Переуступка доли в ДДУ и перевод эскроу-счета при смене собственника

Переуступка доли в праве по ДДУ между супругами до ввода объекта в эксплуатацию

Анализ ситуации

Вы имеете право уступить свою долю в праве требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) своему мужу до момента ввода объекта в эксплуатацию. Данная сделка регулируется законодательством о долевом строительстве и гражданским законодательством.

Применимые правовые нормы

Возможность переуступки

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)

"Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)

Оформление переуступки

"Уступка прав требований по договору оформляется договором об уступке прав требований (цессии), который заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 11)

"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 17)

Вопросы эскроу-счета

"В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 15.5)

Налоговые аспекты

"1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)

"лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 20)

Выводы и рекомендации

По процедуре переуступки:

1. Переуступка возможна - вы можете уступить свою долю в праве требования мужу до момента подписания передаточного акта.

2. Оформление договора цессии - необходимо заключить договор об уступке прав требований в простой письменной форме.

3. Государственная регистрация - договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

4. Уведомление застройщика - формального согласия застройщика не требуется, но целесообразно его уведомить о смене участника долевого строительства.

По эскроу-счету:

1. Перевод эскроу-счета не требуется - с момента государственной регистрации договора цессии все права и обязанности по договору счета эскроу автоматически переходят к вашему мужу.

2. Снятие средств с эскроу-счета - будет происходить стандартным образом после ввода объекта в эксплуатацию и представления соответствующих документов в банк, но уже в пользу вашего мужа как единственного участника долевого строительства.

По налоговым обязательствам:

1. НДФЛ - при безвозмездной уступке между супругами (взаимозависимыми лицами) доход может не возникать. Однако если уступка осуществляется за плату, может возникнуть налогооблагаемый доход.

2. Имущественный вычет - при уступке прав требования по ДДУ вы вправе применить имущественный налоговый вычет либо уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы.

3. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом для точного определения налоговых последствий в вашей конкретной ситуации.

Дополнительные рекомендации:

• Изменение ДДУ не требуется - заключается отдельный договор цессии
• После переуступки ваш муж станет единственным участником долевого строительства
• Все дальнейшие расчеты по ДДУ будут осуществляться с вашим мужем

Для детальной проработки налоговых вопросов рекомендую обратиться к налоговому консультанту, а для оформления сделки - к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости.