Проверка правильности данных в ЕГРН и документов при покупке квартиры

Покупка квартиры с отсутствием сведений об основании права у предыдущего собственника и расхождением в дате регистрации

Анализ ситуации

Вы рассматриваете покупку квартиры, право собственности на которую у нынешнего продавца зарегистрировано в ЕГРН с марта 2018 года. В истории объекта присутствуют два ключевых обстоятельства:

1. У предыдущего собственника в ЕГРН в графе «Основание возникновения права» указано «Данные отсутствуют», а сам документ-основание (предположительно ДДУ) утерян.
2. В договоре купли-продажи между предыдущим и нынешним собственником указана дата перехода права 05.09.2018, тогда как в выписке из ЕГРН — 04.09.2018.

1. Правовые последствия отсутствия сведений и утраты документа

Государственная регистрация права в ЕГРН имеет основополагающее значение. >"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131).

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 8.1).

Ключевой вывод: право текущего продавца подтверждается действующей записью в ЕГРН. Эта запись имеет презумпцию достоверности. >"Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 8.1).

Отсутствие в реестре подробностей о том, на каком основании право возникло у предыдущего собственника, само по себе не делает недействительной последующую регистрацию права Вашего продавца. Орган регистрации прав, принимая документы на регистрацию перехода права в 2018 году, проверил законность оснований.

2. Срок исковой давности и устойчивость права

"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 196).

Для оспаривания сделок установлены специальные сроки:

• Для признания оспоримой сделки недействительной — один год.
• Для применения последствий недействительности ничтожной сделки — три года (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 181).

С момента регистрации права у нынешнего продавца (март 2018 года) прошло более 6 лет. Любые сроки исковой давности для оспаривания сделок, лежащих в основе возникновения его права, давно истекли.

Более того, длительность владения имеет особое значение для защиты добросовестного приобретателя жилого помещения:

"Суд отказывает в удовлетворении требования... об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя... во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 302).

Это означает, что право Вашего продавца, как лица, владеющего квартирой более 3-х лет и чье право зарегистрировано в ЕГРН, обладает высокой степенью защищенности от возможных исков со стороны прежних собственников.

Вывод юриста со стороны продавца в целом верен: учитывая истечение всех возможных сроков исковой давности и сроков для истребования имущества у добросовестного приобретателя, риски оспаривания цепочки сделок для Вас как последующего покупателя крайне низки.

3. Существенность расхождения в дате регистрации на один день

"Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16).

Юридически значимой является дата, указанная в ЕГРН (04.09.2018). Расхождение на один день в договоре, при условии верного указания всех остальных идентифицирующих объект данных (адрес, кадастровый номер, номер регистрации), с большой вероятностью является обычной технической ошибкой (опечаткой).

"Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости... исправляется по решению государственного регистратора прав..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61).

Данное расхождение не является существенным недостатком, препятствующим совершению сделки, так как не искажает суть зарегистрированного права и не создает неопределенности в отношении самого объекта.

4. Рекомендуемые действия для минимизации рисков

Несмотря на низкие риски, для полного спокойствия можно предпринять следующие шаги:

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН. Это стандартная мера предосторожности. В расширенной выписке помимо основных сведений содержатся данные о существующих на момент выдачи правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования, а также о наличии решений об изъятии объекта (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62). Это позволит окончательно убедиться в отсутствии каких-либо текущих судебных споров или обременений.
2. Рассмотреть возможность совершения сделки через нотариуса. Нотариус при удостоверении договора купли-продажи недвижимости обязан проверить законность сделки, в том числе принадлежность имущества продавцу и отсутствие запретов на отчуждение.

   "При удостоверении договоров об отчуждении... имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему... а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55).
   Совершение сделки у нотариуса создает дополнительную гарантию, а в случае возникновения в будущем проблем по вине нотариуса (например, из-за ненадлежащей проверки), у Вас будет право на компенсацию.

3. Привлечение продавца к ответственности. В договоре купли-продажи Вы можете предусмотреть гарантии продавца в отношении чистоты права и его ответственность на случай, если квартира все же будет у Вас истребована третьими лицами по основаниям, возникшим до продажи.

   "При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 461).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Риски низки. Отсутствие в ЕГРН данных об основании права предыдущего собственника и утрата им документа при истекших сроках исковой давности (более 6 лет) не представляют существенной угрозы для Вашей сделки. Право текущего продавца защищено регистрацией в ЕГРН и длительным сроком владения.
2. Ошибка в дате несущественна. Расхождение на один день между договором и выпиской ЕГРН при верных основных идентификаторах объекта является технической погрешностью и не влияет на юридическую силу зарегистрированного права.
3. Рекомендуемые действия:
   • Получите актуальную расширенную выписку из ЕГРН для окончательной проверки отсутствия судебных споров и обременений.
   • Рассмотрите вариант нотариального удостоверения договора купли-продажи. Это обеспечит независимую профессиональную проверку юридической чистоты сделки и предоставит дополнительные гарантии.
   • Включите в договор пункт об ответственности продавца за возможные претензии третьих лиц, возникшие до момента продажи.

Оснований для отказа от покупки данной квартиры при соблюдении указанных рекомендаций не имеется. Для принятия окончательного решения в сложной ситуации целесообразно обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.