Переуступка доли в ДДУ между супругами при использовании эскроу-счета
Анализ ситуации
Вы являетесь участником долевого строительства вместе с супругом и хотите переуступить свою долю в договоре долевого участия (ДДУ) мужу до ввода объекта в эксплуатацию. Средства находятся на эскроу-счете, открытом на ваше имя.
Применимые правовые нормы
Порядок переуступки прав по ДДУ
"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)
"Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 389)
Особенности переуступки между супругами
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
"Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35)
Государственная регистрация переуступки
"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 17)
Особенности эскроу-счета при переуступке
"В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 15.5)
Выводы и рекомендации
1. Порядок оформления переуступки
- Заключите договор уступки прав требований по ДДУ в письменной форме
- Договор уступки подлежит государственной регистрации в Росреестре
- После регистрации права мужа на вашу долю будут официально закреплены
2. Вопросы эскроу-счета
- Не требуется переоформлять эскроу-счет - после государственной регистрации переуступки все права и обязанности по договору счета эскроу автоматически перейдут к мужу
- При вводе объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счета будут перечислены застройщику в стандартном порядке
3. Изменение ДДУ и других документов
- Не требуется переоформлять сам ДДУ - заключается отдельный договор уступки прав
- Застройщик должен быть уведомлен о переуступке, поскольку он является должником по обязательству
4. Особенности для супругов
- Поскольку квартира приобретена в браке, она считается совместной собственностью
- Переуступка доли между супругами не требует соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности
- Рекомендую получить консультацию у налогового специалиста относительно возможных налоговых последствий такой сделки
5. Практические шаги
- Подготовьте договор уступки прав требований
- Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
- Уведомите застройщика о состоявшейся переуступке
- После регистрации все права по эскроу-счету автоматически перейдут к мужу
Для подготовки документов и правильного оформления всей процедуры рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области долевого строительства.
