Стоит ли приватизировать квартиру в хрущевке перед реновацией, если прописано несколько человек?

Приватизация квартиры и расселение по программе реновации

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь нанимателем муниципальной двухкомнатной квартиры по договору социального найма. Дом подлежит сносу в рамках программы реновации. В квартире зарегистрированы вы, ваша мать, бывшая супруга и ее несовершеннолетний сын. У вас новая семья, не зарегистрированная в этой квартире.

Применимые нормы права и их последствия

1. Текущий статус (неприватизированная квартира)

Поскольку квартира находится в муниципальной собственности и предоставлена по договору социального найма, к вашим отношениям применяются нормы о договоре социального найма.

"По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда ... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 60)

"К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 69)

Важный момент: бывшая супруга, продолжающая проживать в квартире, сохраняет права члена семьи нанимателя:

"Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 69)

При расселении по программе реновации (комплексное развитие территории):

"Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32.1)

Это означает, что при сохранении текущего статуса (неприватизированная квартира) вы и все зарегистрированные лица получите равнозначное жилое помещение по договору социального найма.

2. Если приватизировать квартиру до расселения

При приватизации квартира переходит в общую собственность всех лиц, которые имеют право на приватизацию. По общему правилу, это все совершеннолетние и несовершеннолетние лица, постоянно зарегистрированные в квартире.

После приватизации статус меняется:

"К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 31)

Критически важное отличие: для собственников бывшие члены семьи не сохраняют право пользования жилым помещением:

"В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 31)

При расселении собственников по программе реновации:

"Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32.1)

"По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32.1)

Ограничение для случаев с несовершеннолетними:

"В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32.1)

Это означает, что если в приватизированной квартире проживает несовершеннолетний сын вашей бывшей супруги, вам не смогут предложить денежную компенсацию, а обязаны будут предоставить другое жилое помещение.

Права зарегистрированных лиц при расселении

В неприватизированной квартире:

• Вы (наниматель), ваша мать, бывшая супруга и ее несовершеннолетний сын имеете равные права на получение нового жилого помещения по договору социального найма.
• Все вы будете включены в новый договор социального найма.
• Новая семья (текущая супруга и другие члены), не зарегистрированные в квартире, не имеют прав на получение жилья при расселении.

В приватизированной квартире:

• Все собственники (вы, ваша мать, бывшая супруга и, возможно, ее несовершеннолетний сын через представителя) будут иметь доли в праве собственности.
• При расселении компенсация или новое жилье будут предоставляться с учетом долей всех собственников.
• Бывшая супруга, ставшая собственником, сохранит свою долю.
• Несовершеннолетний сын бывшей супруги также станет собственником, что накладывает особые обязательства по защите его имущественных прав.

Выводы и рекомендации

1. При текущем составе проживающих приватизация создаст сложности:

   • Вы обязаны будете включить в приватизацию всех постоянно зарегистрированных совершеннолетних лиц и несовершеннолетнего сына бывшей супруги.
   • Это приведет к возникновению долевой собственности, где бывшая супруга и ее сын будут совладельцами.
   • При расселении вы не сможете получить денежную компенсацию из-за наличия несовершеннолетнего собственника.

2. При сохранении статуса неприватизированной квартиры:

   • Вы и все зарегистрированные лица получите равнозначное жилое помещение по договору социального найма.
   • Права всех зарегистрированных лиц будут защищены.
   • После расселения вы сможете приватизировать уже новое жилое помещение на более выгодных условиях (без включения бывшей супруги, если она выпишется).

3. Рекомендации:

   • Не спешите с приватизацией до выяснения всех обстоятельств расселения.
   • Уточните в местной администрации точные сроки и условия расселения по программе реновации.
   • Если бывшая супруга и ее сын фактически не проживают в квартире, рассмотрите вопрос о их выписке через суд (но учтите, что выписка несовершеннолетнего крайне сложна и требует предоставления ему равноценного жилья).
   • После расселения и получения нового жилья по договору социального найма вы сможете приватизировать его уже с учетом интересов вашей новой семьи.

4. Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, так как ситуация с несовершеннолетним и бывшей супругой требует индивидуального подхода и учета всех нюансов.

Итог: В вашей ситуации приватизация до расселения, скорее всего, нецелесообразна, так как создаст больше проблем, чем преимуществ, особенно с учетом наличия несовершеннолетнего и бывшей супруги среди зарегистрированных лиц.