Сдача в аренду квартиры, полученной по договору безвозмездного пользования, и вопросы налогового оформления
Анализ ситуации с договором безвозмездного пользования
На основании предоставленного договора безвозмездного пользования (ссуды), который содержит прямое разрешение на распоряжение имуществом, включая сдачу в аренду, вы имеете законные основания для сдачи квартиры в аренду.
"Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 690)
"Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 608)
Соответствие деятельности статусу самозанятого
Ваша деятельность по сдаче жилья в аренду соответствует статусу самозанятого лица:
"Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 6)
"4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, статья 10)
Правовые риски указания заниженной суммы в договоре аренды
Проблемы с договорной конструкцией
Предлагаемая схема с указанием в основном договоре заниженной суммы арендной платы, а реальной суммы в дополнительном соглашении, содержит серьезные правовые риски:
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)
"Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 169)
Налоговые риски
Для вас как для самозанятого лица указание заниженной суммы влечет налоговые риски:
"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 122)
"Объектом налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 41)
Проблемы с участием третьего лица
Участие сожителя арендаторши, который не указывается в договоре, но фактически вносит часть платежей, создает дополнительные риски:
"В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 677)
Выводы и рекомендации
По первому вопросу (основная деятельность)
- Сдача квартиры в аренду законна - при наличии в договоре безвозмездного пользования прямого разрешения на распоряжение имуществом
- Статус самозанятого подходит - для деятельности по сдаче жилья в аренду
- Налогообложение корректно - применяется ставка 4% при работе с физическими лицами
По второму вопросу (проблематичная схема)
- Схема с двумя суммами недопустима - представляет собой притворную сделку
- Дополнительное соглашение не решит проблему - будет ничтожным как прикрывающее реальные условия
- Серьезные налоговые риски - занижение налоговой базы влечет штрафы и доначисления
- Риск признания договора недействительным - по основаниям притворности сделки
Альтернативные варианты
- Заключить договор с реальной суммой - и помочь арендаторше обратиться в органы социальной защиты для пересмотра размера компенсации
- Указать всех проживающих в договоре - включая сожителя, с распределением ответственности
- Рассмотреть возможность заключения раздельных договоров - если это допустимо в рамках программы компенсации
Рекомендация: Откажитесь от схемы с заниженной суммой в договоре. Эта конструкция несет существенные правовые и налоговые риски для всех участников. Лучше работать в правовом поле, оформляя отношения прозрачно и в соответствии с законодательством.
В сложной ситуации с потенциальными налоговыми и гражданско-правовыми последствиями рекомендую обратиться к адвокату для получения персональной консультации с учетом конкретных обстоятельств дела.
