Оформление долей на детей в недвижимости, купленной на материнский капитал, после снятия обременения и вопросы юрисдикции

Оформление долей детям в доме, приобретенном с использованием материнского капитала, после снятия ипотечного обременения

Анализ ситуации

Вы приобрели жилой дом в одном регионе, используя средства материнского (семейного) капитала, а проживаете в другом. Ипотечный кредит погашен, обременение снято. Теперь необходимо исполнить обязательство по наделению долями в праве собственности на этот дом ваших несовершеннолетних детей. Ключевые вопросы: место обращения, удаленные способы подачи документов и перечень необходимых действий.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Правовое основание для выделения долей

Использование средств материнского капитала на улучшение жилищных условий налагает на получателя сертификата и его супруга (супругу) обязательство оформить приобретенное жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, включая детей.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)

На практике это обязательство исполняется путем заключения соглашения о выделении долей или договора дарения долей детям.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделки

Поскольку недвижимое имущество передается несовершеннолетним детям, а также потому, что в последующем будет происходить отчуждение долей, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ Статья 574)

"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

В вашем случае родители (собственники) отчуждают доли всем детям по одной сделке, что также требует нотариальной формы.

3. Государственная регистрация перехода права

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дети станут законными собственниками своих долей.

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: ГК РФ Статья 551)

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: ГК РФ Статья 131)

Органом, осуществляющим такую регистрацию, является Росреестр (его территориальные органы).

4. Место подачи документов на регистрацию и удаленные способы

Ключевой момент: Подавать документы на государственную регистрацию необходимо в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества (в вашем случае — в районе Светлогорска). Однако физически ехать туда не обязательно.

Существует несколько способов подачи документов удаленно:

а) Через любой многофункциональный центр (МФЦ) на территории РФ (принцип «одного окна»).
Вы можете обратиться в любой удобный для вас МФЦ (в том числе в городе Новосити), независимо от места нахождения дома. МФЦ примет документы, создаст их электронные образы и направит в нужный территориальный орган Росреестра.

"Предоставление государственных и муниципальных услуг в многофункциональных центрах осуществляется... по принципу "одного окна", в соответствии с которым предоставление государственной или муниципальной услуги осуществляется после однократного обращения заявителя... а взаимодействие с органами, предоставляющими государственные услуги... осуществляется многофункциональным центром без участия заявителя..." (Источник: Федеральный закон "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", статья 15)

б) Через нотариуса.
Если вы обратитесь к нотариусу для удостоверения соглашения о выделе долей или договора дарения, он вправе самостоятельно направить нотариально удостоверенный документ и заявление о регистрации в Росреестр в электронной форме. Это значительно ускоряет процесс.

"При представлении нотариусом заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации в форме электронного документа прилагаемые к нему нотариально оформленные документы представляются в орган регистрации прав в форме электронного документа..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 21)

в) Через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра.
Вы можете подать заявление и приложить электронные образы документов, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью (ЭЦП), через интернет. Для сделок, требующих нотариального удостоверения, это удобно сделать через нотариуса, который сразу подаст документы электронно.

"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы... в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью... - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 18)

5. Определение размера долей

Если в обязательстве, предоставленном в Пенсионный фонд при использовании маткапитала, доли не были определены, их размер устанавливается по соглашению сторон. На практике часто доли выделяются в равных размерах всем членам семьи (родителям и детям).

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: ГК РФ Статья 245)

6. Примерный перечень документов

Для нотариуса и последующей регистрации вам потребуются:

1. Паспорта родителей.
2. Свидетельства о рождении всех детей (паспорта для достигших 14 лет).
3. Свидетельство о браке (при наличии).
4. Правоустанавливающие документы на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
5. Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что обременение (ипотека) снято.
6. Документы, подтверждающие использование материнского капитала (справка из ПФР, кредитный договор с отметкой и т.д.).
7. Соглашение о выделе долей или договор дарения долей (составляется у нотариуса).

Выводы и рекомендации

1. Обязательное обращение к нотариусу. Вам необходимо обратиться к любому нотариусу (можно в вашем городе Новосити) для удостоверения соглашения о выделе долей в праве общей долевой собственности или договора дарения долей вашим несовершеннолетним детям. Нотариус проверит законность сделки и соблюдение интересов детей.

2. Удаленная регистрация через нотариуса — оптимальный вариант. После удостоверения сделки попросите нотариуса самостоятельно направить пакет документов в электронном виде в орган Росреестра по месту нахождения дома. Регистрация по нотариальным документам проходит в ускоренном порядке.

   "три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки... а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)

3. Альтернатива — подача через МФЦ. Если вы решите не пользоваться услугой электронной подачи от нотариуса, вы можете с уже готовым нотариальным соглашением (договором) обратиться в любой МФЦ. Сотрудник МФЦ примет документы на бумаге и перенаправит их в нужный Росреестр. Срок регистрации в этом случае составит до 12 рабочих дней.

4. Не затягивайте с исполнением обязательства. Хотя в предоставленном контексте прямо не указаны санкции за неисполнение обязательства по выделению долей, его несвоевременное исполнение может повлечь административную ответственность, а также стать основанием для иска со стороны органов опеки или Пенсионного фонда.

Итоговый алгоритм ваших действий:

1. Собрать оригиналы документов (паспорта, свидетельства о рождении, выписка из ЕГРН на дом и об отсутствии обременения).
2. Обратиться к нотариусу для оформления и удостоверения соглашения о выделе долей.
3. Договориться с нотариусом об отправке документов в Росреестр в электронном виде или самостоятельно подать нотариально заверенные документы в МФЦ.
4. Получить в установленный срок выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права долевой собственности на детей.

Для окончательного уточнения списка документов, особенно касающихся подтверждения использования маткапитала, рекомендуется перед визитом к нотариусу проконсультироваться с ним или с опытным адвокатом, специализирующимся на жилищном и семейном праве.