Право на взыскание пеней за просрочку устранения недостатков по договору ДДУ в период действия моратория

Право на взыскание пеней с застройщика за просрочку устранения недостатков в квартире по договору ДДУ

Анализ ситуации

Вы являетесь участником долевого строительства (дольщиком), который при приемке квартиры обнаружил недостатки, зафиксировал их в акте, но застройщик в течение примерно полугода не устраняет эти недостатки. Договор содержит условие о пенях за каждый день просрочки. Ваш основной вопрос — можно ли требовать уплаты этих пеней, учитывая информацию о возможном моратории.

Применимые правовые нормы

Ответственность застройщика за недостатки и сроки их устранения

Качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, проектной документации и обязательным требованиям.

"Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 7, часть 1)

В случае передачи объекта с недостатками дольщик имеет право требовать их устранения.

"...участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 7, часть 2)

Пеня за нарушение срока устранения недостатков

Законом прямо установлена ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков.

"За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, ... застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню)..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 7, часть 8)

Эта неустойка рассчитывается от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, а в исключительных случаях (если недостаток делает жилье непригодным для проживания) — от цены договора.

Мораторий на взыскание неустоек

В предоставленном контексте содержится важная оговорка относительно так называемого "моратория".

"КонсультантПлюс: примечание. С 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно не начисляется неустойка, подлежащая уплате по ч. 8 ст. 7. О порядке уплаты неустойки по требованиям, предъявленным застройщику см. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 N 326." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, примечание к статье 7)

Это означает, что на неустойку, предусмотренную частью 8 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ, действительно установлен мораторий на период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года включительно. Однако в контексте отсутствует полный текст Постановления Правительства №326, поэтому точные условия и исключения из моратория неизвестны.

Договорная неустойка и общие нормы Гражданского кодекса

Важно, что помимо законной неустойки, стороны могут предусмотреть в договоре свою ответственность.

"В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени)..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 10, часть 1)

Это означает, что если в вашем договоре ДДУ есть отдельный пункт о пенях за нарушение сроков устранения недостатков, он также подлежит применению. Общие нормы о неустойке также остаются в силе.

"Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 330, пункт 1)

Требование об устранении недостатков и последствия уклонения

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок.

"Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 7, часть 6)

В случае неисполнения этого требования у вас возникают дополнительные права.

Выводы и рекомендации

1. Право на пени существует. У вас есть безусловное право требовать от застройщика уплаты пеней за просрочку устранения недостатков. Это право основано как на законе (статья 7 214-ФЗ), так и на условиях договора.

2. Мораторий имеет ограниченное действие. Он распространяется только на неустойку, предусмотренную частью 8 статьи 7 214-ФЗ, и только на период с 01.01.2025 по 31.12.2025. Он не отменяет:

   • Договорную неустойку, если она предусмотрена вашим ДДУ.
   • Ваше право на взыскание убытков, причиненных просрочкой.
   • Ваше право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), если вы, например, понесли расходы на ремонт.
   • Ваши права на отказ от договора или уменьшение цены в случае существенных нарушений.

3. Необходимо активное досудебное урегулирование.

   • Подготовьте письменную претензию застройщику. В ней укажите:
     • Реквизиты договора ДДУ и акта о выявленных недостатках.
     • Конкретный перечень не устраненных недостатков.
     • Напоминание о нарушении разумного срока на устранение (уже около полугода).
     • Требование об устранении всех недостатков в новый конкретный разумный срок (например, 30 дней).
     • Требование об уплате договорной неустойки (пеней) за весь период просрочки, начиная с даты, когда недостатки должны были быть устранены, по день их фактического устранения.
     • Предупреждение о том, что в случае неисполнения вы будете вынуждены обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки, убытков, а также о понуждении к устранению недостатков или о взыскании средств на их самостоятельное устранение.
   • Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите под подпись.
   • Если в договоре установлен обязательный претензионный порядок, его соблюдение обязательно.

4. Судебная защита. Если претензия не будет удовлетворена в добровольном порядке, обращайтесь в суд. Помимо требований об устранении недостатков и взыскании неустойки, вы можете требовать:

   • Взыскания убытков (например, если вы снимали жилье из-за невозможности въехать в квартиру).
   • Компенсации морального вреда (если вы физическое лицо, приобретавшее жилье для личных нужд).
   • Штрафа в размере 50% от взысканной суммы в пользу потребителя (по Закону о защите прав потребителей, если он применим).
   • Судебных расходов.

5. Сроки. Помните об общем сроке исковой давности в 3 года (статья 196 ГК РФ) для взыскания неустойки. Отсчет, как правило, начинается со дня, когда вы узнали о нарушении своего права.

Резюме: Вы можете и должны требовать уплаты договорных пеней. Мораторий касается только конкретной законной неустойки и только на 2025 год, не отменяя других способов защиты. Начните с оформленной претензии. Если застройщик проигнорирует ее, готовьтесь к суду. Учитывая сложность вопроса с мораторием и его потенциальными исключениями, для подготовки судебного иска рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на долевом строительстве.