Приватизация жилья после переезда в маневренный фонд и вопросы совместного проживания в аварийном доме

Правовые последствия переселения из аварийного общежития в маневренный фонд

Вы проживаете в общежитии по договору социального найма, и ваш дом признан аварийным. Администрация предлагает переселение в жилое помещение маневренного фонда. Эта ситуация регулируется специальными нормами жилищного законодательства, которые существенно отличаются от общих правил социального найма.

1. Анализ ситуации и общие принципы

Ваше нынешнее жилье — общежитие — относится к специализированному жилищному фонду. Согласно Жилищному кодексу, "жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 94).

Признание дома аварийным влечет его снос. Для нанимателей, проживающих в таком доме по договору социального найма, закон устанавливает особый порядок выселения. Жилое помещение в аварийном доме считается непригодным для проживания. В этом случае "выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 87).

Однако ключевой момент в вашем случае — предлагаемое вам жилье относится к маневренному фонду, который также является частью специализированного жилищного фонда. Он предназначен именно для временного проживания в определенных ситуациях, включая случай, когда "жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 95).

2. Ответы на ваши вопросы

2.1. Возможность приватизации жилья из маневренного фонда

Нет, приватизировать жилое помещение, предоставленное из маневренного фонда, нельзя.

Почему:

• Маневренный фонд — это вид специализированного жилищного фонда. Закон прямо устанавливает, что "специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 92).
• Помещения маневренного фонда предоставляются по временному договору найма на строго определенный срок. "Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период... до завершения расчетов с гражданами... либо до предоставления им жилых помещений, но не более чем на два года" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 106).
• Право на приватизацию (бесплатную передачу в собственность) распространяется только на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма на постоянной основе, которые находятся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Жилье из маневренного фонда предоставляется для временного решения жилищной проблемы на период, пока вам не будет предоставлено постоянное жилье или не будет произведен расчет.

Важно: После выселения из аварийного дома вам должно быть предоставлено постоянное жилое помещение по договору социального найма. Вот это жилье, предоставленное уже на общих основаниях, вы в будущем сможете приватизировать на общих условиях, если право на приватизацию не будет отменено законодателем.

2.2. Правомерность требования о вселении в одну квартиру с другим человеком

Требование администрации о вселении двух нанимателей в одно помещение маневренного фонда против их воли является незаконным.

Почему:

1. Цель маневренного фонда — обеспечить граждан временным жильем. Закон устанавливает минимальный норматив: "Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 106). Однако это минимальная санитарная норма, а не правило о совместном вселении.
2. Договор найма специализированного жилого помещения (включая маневренный фонд) заключается с конкретным гражданином (нанимателем). "В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 100). Это означает, что в договоре должны быть указаны лица, которые вселяются в помещение по согласию нанимателя (члены его семьи). Постороннее лицо, даже также являющееся выселенцем из аварийного дома, не может быть вписано в ваш договор и вселено в ваше помещение без вашего согласия.
3. Принудительное подселение нарушает ваше право на неприкосновенность жилища и принцип свободы договора. Если администрация настаивает на таком варианте, это можно расценивать как неправомерное действие.

2.3. Последствия, если бы комната была приватизирована до признания дома аварийным

Если бы вы успели приватизировать свою комнату в общежитии (оформив ее в собственность) до признания дома аварийным, ваши права при сносе дома были бы защищены значительно лучше.

Почему:
В случае изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (к которым относится снос аварийного дома) у собственника возникают следующие права:

"Возмещение за жилое помещение... определяется соглашением с собственником... Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения". (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 32).

Размер возмещения для собственника включает:

• Рыночную стоимость изымаемого жилого помещения.
• Все убытки, причиненные изъятием (расходы на переезд, поиск нового жилья и т.д.).
• Право требовать предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в размер возмещения.

Таким образом, будучи собственником, вы имели бы право на денежную компенсацию по рыночной стоимости комнаты либо на предоставление эквивалентного жилья в собственность. Это принципиально иная ситуация по сравнению с положением нанимателя, которому предоставляется лишь аналогичное жилье по договору социального найма.

3. Выводы и конкретные рекомендации

1. Относитесь к переселению в маневренный фонд как к временной мере. Ваша цель — получить от администрации постоянное жилое помещение по договору социального найма взамен аварийного. Ссылайтесь на статью 87 ЖК РФ.
2. Требуйте отдельное жилое помещение в маневренном фонде. Откажитесь от предложения о совместном заселении с другим лицом. Это неправомерно. Ваше согласие на вселение членов семьи в помещение маневренного фонда должно быть добровольным и оформлено в договоре.
3. Требуйте письменного уведомления о ваших правах и планах администрации. Запросите документ, в котором будет указан срок, на который заключается договор найма маневренного жилья, и порядок вашего последующего обеспечения постоянным жильем.
4. Если администрация отказывается предоставить отдельное жилье в маневренном фонде или уклоняется от предоставления постоянного жилья, вы вправе обжаловать ее действия. "Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 11).
5. Обратитесь за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве. Ситуация с аварийным жильем сложна, и неправомерные действия администрации — не редкость. Адвокат поможет составить необходимые заявления, претензии и, в случае необходимости, подготовить исковое заявление в суд для защиты ваших прав на предоставление благоустроенного жилого помещения надлежащим образом.