Перераспределение долей в праве собственности на вновь построенный жилой дом
Анализ ситуации
В вашем случае произошел снос старого жилого дома площадью 55 кв. м и строительство нового дома площадью 120 кв. м. С точки зрения законодательства это квалифицируется как создание нового объекта недвижимости, а не реконструкция.
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 219)
"строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 13)
Правовые основания для изменения долей
Соглашение участников долевой собственности
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246)
"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245)
Особенности с участием несовершеннолетнего
Обязательное нотариальное удостоверение
"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 54)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)
Необходимость согласия органа опеки
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного ... раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 37)
Порядок действий и необходимые документы
1. Подготовка технической документации
- Получите технический план на новый дом у кадастрового инженера
-
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера ... является ... технический план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)
2. Получение согласия органа опеки и попечительства
- Подайте заявление в орган опеки по месту жительства несовершеннолетней дочери
- Предоставьте документы, подтверждающие, что изменение доли не ущемляет права ребенка
3. Заключение соглашения о распределении долей
- Составьте соглашение всех собственников о распределении долей в новом доме
- Соглашение должно быть нотариально удостоверено
4. Государственная регистрация
- Подайте документы в Росреестр для государственной регистрации права собственности на новый дом и распределения долей
-
"В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)
Выводы и рекомендации
-
Нотариальное удостоверение обязательно - избежать его невозможно, поскольку в сделке участвует несовершеннолетний собственник.
-
Согласие органа опеки необходимо - для уменьшения доли несовершеннолетней дочери с 2/10 до 1/10 потребуется обосновать, что это не нарушает ее имущественные права.
-
Рекомендуемый порядок долей - предложенный вариант (3/10, 3/10, 3/10, 1/10) возможен при условии получения согласия опеки. Если орган опеки не согласует уменьшение доли дочери, можно рассмотреть вариант сохранения ей 2/10 доли с соответствующим перераспределением остальных долей.
-
Последовательность действий:
- Получить технический план на новый дом
- Обратиться в орган опеки за разрешением
- Заключить нотариальное соглашение о распределении долей
- Подать документы на государственную регистрацию в Росреестр
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на семейном и жилищном праве, для подготовки оптимального пакета документов для органа опеки и нотариуса.
