Обязательно ли требовать обновления ЕГРН после смены фамилии собственника при покупке жилья?

Покупка квартиры у продавца с изменённой фамилией: нужно ли обновлять данные в ЕГРН перед сделкой?

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру, а у продавца изменилась фамилия (например, после заключения брака). В выписке из ЕГРН на квартиру до сих пор указана его старая фамилия, однако у него есть действующий паспорт с новой фамилией и свидетельство о браке, подтверждающее её изменение. Основной риск заключается в несоответствии данных при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Применимые нормы права

1. Юридическое значение перемены фамилии

"Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 19. Имя гражданина)

Это означает, что само по себе право собственности продавца на квартиру не прекращается из-за смены фамилии. Однако для регистрации сделки требуется соответствие данных.

2. Риск приостановки государственной регистрации

"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости)" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26. Основания и сроки приостановления)

Несовпадение фамилии продавца в договоре (новая) и в ЕГРН (старая) является классическим примером такого противоречия и является основанием для приостановки регистрации на срок до 3 месяцев.

3. Проверка документов нотариусом

Если сделка будет удостоверяться нотариально, нотариус обязан проверить личность и дееспособность сторон, а также принадлежность имущества.

"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)

Для установления тождества личности продавца (лица с новой фамилией в паспорте) и собственника, указанного в ЕГРН (со старой фамилией), нотариусу потребуется документ, подтверждающий изменение ФИО (свидетельство о браке). Нотариус может удостоверить сделку при наличии такого документа.

4. Особенности регистрации нотариальных сделок

"При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки ... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 59)

Это означает, что если сделка нотариально удостоверена, регистратор в Росреестре не будет повторно проверять её законность. Однако противоречие в персональных данных между договором и ЕГРН может быть расценено как основание для приостановки (статья 26, 218-ФЗ), так как это не проверка законности, а выявление противоречий в сведениях.

5. Процедура изменения сведений о правообладателе в ЕГРН

Внесение изменений в ЕГРН в связи со сменой фамилии не является государственной регистрацией перехода права и не влечёт уплаты госпошлины. Это внесение дополнительных сведений. Основанием для такого изменения является документ, подтверждающий перемену имени.

"Свидетельство о перемене имени содержит следующие сведения: фамилия, собственно имя, отчество (до и после их перемены) ..." (Источник: Федеральный закон от 15.11.1997 N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния", Статья 62)

Свидетельство о заключении брака, в котором указывается новая фамилия, является таким документом. Продавец должен подать в Росреестр заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН, приложив свой паспорт и свидетельство о браке.

Выводы и рекомендации

1. Существенный риск приостановки регистрации. Если подавать документы на регистрацию перехода права без предварительного обновления фамилии продавца в ЕГРН, высока вероятность приостановки регистрации на основании противоречий в сведениях. Это может затянуть процесс на срок до 3 месяцев.

2. Безопасный вариант: внести изменения до сделки. Наиболее надёжный способ избежать рисков и задержек — настоять на том, чтобы продавец до подписания договора купли-продажи обратился в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о внесении изменений в сведения о правообладателе в ЕГРН в связи со сменой фамилии. Для этого потребуется его паспорт и свидетельство о браке. После внесения изменений выписка из ЕГРН будет содержать актуальные данные, и процедура регистрации сделки пройдет стандартно.

3. Альтернативный вариант: нотариальная сделка с полным пакетом документов. Если стороны хотят ускорить процесс и не ждать обновления ЕГРН, можно удостоверить сделку у нотариуса. В этом случае:

   • Нотариус проверит тождественность личности продавца через его паспорт и свидетельство о браке.
   • В договоре купли-продажи можно указать обе фамилии продавца (например, "Иванова (Петрова), действующая на основании свидетельства о заключении брака от..."), а также реквизиты свидетельства о браке.
   • ВАЖНО: Нотариус направит документы на регистрацию самостоятельно в электронном виде, и это ускорит процесс. Однако риск технической приостановки регистратором из-за несоответствия данных, хотя и меньший, всё же сохраняется.

4. Конкретные рекомендации:

   • Настоятельно рекомендую выбрать первый вариант (внесение изменений в ЕГРН до сделки). Это исключит любые формальные препятствия и даст вам уверенность в беспроблемной регистрации. Срок внесения таких изменений обычно не превышает 5-7 рабочих дней.
   • Если продавец отказывается или тянет время, объясните ему, что это в его же интересах — для беспрепятственного получения денег от вас.
   • Если вы всё же решитесь на сделку без обновления ЕГРН, обязательно сделайте ее нотариальной и проследите, чтобы в пакет документов, направляемых в Росреестр, были включены копия паспорта продавца и копия свидетельства о браке.
   • Обратитесь к адвокату для проверки всех документов и сопровождения сделки, особенно если вы выбираете вариант без предварительного изменения сведений в ЕГРН.