Покупка квартиры в цокольном этаже с использованием ипотеки
Анализ ситуации
Приобретение квартиры в цокольном этаже с привлечением ипотечного кредита действительно связано с определенными рисками. Основная проблема заключается в том, что цокольные помещения часто не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, что может стать основанием для отказа банка в кредитовании и возникновения проблем при государственной регистрации.
Требования к жилым помещениям
Согласно жилищному законодательству, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям:
"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15)
"Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15)
Критерии банков при ипотечном кредитовании
Банки при оценке объекта недвижимости для ипотеки руководствуются следующими принципами:
"По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 5)
"При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 75)
Документы, подтверждающие статус жилого помещения
Для проверки пригодности помещения необходимо запросить:
- Выписку из ЕГРН - содержит сведения о назначении помещения (жилое/нежилое)
- Технический паспорт - подтверждает соответствие помещения техническим требованиям
- Разрешительную документацию на перевод помещения в жилой фонд (если проводился перевод)
Риски при государственной регистрации
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 27)
Выводы и рекомендации
-
Проверьте статус помещения - убедитесь, что в выписке из ЕГРН помещение указано как "жилое", а не "нежилое"
-
Запросите техническую документацию - проверьте соответствие высоты потолков, естественного освещения и других параметров действующим нормативам
-
Проконсультируйтесь с банком - до заключения договора купли-продажи уточните у кредитной организации, принимают ли они в залог помещения в цокольных этажах
-
Обратитесь к специалисту - учитывая сложность вопроса, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для комплексной проверки юридической чистоты сделки
-
Проверьте историю помещения - если помещение было переведено из нежилого в жилое, убедитесь в законности такого перевода и наличии всей необходимой документации
Основной риск заключается в том, что если помещение не соответствует требованиям к жилым помещениям, банк может отказать в ипотеке, а в дальнейшем могут возникнуть проблемы с использованием такого помещения для постоянного проживания.
