Продажа или обмен квартиры, приобретенной на материнский капитал, при проблемах с сожителем и учете прав несовершеннолетнего ребенка

Права собственника жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, и возможность его отчуждения в ситуации с конфликтным сожителем

1. Анализ ситуации

Вы являетесь единственным собственником квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала. С вами проживает несовершеннолетняя дочь (5 лет). В квартире также фактически проживает сожитель, не зарегистрированный в ней и не имеющий документально подтвержденных прав на жилье. Он создает конфликты и нарушает порядок. Вы планируете прекратить совместное проживание и рассмотреть возможность продажи или обмена квартиры. Ваши вопросы касаются трех основных аспектов: права сожителя, необходимость согласия органов опеки и ваши права как собственника.

2. Ваши права как собственника и статус сожителя

Вы, как собственник, обладаете широкими правами в отношении своего имущества.

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону... в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 209).

Сожитель не является членом вашей семьи в юридическом смысле. Закон относит к членам семьи собственника его супруга, детей и родителей. Другие лица могут быть признаны членами семьи только если собственник вселил их в этом качестве.

"К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники... могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 31).

Поскольку сожитель не зарегистрирован и, как следует из описания, не был вселен вами как член семьи, он не имеет права пользования жилым помещением, основанного на законе (например, как член семьи собственника). Его проживание носит фактический характер, но не порождает у него каких-либо прав, препятствующих вашим действиям как собственника, включая отчуждение квартиры.

Однако, важнейшее обязательство: При использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий возникает обязанность оформить приобретенное жилье в общую собственность всех членов семьи.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4).

Это ключевое обстоятельство. В настоящее время, судя по вашему описанию, квартира оформлена только на вас. До момента надлежащего оформления долей (включая долю вашей дочери) вы не сможете законно распорядиться квартирой (продать, обменять).

3. Необходимость разрешения органа опеки и попечительства

Поскольку ваша дочь является несовершеннолетней и должна стать собственником доли в квартире, любые сделки по отчуждению этого жилья будут затрагивать ее имущественные права. Для их защиты закон устанавливает обязательное получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника..., если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292, пункт 4).

Орган опеки даст разрешение на продажу квартиры только при условии, что в результате сделки имущественные права ребенка не будут ущемлены. Как правило, это означает, что на вырученные средства должно быть приобретено равноценное или лучшее жилье, также оформленное в общую собственность, включая долю ребенка.

"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ...отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного... Для заключения... сделок... требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства" (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", статья 20).

Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной.

"Сделка, совершенная без согласия третьего лица..., необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 173.1).

4. Действия в отношении сожителя и защита своих прав

Сожитель не имеет законных прав на проживание в вашей квартире. Вы вправе потребовать, чтобы он покинул жилое помещение. Если он откажется сделать это добровольно, вам придется обращаться в суд с иском о выселении.

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением... данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение... Если данный гражданин в срок... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35, пункт 1).

Вы также можете требовать устранения нарушений ваших прав как собственника.

"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 304).

В случае угроз, оскорблений, шума в ночное время (нарушения общественного порядка) вы вправе обратиться с заявлением в полицию. Его действия могут подпадать под составы административных правонарушений, такие как мелкое хулиганство или оскорбление.

"Мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 20.1).
"Оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной... форме..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 5.61).

5. Порядок действий и рекомендации

1. Урегулирование вопроса с долями. В первую очередь вам необходимо исполнить обязательство, вытекающее из использования маткапитала, и оформить квартиру в общую долевую собственность с вашей дочерью. Размер долей определяется по соглашению. Без этого последующие шаги будут невозможны.
2. Прекращение проживания сожителя. Направьте сожителю письменное требование в произвольной форме о необходимости освободить жилое помещение в разумный срок (например, 1 месяц). Уведомление лучше вручить под подпись или направить заказным письмом. В случае отказа обращайтесь в суд с иском о выселении. Параллельно при противоправных действиях с его стороны (угрозы, шум) фиксируйте их и обращайтесь в полицию.
3. Обращение в орган опеки. После оформления долей и решения вопроса с выселением сожителя (или параллельно, если он съехал), вам необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту нахождения квартиры за получением предварительного разрешения на ее отчуждение (продажу или обмен). Вам нужно будет представить проект договора купли-продажи (или мены) и доказательства, что права ребенка будут соблюдены (например, договор на покупку новой квартиры, где у ребенка также будет выделена доля).
4. Совершение сделки. Только после получения разрешения от органа опеки вы можете заключать договор купли-продажи или мены. Помните, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

   "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 550).
   "Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551, пункт 1).

Выводы:

• Сожитель, не являясь членом вашей семьи и не имея регистрации, не имеет прав на квартиру и не может препятствовать ее продаже. Однако для его выселения, вероятно, потребуется суд.
• Продать или обменять квартиру без предварительного оформления долей для дочери и без разрешения органа опеки и попечительства — невозможно. Попытка такой сделки приведет к ее оспариванию и признанию недействительной.
• Ваш первоочередной шаг — оформление квартиры в общую долевую собственность (вы и ваша дочь).
• Для защиты от противоправных действий сожителя фиксируйте нарушения и обращайтесь в полицию, а для прекращения его проживания — готовьтесь к обращению в суд.

Учитывая сложность ситуации (необходимость судебного выселения, взаимодействие с опекой, особенности сделки с маткапиталом), настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных делах.