Вопрос о дарении доли в квартире родственницей несовершеннолетнему ребенку и выделении доли в другом жилье

Выделение доли несовершеннолетнему ребенку в квартире, приобретенной в ипотеку

Анализ вашей ситуации

Вы с супругой, являясь законными представителями своей 10-летней дочери, планируете выделить ей долю в праве собственности на квартиру, приобретаемую вами в ипотеку. При этом у ребенка уже имеется право собственности на долю в другой квартире, полученное по договору дарения. Ключевые вопросы касаются необходимости согласия органов опеки, порядка оформления и налоговых последствий.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Требуется ли согласие органов опеки и попечительства?

Нет, предварительное разрешение органов опеки для совершения данной сделки не требуется.

Основания:

• Закон обязывает получать предварительное разрешение органа опеки на сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (например, отчуждение).

  "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению... имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного." (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", Статья 21)

• В вашем случае сделка направлена на безвозмездное увеличение имущества ребенка (дарение доли). Такая сделка не влечет уменьшения его имущества, поэтому формально разрешение опеки не нужно. Однако органы опеки следят за соблюдением имущественных прав несовершеннолетних, и банк, как залогодержатель, может запросить их заключение.

2. Способ оформления и необходимость согласия банка (залогодержателя)

Выделение доли ребенку будет осуществляться через договор дарения. Поскольку квартира находится в залоге у банка (ипотека), для такой сделки обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя.

Основания:

• Ипотека является обременением. Любое отчуждение (включая дарение) заложенного имущества требует согласия залогодержателя.

  "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 37)

• После перехода доли к ребенку ипотека сохраняется, и он становится созалогодателем.

  "В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 353)

Порядок действий:

1. Обратиться в банк-кредитор с заявлением о получении согласия на безвозмездное отчуждение (дарение) доли в квартире несовершеннолетнему ребенку.
2. После получения согласия банка обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения доли в праве собственности на квартиру. Сделки по отчуждению долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

   "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)

3. От имени несовершеннолетней дочери договор дарения подписывают вы, как ее законные представители (родители).

   "За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки... могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 28)

4. Подать нотариально удостоверенный договор дарения и согласие банка в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю к ребенку.

3. Необходимость предоставления справок о наличии иного имущества ребенка

Нет, предоставление справки из ЕГРН о наличии у ребенка иной доли в собственности в органы опеки или Росреестр при оформлении договора дарения не требуется по закону. Количество имущества у гражданина (в том числе несовершеннолетнего) законом не ограничивается.

"Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан... не ограничиваются..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 213)

Однако банк, оценивая риски, может запросить такую информацию, а также заключение органов опеки о том, что сделка не нарушает прав ребенка.

4. Налоговые последствия для ребенка

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при получении доли в квартире в дар от родителей не возникает.

Основание:

• Доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников (родителей, детей), освобождаются от налогообложения.

  "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками... (супругами, родителями и детьми)..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, пункт 18.1)

Важное замечание на будущее: При последующей продаже ребенком полученной доли будет применяться особый порядок. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года, если право собственности получено от близкого родственника (в вашем случае это так), и если на дату продажи у ребенка в собственности не будет иного жилья.

"...минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности... получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1)

Наличие у нее другой доли (1/100) может повлиять на применение этого освобождения при будущей продаже, если к тому моменту эта доля у нее сохранится.

5. Влияние на ипотечный кредит

Наличие у несовершеннолетнего иной собственности, как правило, не влияет на одобрение кредита, так как ребенок не является стороной кредитного договора. Однако, когда ребенок становится собственником и созалогодателем, это учитывается банком с точки зрения риска возможных споров и сложностей при обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств. Именно поэтому согласие банка является критически важным и может быть выдано с определенными условиями.

Выводы и рекомендации

1. Основное препятствие — согласие банка. Первым и главным шагом должен быть запрос в банк, выдавший ипотеку, о возможности и условиях дарения доли ребенку. Без этого согласия сделка невозможна.
2. Оформление через нотариуса. После получения согласия банка необходимо обратиться к нотариусу для оформления договора дарения доли. Нотариус также проверит полномочия и соблюдение прав ребенка.
3. Согласие опеки не требуется по закону, но банк может запросить их заключение. Будьте готовы к этому.
4. Налог (НДФЛ) платить не нужно, так как дарение происходит между родителем и ребенком.
5. Уведомление о правах третьих лиц. При оформлении сделки вы обязаны уведомить нотариуса и банк о том, что у ребенка уже есть право собственности на долю в другой квартире, хотя это не является юридическим препятствием.
6. Консультация со специалистом. Учитывая специфику ипотеки и участия несовершеннолетнего, крайне рекомендуется перед началом действий проконсультироваться с адвокатом или опытным юристом в сфере недвижимости и семейного права. Он поможет подготовить корректные запросы в банк и проконтролирует соблюдение всех формальностей.

Краткий алгоритм действий:

1. Обратиться в банк за согласием.
2. При необходимости получить заключение органа опеки (по требованию банка).
3. Заключить у нотариуса договор дарения доли.
4. Подать документы на государственную регистрацию права в Росреестр (часто это делает сам нотариус в электронном виде).