Продажа собственной квартиры с последующим выкупом с использованием материнского капитала: правовые риски и альтернативы
Анализ ситуации
Вы планируете продать свою квартиру, находящуюся в собственности более 2 лет, а затем через короткий срок (месяц) выкупить ее обратно совместно с супругой с привлечением средств материнского капитала. Это создает комплекс правовых рисков.
Правовая оценка рисков
Риск признания сделки мнимой или притворной
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)
Быстрая обратная покупка той же квартиры может быть расценена как мнимая сделка, поскольку фактически не происходит реального изменения собственника, а цель - получение государственных средств.
Риск злоупотребления правом
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 10)
Использование схемы для получения бюджетных средств может быть квалифицировано как злоупотребление правом.
Уголовно-правовые риски
"Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием" (Источник: Уголовный кодекс РФ, статья 159)
Если будет установлен умысел на получение государственных средств обманным путем, это может квалифицироваться как мошенничество.
Риск отказа в использовании материнского капитала
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Пенсионный фонд РФ тщательно проверяет сделки с недвижимостью при использовании материнского капитала и может отказать в перечислении средств при подозрении в фиктивности сделки.
Налоговые аспекты
Обязанность подачи декларации
"Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 229)
Освобождение от налогообложения
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1)
Поскольку квартира находится в собственности более 2 лет (минимальный срок владения - 3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), доход от ее продажи освобождается от НДФЛ независимо от суммы сделки. Однако декларацию нужно подавать, если применяется налоговый вычет.
Требования к использованию материнского капитала
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Законные альтернативы
Улучшение жилищных условий
- Покупка другой квартиры с использованием материнского капитала
- Строительство или реконструкция жилого дома
- Компенсация затрат на построенное или реконструированное жилье
Рефинансирование ипотеки
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 7)
Выводы и рекомендации
-
Предлагаемая схема высокорискованна - может быть признана мнимой сделкой с применением гражданско-правовых и уголовно-правовых последствий.
-
Налоговые обязательства - при сроке владения более 2 лет налог с продажи не уплачивается, но декларация подается в определенных случаях.
-
Риск отказа ПФР - высока вероятность отказа в перечислении материнского капитала при подозрении в фиктивности сделки.
-
Рекомендации:
- Рассмотрите законные способы улучшения жилищных условий
- При необходимости ремонта текущей квартиры изучите возможность использования материнского капитала на реконструкцию
- Для минимизации рисков проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве и праве социального обеспечения
Наиболее безопасный путь - использование материнского капитала для приобретения другого жилья или для законной реконструкции имеющегося, что позволит избежать правовых рисков и использовать государственную поддержку в рамках закона.
