При разрешении вопроса о передаче жилого дома от дяди племяннику прежде всего необходимо определить правовую форму такой передачи. Наиболее распространённым и прямо регулируемым способом является договор дарения, который позволяет собственнику безвозмездно передать имущество любому лицу, включая племянника. В силу прямого указания закона, договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что дядя и племянник не могут оформить сделку в простой письменной форме или устно — независимо от того, проживают ли они совместно длительное время и насколько доверительны их отношения. Применительно к фактам данной ситуации: дядя является собственником, племянник — одаряемым, и для заключения договора им потребуется лично обратиться к нотариусу для удостоверения сделки. Нотариальное удостоверение обязательно, так как недвижимость — это особый объект, и законодатель устанавливает повышенные требования к форме сделок с ним.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Обязанность нотариуса при удостоверении сделки — не просто заверить подписи, но и разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, проверить, соответствует ли он действительным намерениям сторон и не противоречит ли закону. Для дяди и племянника это означает, что нотариус обязан подробно объяснить последствия дарения, в том то, что после регистрации права собственности дядя утратит право на дом, а племянник станет его единоличным собственником. Нотариус также проверит, не находится ли дядя под влиянием заблуждения, обмана или принуждения, что особенно важно с учётом возраста и совместного проживания сторон.
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 54
Вопрос о необходимости нотариуса решён однозначно: он обязателен. Однако стороны могут обратиться к любому нотариусу, не обязательно по месту нахождения дома или в своей деревне. В силу общего правила, нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением специально оговоренных случаев (например, удостоверение завещания может быть привязано к месту жительства). Дарение недвижимости в этот перечень не входит, поэтому дядя и племянник могут выбрать нотариуса в ближайшем городе, к которому у них есть доступ, или даже вызвать нотариуса на дом, если в регионе практикуется выездной приём. Это снижает нагрузку на пожилого дядю, который плохо переносит переезды.
Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62-64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 40
После нотариального удостоверения договора дарения необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Основанием для регистрации является сам нотариально удостоверенный договор — он прямо назван в законе как документ-основание. Это значит, что после того как договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом, племянник не становится автоматически собственником — требуется внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости.
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Закон предусматривает удобный для сторон порядок подачи заявления на регистрацию. Заявление и договор можно подать лично в многофункциональный центр (МФЦ), что часто проще, чем ехать в само управление Росреестра. Особенно важно, что предусмотрен выездной приём — сотрудники МФЦ или Росреестра могут приехать на дом к дяде, что является оптимальным решением при ограниченной мобильности пожилого человека. Также документы можно направить в электронном виде, но для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись, что в сельской местности может быть затруднительно. Поэтому наиболее реалистичный путь — после нотариального удостоверения договора подать документы через МФЦ с возможностью вызова сотрудника на дом для приёма заявления.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Следует также отметить, что наличие у дяди сына, проживающего в другом городе, не препятствует передаче дома племяннику по договору дарения. Дядя как собственник вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, согласия наследников (в том числе сына как наследника первой очереди) не требуется. Нормы наследственного права, касающиеся обязательной доли (ст. 1149 ГК РФ), в данном контексте не применяются, поскольку речь идёт о сделке при жизни, а не о наследовании. Однако следует предупредить, что если дарение будет совершено в ущерб интересам сына (например, с целью сокрытия имущества от раздела), оно может быть оспорено как мнимая или притворная сделка. Тем не менее, при реальном намерении передать дом племяннику и добросовестном поведении сторон риск такого оспаривания минимален.
Таким образом, процедура передачи дома состоит из трёх шагов: (1) заключение нотариально удостоверенного договора дарения, (2) подача документов на регистрацию перехода права собственности через МФЦ или с выездным приёмом, (3) получение выписки из ЕГРН о праве собственности племянника. Нотариус обязателен и выступает ключевым консультантом — он должен разъяснить все последствия сделки, проверить дееспособность сторон и отсутствие запретов на отчуждение.
