Выделение доли в квартире, купленной с использованием материнского капитала, совершеннолетнему сыну
Анализ вашей ситуации
Вы планируете купить квартиру с использованием материнского капитала и включить в число собственников своего совершеннолетнего сына, который имеет собственную семью и проживает отдельно. Это возможно, но требует соблюдения ряда правил.
1. Обязательно ли выделять долю совершеннолетнему сыну?
Да, обязанность по выделению долей распространяется на всех детей, включая совершеннолетних. Закон прямо указывает на необходимость оформления квартиры в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 10, часть 4)
Возраст детей не является основанием для освобождения от этой обязанности.
2. Порядок оформления и необходимость согласия супруги сына
Выделение доли сыну является безвозмездной сделкой (дарением). Поскольку ваш сын состоит в браке, имущество, полученное им в период брака (за исключением имущества, полученного по безвозмездным сделкам), может быть признано совместной собственностью супругов.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34, пункт 1)
Однако, имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, в дар), является его собственностью.
"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 256, пункт 2)
Важно: Несмотря на то, что дарение обычно не требует согласия супруги одаряемого, на практике регистрирующие органы (Росреестр) могут запросить нотариально удостоверенное согласие супруги сына на совершение сделки по выделению доли, чтобы в дальнейшем избежать споров. Это связано с тем, что сделка по выделению долей в исполнение обязательства из-за маткапитала может рассматриваться не как классическое дарение, а как особая процедура. Отказ в регистрации возможен, если такое согласие требуется по закону и не представлено.
"В представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки... третьего лица... если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, пункт 15 части 1)
Рекомендуется получить нотариальное согласие супруги сына во избежание риска приостановки или отказа в государственной регистрации.
3. Влияние на права детей вашего сына
Несовершеннолетние дети вашего сына не приобретают автоматических имущественных прав на выделенную ему долю. Эта доля является собственностью вашего сына. Его дети не имеют права собственности на имущество своих родителей.
"Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 60, пункт 4)
Права детей вашего сына на это имущество могут возникнуть только в случае, если он сам передаст им это имущество (подарит, завещает) или если оно будет включено в состав совместно нажитого имущества супругов (что, как указано выше, маловероятно для безвозмездно полученного).
4. Налоговые последствия
-
При выделении доли: Сама операция по выделению доли в исполнение обязательства по материнскому капиталу не признается доходом сына для целей налогообложения НДФЛ.
"доходы, полученные налогоплательщиками при реализации дополнительных мер поддержки семей, имеющих детей... не подлежат налогообложению." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 217, пункт 34)
-
Налог на имущество физических лиц: После регистрации права собственности ваш сын, как владелец доли в квартире, станет налогоплательщиком налога на имущество.
"Налогоплательщиками налога... признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 400)
Налог будет исчисляться пропорционально его доле.
"В случае, если объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налог исчисляется... для каждого из участников долевой собственности пропорционально его доле в праве собственности на такой объект налогообложения." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 408, пункт 3)
-
При будущей продаже доли: Если в дальнейшем ваш сын захочет продать свою долю, он может столкнуться с уплатой НДФЛ (13%) с дохода от продажи. Для освобождения от налога доля должна находиться в его собственности более минимального предельного срока владения (обычно 5 лет, но в некоторых случаях 3 года). Важно: при продаже доли, выделенной в связи с маткапиталом, срок владения может исчисляться с даты приобретения квартиры первоначальными собственниками (вами и вашим супругом).
"В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"... срок нахождения такой доли... в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность... членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата... и (или) его супругом (супругой)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 217.1, пункт 2)
5. Потенциальные риски
- Риск невыполнения обязательства: Невыполнение обязательства по выделению долей в установленный срок (обычно 6 месяцев после снятия обременения с квартиры) является нарушением закона о маткапитале и может повлечь административную ответственность, а также требование Пенсионного фонда о возврате средств.
- Усложнение распоряжения квартирой: В дальнейшем любая сделка по отчуждению всей квартиры (продажа, дарение) будет требовать согласия всех собственников, включая вашего сына.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 246, пункт 1)
- Согласие супруги сына: Как уже отмечалось, отсутствие её согласия может создать препятствия при регистрации.
Выводы и конкретные рекомендации
- Выделить долю совершеннолетнему сыну можно и нужно. Это является обязательным требованием закона при использовании материнского капитала.
- Оформление производится путем заключения соглашения о выделении долей между всеми членами семьи (вами, вашим супругом и всеми детьми, включая совершеннолетнего сына). Это соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1.1)
- Настоятельно рекомендуется получить нотариально удостоверенное согласие супруги вашего сына на его приобретение доли в квартире. Это обезопасит сделку от возможных претензий и отказов в регистрации.
- После удостоверения соглашения у нотариуса необходимо подать документы на государственную регистрацию права долевой собственности в Росреестр.
- После регистрации ваш сын будет нести обязанности по уплате налога на имущество со своей доли.
- Для детальной проработки документов (соглашения, получения согласия) и учёта всех нюансов вашей семейной ситуации рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве.
