Возможность досрочного перевода договора специального найма в социальный найм в связи с рождением ребёнка и переездом
Анализ ситуации
Вы заключили договор найма специализированного жилого помещения на пятилетний срок. В период его действия в вашей семье родился ребёнок, и вы планируете переезд в другой регион с целью продажи текущего жилья и приобретения нового. Вы интересуетесь возможностью досрочно изменить статус вашего жилья, переведя договор специального найма в договор социального найма, чтобы, как я понимаю, в дальнейшем приватизировать квартиру и распорядиться ею.
Применимые нормы права
Проанализировав предоставленные нормы Жилищного кодекса РФ, я не нашёл положений, которые прямо предусматривали бы процедуру досрочного перевода договора найма специализированного жилого помещения в договор социального найма.
-
Прекращение договора специального найма. Законодательство детально регулирует прекращение такого договора.
"Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 101, часть 1)
"Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 101, часть 2)
Это означает, что вы, как наниматель, имеете безусловное право в любой момент отказаться от договора и освободить жилое помещение.
-
Основания для прекращения договора. Рождение ребёнка и планируемый переезд не указаны в Жилищном кодексе в качестве специальных оснований для изменения вида договора найма. Специализированное жильё предоставляется для временного проживания на определённых условиях.
"По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона ... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 100, часть 1)
-
Порядок изменения жилищных правоотношений. Вопросы изменения или прекращения жилищных правоотношений, если они не урегулированы соглашением сторон, решаются в судебном порядке.
"Защита жилищных прав осуществляется путем: ... прекращения или изменения жилищного правоотношения..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 11, часть 3, пункт 5)
Выводы и рекомендации
-
Прямой перевод договора не предусмотрен. Жилищный кодекс РФ не содержит механизма досрочного перевода договора специального найма в договор социального найма по таким основаниям, как рождение ребёнка или переезд. Эти обстоятельства, хотя и являются значимыми для вашей семьи, с юридической точки зрения не меняют целевого назначения специализированного жилого фонда.
-
Возможный алгоритм действий:
- Расторгните текущий договор. Вы можете в любое время воспользоваться своим правом и подать наймодателю заявление о расторжении договора найма специализированного жилого помещения на основании части 2 статьи 101 ЖК РФ.
- Освободите жилое помещение. После расторжения договора вы обязаны освободить занимаемую квартиру.
- Решите жилищный вопрос в новом регионе. После переезда вы можете встать на учёт в качестве нуждающихся в жилом помещении по новому месту жительства, если будете соответствовать критериям, указанным в статье 51 ЖК РФ (например, если обеспеченность жильём на члена семьи будет ниже учётной нормы). Предоставление жилья по договору социального найма будет осуществляться уже по правилам нового муниципального образования.
-
Обращение в иные инстанции. Обращение в органы опеки и попечительства в данной ситуации не будет иметь правовых последствий для изменения договора найма, так как эти органы не наделены такими полномочиями. Их юрисдикция связана с защитой прав несовершеннолетних, но не с изменением вида жилищных договоров.
-
Позиция наймодателя. Для расторжения договора по вашему заявлению согласие наймодателя не требуется. Однако если вы попытаетесь добиться изменения вида договора (перевода в соцнайм), наймодатель, скорее всего, откажет, поскольку это противоречит целевому назначению жилого помещения и прямо не предусмотрено законом. Такой отказ будет правомерен.
Рекомендация: Наиболее реалистичный и законный путь — это добровольное расторжение текущего договора специального найма, переезд и решение жилищного вопроса в новом регионе на общих основаниях, возможно, с последующей постановкой на учёт для получения жилья по договору социального найма, если у вас будут для этого правовые основания. Для детального анализа ваших перспектив постановки на учёт в конкретном муниципальном образовании и оценки всех рисков, связанных со сменой жилья, рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
