Учёт площади балкона при начислении платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (ОДН)
Анализ ситуации
Вы правы в своём предположении. Для расчёта платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, используется понятие общей площади жилого помещения, которое законодательно отличается от площади, включающей балконы. Ключевой момент заключается в том, как определяется эта площадь и кто ответственен за применение корректных данных.
Применимые правовые нормы
1. Определение общей площади для целей расчётов
Согласно Жилищному кодексу РФ, общая площадь жилого помещения определяется с исключением площади балконов.
"Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 15, часть 5)
Это принципиальное положение, которое определяет, какая именно площадь должна учитываться в жилищных правоотношениях.
2. Порядок расчёта платы за коммунальные услуги на ОДН
Расчёт размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, регламентирован Постановлением Правительства РФ № 354. В формулах расчёта платы за ОДН фигурирует параметр S<sub>i</sub> – общая площадь i-го жилого помещения (квартиры).
В приложениях к Постановлению № 354 в формулах 10, 11, 13, 17 и других для расчёта платы за ОДН используется параметр "S i - общая площадь i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме". (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, Приложение №2)
Таким образом, законодатель прямо указывает на использование общей площади помещения в соответствии с определением, данным в Жилищном кодексе.
3. Источник сведений о площади для расчётов
Управляющая компания (или иной исполнитель коммунальных услуг) обязана использовать официальные данные.
"В случаях использования при расчете размера платы за коммунальные услуги сведений о размере площади ... помещения в многоквартирном доме используются сведения, содержащиеся в документах государственного технического учета, сведения о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости ... В случае расхождения ... приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре, и расчет платы за коммунальные услуги ... производится в соответствии с ними начиная с расчетного периода, в котором исполнителю представлены сведения, содержащиеся в реестре." (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 36)
Это означает, что управляющая компания должна брать данные из ЕГРН. Если в реестре содержится неверная информация (например, площадь включая балкон), то расчёт будет производиться по этим неверным данным, пока вы не представите корректные сведения.
4. Последствия неправильного расчёта и право на перерасчёт
Законодательство предусматривает ответственность исполнителя за неверный расчёт.
Лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику ... штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы ... При поступлении обращения ... с заявлением в письменной форме о выплате штрафа лицо, предоставляющее коммунальные услуги, не позднее тридцати дней ... обязано провести проверку правильности начисления." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 157, часть 6)
Это правило даёт вам право не только на перерасчёт, но и на взыскание штрафа, если будет доказано, что начисления производились с нарушением.
Выводы и рекомендации
-
Автоматически не делается. Управляющая компания обязана использовать данные из ЕГРН. Если в ЕГРН или в документах, на основе которых она ведёт расчёты, площадь указана с включением балкона, то начисления будут производиться по этой некорректной площади автоматически, но неправильно.
-
Вам необходимо действовать самостоятельно.
- Шаг 1: Закажите выписку из ЕГРН (можно через портал госуслуг или МФЦ), чтобы увидеть, какая площадь помещения отражена в реестре: общая по ЖК РФ (без балкона) или иная.
- Шаг 2: Если в ЕГРН указана верная площадь (52 кв.м - 2,1 кв.м = 49,9 кв.м), а УК начисляет по 52 кв.м, это прямое нарушение. Подготовьте заявление в управляющую компанию с просьбой провести перерасчёт, приложив копию выписки из ЕГРН.
- Шаг 3: Если в ЕГРН ошибочно указана площадь 52 кв.м, вам необходимо сначала внести исправление в реестр недвижимости. Для этого, как правило, требуется подготовить новый технический план кадастровым инженером. После внесения изменений в ЕГРН подайте заявление в УК с новыми данными.
-
Требуйте перерасчёт за прошлые периоды. В соответствии с пунктом 36 Постановления № 354, новый (верный) расчёт должен применяться с того расчётного периода, в котором вы представили подтверждающие документы. Перерасчёт за более ранние периоды может потребовать доказывания факта нарушения и, возможно, обращения в суд или жилищную инспекцию.
-
Не забудьте о штрафе. В своём письменном заявлении в УК укажите на требование о проведении проверки правильности начислений и, в случае выявления нарушения, о применении штрафа в размере 50% от суммы переплаты (ст. 157 ЖК РФ).
Конкретный план действий:
- Получите актуальную выписку из ЕГРН.
- Сравните площадь из выписки с данными в квитанциях.
- В случае несоответствия составьте письменное заявление в управляющую компанию с требованием пересмотреть площадь для расчётов, провести перерасчёт и применить штрафные санкции.
- При отказе или бездействии УК обращайтесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию вашего региона, Роспотребнадзор или в суд.
Рекомендую также проверить правильность расчёта взноса на капитальный ремонт, так как его размер также определяется исходя из общей площади помещения (ст. 156, 158 ЖК РФ), и та же ошибка может приводить к завышенным начислениям.
