Отказ супруга от доли в квартире и использование материнского капитала для погашения ипотеки
Анализ ситуации
Рассматривается ситуация, когда квартира была приобретена женой до брака, но муж имеет в ней долю, и супруги хотят оформить отказ мужа от своей доли в пользу жены с последующим использованием материнского капитала для погашения ипотечного кредита.
Правовые аспекты отказа от доли
Возможность отказа от доли в заложенной квартире
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)
Отказ от доли в праве собственности фактически является дарением, поэтому требуется согласие банка-кредитора, поскольку квартира находится в залоге.
Нотариальное удостоверение сделки
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 574)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Отказ от доли в праве собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения.
Процедура оформления отказа от доли
Необходимые документы
Для оформления отказа от доли и государственной регистрации перехода права потребуются:
- Нотариально удостоверенный договор дарения доли
- Согласие банка-кредитора на отчуждение доли
- Выписка из ЕГРН
- Документы, удостоверяющие личности супругов
- Заявление о государственной регистрации перехода права
"Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59)
Использование материнского капитала
Возможность использования после отказа от доли
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
После того как квартира перейдет в единоличную собственность жены, использование материнского капитала для погашения ипотеки возможно, но с важным условием:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Это означает, что после погашения ипотеки материнским капиталом квартира должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (жены, мужа и детей) с определением долей.
Выводы и рекомендации
Последовательность действий:
- Получить согласие банка на отказ мужа от доли в заложенной квартире
- Обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения доли
- Подать документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности
- После оформления квартиры в единоличную собственность жены подать заявление в ПФР о направлении материнского капитала на погашение ипотеки
- После погашения ипотеки оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи
Важные ограничения:
- Без согласия банка отказ от доли невозможен
- Нотариальное удостоверение сделки обязательно
- После использования маткапитала потребуется повторное оформление собственности с выделением долей всем членам семьи
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом для детального анализа вашего кредитного договора и подготовки всех необходимых документов.
