статья 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. В частности, пункт 4 предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных случаев. Это важно для ответа на вопрос о возможности передачи дома без регистрации права собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Для государственной регистрации права продавца на дом, а затем и перехода права к покупателю, необходимы определённые основания. Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для регистрации являются, среди прочего, свидетельства о праве на наследство и вступившие в законную силу судебные акты. Поскольку продавец уже получил свидетельство на участок, но дом в это свидетельство не включён, ему необходимо обратиться к нотариусу за получением отдельного свидетельства о праве на наследство на дом. Если нотариус откажет по причине пропуска срока или отсутствия документов, право собственности на дом может быть признано в судебном порядке.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Если продавец отказывается самостоятельно оформлять дом, покупатель может рассмотреть вариант обращения в суд для признания права собственности на дом. В соответствии со ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение прав на недвижимость, в том числе факт владения и пользования недвижимым имуществом, а также факт принятия наследства. Однако установление такого факта возможно только при невозможности получить документы в ином порядке (ст. 265 ГПК РФ). В данной ситуации у продавца есть возможность получить свидетельство о праве на наследство на дом через нотариуса, поэтому судебный порядок будет доступен лишь при отказе нотариуса или утрате документов.
Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
- Суд рассматривает дела об установлении:
- факта владения и пользования недвижимым имуществом;
- факта принятия наследства и места открытия наследства;
- других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
Покупателю также важно понимать, что при отсутствии у продавца зарегистрированного права на дом и его отказе оформлять наследство, покупка дома «вслепую» с последующим признанием права через приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ) малоперспективна, так как для этого требуется добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 или 18 лет, притом что владение должно начаться после утраты собственником права. В данной же ситуации собственник (продавец) известен и не утрачивал право – он просто его не зарегистрировал. Поэтому наиболее надёжный путь – обязать продавца сначала зарегистрировать своё право на дом (через нотариуса или суд), а затем заключить договор купли-продажи обоих объектов совместно.
