Оформление ипотеки при неофициальном доходе и продажа квартиры, приобретенной с материнским капиталом
Анализ вашей ситуации
Вы планируете продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, и купить жилье большей площади с привлечением ипотечного кредита, но сталкиваетесь с двумя основными проблемами:
- отсутствие документального подтверждения дохода от неофициальной работы
- особый статус продаваемой недвижимости
Применимые правовые нормы
По вопросу ипотечного кредитования
"Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором." (Источник: Федеральный закон "О банках и банковской деятельности", Статья 33)
"В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 334)
Вывод по ипотеке: Банки вправе самостоятельно устанавливать требования к подтверждению доходов заемщиков. Пенсия и пособия могут учитываться как источник дохода, но неофициальные доходы без документального подтверждения банки, как правило, не принимают в расчет.
По вопросу продажи квартиры с материнским капиталом
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10, часть 4)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 292)
Выводы и рекомендации
По ипотечному кредитованию:
- Пенсия и пособия учитываются банками как источник дохода, но их размера может быть недостаточно для одобрения ипотеки
- Неофициальный доход без документального подтверждения банки не принимают в расчет
- Рассмотрите возможность привлечения созаемщиков с подтвержденными доходами
- Изучите специальные программы ипотечного кредитования с менее строгими требованиями к подтверждению доходов
По продаже квартиры:
- Обязательное условие - квартира должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи (включая детей)
- Для продажи потребуется согласие всех собственников, включая несовершеннолетних детей
- Обязательно получение разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей детей
- При продаже должны быть соблюдены права детей на равноценное жилое помещение
Практические рекомендации:
- Убедитесь, что квартира должным образом оформлена в долевую собственность
- Обратитесь в органы опеки для получения разрешения на продажу
- Рассмотрите возможность оформления официального трудоустройства для подтверждения доходов
- Проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на жилищных и ипотечных вопросах, для разработки оптимальной стратегии
Если доли детей в праве собственности на квартиру не были оформлены надлежащим образом, это может создать серьезные правовые препятствия для совершения сделки купли-продажи.
