Погашение регистрационной записи о несуществующей квартире в ЕГРН
Анализ ситуации
В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право на квартиру, которая физически отсутствует - на чердаке жилого дома нет стен, окон, дверей и иных признаков помещения. Жители дома намерены обратиться к прокурору с иском о погашении регистрационной записи, не заявляя собственных прав на данный объект.
Правовые основания для обращения прокурора
Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав неопределенного круга лиц. >"Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 45)
Также жилищное законодательство предусматривает возможность защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме: >"в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20, пункт 4 части 12)
Отсутствие спора о праве
Поскольку жители не заявляют никаких прав на спорный объект и оспаривают лишь его физическое существование, такой иск не должен квалифицироваться как спор о праве. Предметом иска является установление факта отсутствия объекта недвижимости и погашение недостоверной регистрационной записи.
Правовые основания погашения регистрационной записи
Законодательство о государственной регистрации недвижимости прямо предусматривает возможность снятия с учета объектов, которые не существуют: >"В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 58, часть 7)
Также установлено: >"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, часть 3)
Необходимые доказательства
Для подтверждения отсутствия объекта потребуются:
- Заключение строительно-технической экспертизы о фактическом отсутствии помещения
- Фото- и видеоматериалы, подтверждающие отсутствие конструктивных элементов помещения
- Показания свидетелей (жильцов дома)
- Документы, подтверждающие, что объект никогда не строился
"Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон" (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 55)
Риски и возможные сложности
Основной риск заключается в том, что суд может усмотреть в данном споре элементы спора о праве, если зарегистрированный собственник "квартиры" будет активно защищать свои права. Однако при правильной юридической квалификации требований этот риск минимизируется.
Выводы и рекомендации
-
Обращение к прокурору обоснованно - прокурор вправе подать иск в защиту неопределенного круга лиц для устранения недостоверных сведений в ЕГРН.
-
Спор о праве маловероятен - поскольку жители не претендуют на объект, а лишь оспаривают его существование.
-
Законодательство предусматривает механизм погашения регистрационной записи при установлении судом отсутствия объекта недвижимости.
-
Ключевое значение имеют доказательства - необходимо собрать убедительные доказательства физического отсутствия помещения.
-
Рекомендуется: собрать максимально полный пакет доказательств отсутствия объекта, обратиться к прокурору с мотивированным заявлением, в суде ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы.
Для подготовки наиболее эффективной правовой позиции рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на спорах в сфере недвижимости.
