Продажа квартиры в долевой собственности с участием несовершеннолетних детей при отказе одного из собственников
Анализ ситуации
Вы являетесь законным представителем своих несовершеннолетних детей и владеете квартирой в общей долевой собственности вместе с ними. Ваш отец (дед детей) первоначально подарил эту квартиру, но сейчас является одним из сособственников и отказывается давать согласие на продажу всей квартиры.
Применимые правовые нормы
Распоряжение имуществом в долевой собственности
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
Это означает, что для продажи всей квартиры как единого объекта действительно требуется согласие всех собственников, включая вашего отца.
Защита имущественных прав несовершеннолетних
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 37)
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного." (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20)
Основания для лишения родительских прав
"Родители (один из них) могут быть лишены родительских прав, если они: уклоняются от выполнения обязанностей родителей, в том числе при злостном уклонении от уплаты алиментов" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 69)
Выводы и рекомендации
По поводу согласия дарителя
После завершения дарения даритель становится обычным сособственником, и его согласие требуется именно как участника долевой собственности, а не как первоначального дарителя.
Возможные пути решения
-
Переговоры с отцом - попытайтесь объяснить, что продажа направлена на улучшение жилищных условий детей.
-
Обращение в органы опеки - вы можете обратиться за разрешением на продажу долей детей, представив доказательства того, что:
- Покупка новой квартиры улучшит жилищные условия детей
- В новой квартире детям будут выделены равнозначные или большие доли
- Сделка не ухудшит имущественное положение детей
-
Выдел долей в натуре - рассмотрите возможность выдела долей детей в натуре с последующей продажей только вашей доли, но этот вариант сложен применительно к квартире.
-
Судебный порядок - вы можете обратиться в суд с иском о разрешении на отчуждение долей несовершеннолетних без согласия одного из сособственников, если докажете, что это необходимо для защиты интересов детей.
По поводу лишения родительских прав
Нерегулярная уплата алиментов в небольшом размере сама по себе не является безусловным основанием для лишения родительских прав, если нет злостного уклонения от их уплаты.
Необходимые документы
- Выписки из ЕГРН на текущую и планируемую к покупке квартиру
- Документы, подтверждающие родство
- Справки о доходах
- Техническая документация на обе квартиры
- Расчеты, доказывающие улучшение жилищных условий детей
- Письменный отказ отца дать согласие на сделку
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных делах, для подготовки грамотной правовой позиции и документов для обращения в органы опеки и/или суд.
