Переоформление документа собственности после приватизации квартиры, требуется ли личное присутствие всех указанных лиц

Переоформление документа о приватизации квартиры: процедура, участие сособственников и случай смерти

Вы планируете заменить старое свидетельство о праве собственности на квартиру, полученное в результате приватизации, на современную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ваши опасения по поводу личного присутствия всех участников и действий в случае смерти одного из них абсолютно обоснованы. Давайте разберем ситуацию поэтапно.

1. Анализ ситуации и ключевые правовые принципы

Переоформление старого бумажного свидетельства на выписку из ЕГРН — это не новая сделка, а подтверждение ранее возникшего и уже зарегистрированного права. Однако право собственности на квартиру является общей долевой, а распоряжение таким имуществом и действия по его регистрации требуют согласованности всех владельцев.

Основной принцип закреплен в Гражданском кодексе:

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 246)

Это означает, что для любых регистрационных действий, затрагивающих право на всю квартиру или доли в ней, требуется волеизъявление всех собственников.

2. Применимые нормы и ответы на ваши вопросы

Обязательно ли личное присутствие всех сособственников?

Нет, не обязательно. Закон допускает участие через представителя. Для государственной регистрации прав представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15)

Таким образом, сособственник, проживающий в другом городе, может оформить у любого нотариуса доверенность на кого-либо из вас или на третье лицо, указав в ней полномочия на подачу заявления о государственной регистрации в Росреестр или МФЦ.

Что делать, если один из участников приватизации умер?

В этом случае процедура усложняется. Право собственности на долю умершего не исчезает, а переходит к его наследникам.

"В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 218)

До того как вы сможете обратиться за переоформлением документа на квартиру, наследники умершего обязаны вступить в наследство. Они обращаются к нотариусу по месту открытия наследства (последнему месту жительства умершего), и после истечения установленного срока получают свидетельство о праве на наследство.

Это свидетельство и будет новым правоустанавливающим документом для доли в квартире. Только после его получения наследники становятся полноправными участниками общей долевой собственности и могут дать согласие на регистрационные действия.

Какие документы нужны для переоформления?

Основанием для внесения сведений в ЕГРН в вашем случае будут именно старые документы о приватизации. Закон прямо указывает на их юридическую силу.

"Основаниями для осуществления... государственной регистрации прав являются: ...акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; ...свидетельства о праве на наследство; ...акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Кроме того, подтверждение прав, возникших до 1998 года (до вступления в силу старого закона о регистрации), является стандартной процедурой.

"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии... подтверждения прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

3. Выводы и пошаговые рекомендации

Выводы:

1. Личное присутствие всех сособственников не требуется — можно действовать через представителя по нотариальной доверенности.
2. В случае смерти одного из собственников сначала необходимо оформить наследство. Без свидетельства о праве на наследство, выданного его наследникам, переоформить документы на квартиру не получится.
3. Ваш старый договор приватизации и свидетельство о собственности являются полноценными и достаточными основаниями для внесения сведений в ЕГРН и получения новой выписки.

Рекомендации к действиям:

1. Начните с проверки ЕГРН. Закажите расширенную выписку из ЕГРН на квартиру (через МФЦ или сайт Росреестра). Это покажет, внесена ли уже информация о вашей квартире и правах на нее в реестр. Это ключевой момент для определения точного перечня дальнейших действий.

2. Договоритесь с живыми сособственниками. Объясните ситуацию. Отсутствующий собственник должен оформить у нотариуса доверенность на кого-то из вас или на доверенное лицо с полномочиями на представление интересов в органе регистрации прав (Росреестре).

3. Решите вопрос с долей умершего.

   • Наследникам умершего необходимо открыть наследственное дело у нотариуса.
   • После получения свидетельства о праве на наследство эти наследники становятся новыми сособственниками.
   • Теперь они (или их представители по доверенности) должны присоединиться к процедуре.

4. Подготовьте пакет документов. Вам понадобятся:

   • Паспорта всех действующих собственников (или наследников) и их представителей.
   • Оригинал договора передачи квартиры в собственность (договор приватизации).
   • Старое свидетельство о собственности (если сохранилось).
   • Нотариальная доверенность от отсутствующего сособственника.
   • Свидетельство о смерти первоначального участника приватизации.
   • Свидетельство о праве на наследство, выданное его наследникам.
   • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (если право ранее не было внесено в ЕГРН, пошлина составит 2000 руб. с каждого собственника; если запись есть — выдача выписки стоит около 750 руб.).

5. Обратитесь с заявлением. Подать документы проще всего через любой МФЦ («Мои документы»). Сотрудник поможет составить заявление и проверит комплектность.

Важное предупреждение: Если в ЕГРН до сих пор нет записи о вашей квартире (такое бывает со старыми объектами), процедура будет считаться не переоформлением, а первичным внесением сведений. Это может потребовать дополнительных документов, например, технического плана квартиры. Начинать рекомендуется именно с получения актуальной выписки из ЕГРН. В сложных случаях, особенно при спорах между наследниками, консультация с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, поможет избежать ошибок и отказов.