Проверка правильности регистрации права собственности при покупке квартиры

Покупка квартиры с отсутствующими данными о первоначальном основании права собственности

Анализ ситуации

При покупке квартиры вы столкнулись с несколькими проблемами: отсутствие в ЕГРН сведений об основании возникновения права собственности у продавца, расхождение в датах регистрации права в документах, а также утрата первоначальных документов на квартиру.

Применимые правовые нормы

Отсутствие данных об основании возникновения права

"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: ... сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 9)

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)

Сроки исковой давности

"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181)

"Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 181)

Защита добросовестного приобретателя

"Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 302)

"Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 302)

Датирование государственной регистрации

"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)

Выводы и рекомендации

1. По вопросу установления основания права собственности продавца

Риск минимален. Установление первоначального основания возникновения права собственности продавца не является обязательным для совершения сделки, поскольку:

• Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН
• С момента регистрации права прошло более 5 лет, что превышает все сроки исковой давности
• Вы являетесь добросовестным приобретателем, полагающимся на данные ЕГРН

2. По вопросу истечения сроков давности

Юрист продавца прав в своей оценке. Действительно, истекли все возможные сроки для оспаривания сделки:

• Для оспоримых сделок - 1 год
• Для ничтожных сделок - 3 года
• Для истребования имущества у добросовестного приобретателя - 3 года с момента регистрации

3. По вопросу расхождения в датах

Разница в датах не критична. Расхождение в один день (02.10.2019 в выписке против 03.10.2019 в договоре) не влияет на юридическую чистоту сделки, поскольку:

"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)

Приоритет имеет дата, указанная в выписке ЕГРН.

4. Рекомендации

1. Можете совершать сделку - основные риски минимизированы истечением сроков исковой давности
2. Убедитесь в отсутствии текущих судебных споров - запросите актуальную выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой
3. Включите в договор купли-продажи гарантии продавца о том, что квартира не является предметом спора, не обременена правами третьих лиц
4. Сохраните все документы по текущей сделке - они подтвердят вашу добросовестность при приобретении

Если сомнения остаются, рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для окончательной оценки рисков конкретно в вашей ситуации.