Приобретение квартиры в долевую собственность лицами, не состоящими в браке
Данная ситуация регулируется нормами гражданского законодательства и Федерального закона о государственной регистрации недвижимости. Ниже приведен подробный анализ вашего вопроса.
1. Количество экземпляров договора купли-продажи
Закон устанавливает обязательную письменную форму договора продажи недвижимости.
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550).
Количество экземпляров законодательством прямо не регламентируется, но исходя из логики и практики, необходимо составить минимум по одному экземпляру для каждой стороны сделки. В вашем случае: один экземпляр для продавца и по одному экземпляру для каждого из покупателей (сособственников). Кроме того, один дополнительный экземпляр может потребоваться для представления в орган регистрации прав (Росреестр), так как согласно закону, документ, выражающий содержание сделки, представляется в подлиннике.
"Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы... выражающие содержание сделки... представляются в экземпляре-подлиннике" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, часть 3).
Вывод: Рекомендуется подготовить количество экземпляров договора, равное числу участников сделки (продавец + все покупатели) плюс один экземпляр для Росреестра. Все экземпляры должны быть подписаны всеми сторонами.
2. Определение долей в договоре
Приобретение квартиры несколькими лицами приводит к возникновению права общей долевой собственности. Размер долей должен быть четко определен в договоре.
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245, часть 1).
"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245, часть 2).
Вывод: В тексте договора купли-продажи необходимо прямо указать, что покупатели приобретают квартиру в общую долевую собственность, и зафиксировать размер доли каждого (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Если доли не указаны, по умолчанию они будут признаны равными.
3. Обязательность нотариального удостоверения
В общем случае договор купли-продажи недвижимости между физическими лицами может быть заключен в простой письменной форме. Однако для сделок с долями установлены специальные правила.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1).
Вывод: Поскольку вы с другими покупателями приобретаете доли в праве собственности на квартиру по одному договору купли-продажи, нотариальное удостоверение такой сделки НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Договор может быть составлен в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно, например, при последующей продаке одним из сособственников своей доли постороннему лицу.
4. Документы для регистрации в Росреестре
Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением и пакетом документов.
"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 4.1).
Основной перечень документов:
- Заявление о государственной регистрации права. Заявление подается по установленной форме.
"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, часть 6).
Важно: Заявление должны подписать все покупатели.
- Договор купли-продажи в подлиннике (как указано выше).
- Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки (покупателей и продавца) или их представителей.
- Документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариальная доверенность), если кто-то действует через представителя.
- Документ об уплате государственной пошлины. Представление квитанции необязательно, но информация об оплате должна быть в государственной системе.
"За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 17).
- Передаточный акт (может быть составлен как отдельный документ или как условие в самом договоре).
"Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 556, часть 1).
5. Особенности для лиц, не состоящих в браке
Для лиц, не являющихся супругами, отсутствует режим общей совместной собственности, который возникает у супругов на имущество, нажитое в браке.
"Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 244, часть 3).
Вывод: Поскольку вы не супруги, у вас автоматически возникает долевая (а не совместная) собственность. Это означает, что в договоре и в ЕГРН будут четко указаны размеры долей каждого. Никаких дополнительных документов, подтверждающих отсутствие брачных отношений, как правило, не требуется.
6. Требования к оформлению документов
Во избежание возврата документов без рассмотрения необходимо соблюдать формальные требования:
- Документы на бумажном носителе должны быть читаемыми, без подчисток и неоговоренных исправлений.
"...имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления... имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 25, пункт 2).
- Тексты должны быть написаны разборчиво, ФИО и адреса — полностью.
"Тексты документов... должны быть написаны разборчиво... Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, часть 2).
7. Личное участие в подаче документов
Все приобретатели должны выразить свою волю на регистрацию.
"...обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 4.1).
Участие возможно в следующих формах:
- Личное присутствие каждого покупателя при подаче заявления.
- Через представителя по нотариальной доверенности.
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 182, часть 1).
"При представлении заявления... посредством личного обращения... представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, часть 8).
- Отправка документов в электронной форме, подписанных квалифицированной электронной подписью.
Выводы и конкретные рекомендации:
- Договор: Составьте договор купли-продажи в простой письменной форме в количестве экземпляров: для продавца, для каждого покупателя и один для Росреестра.
- Доли: Обязательно пропишите в договоре конкретный размер доли в праве собственности для каждого покупателя (например, Иванов И.И. – 1/2 доли, Петров П.П. – 1/2 доли).
- Нотариус: Нотариальное удостоверение данной сделки не требуется, если все покупатели приобретают доли по одному договору.
- Регистрация: Для регистрации подготовьте:
- Подлинник договора купли-продажи.
- Единственный экземпляр заявления о регистрации, подписанный всеми покупателями.
- Паспорта всех участников (покупателей и продавца).
- Квитанцию об оплате госпошлины (или убедитесь, что оплата прошла).
- Передаточный акт (если он оформлен отдельно).
- Подача: Подать документы могут все покупатели лично либо один из них по нотариальным доверенностям от остальных.
- Проверка: Перед подачей тщательно проверьте договор и заявление на отсутствие ошибок в ФИО, паспортных данных, размере долей и описании квартиры (должно соответствовать выписке из ЕГРН).
Учитывая важность и стоимость сделки, если у вас остаются сомнения в правильности составления документов, рекомендуется обратиться за составлением договора к адвокату, специализирующемуся в сфере недвижимости.
