Продажа жилья, полученного как сирота, через 3 года после выдачи

Продажа жилья, полученного по договору найма специализированного жилого фонда для детей-сирот: правовой анализ

Ключевая проблема: жильё не является вашей собственностью

Прежде всего, необходимо понять важнейший правовой момент: вы не являетесь собственником этого жилья. Квартира предоставлена вам по договору найма специализированного жилого помещения, что означает, что вы лишь временно проживаете в ней на праве пользования.

"По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 100, часть 1)

Поскольку собственником квартиры является государство (субъект РФ), а не вы, продать её вы не можете — у вас отсутствует право распоряжения данным жильём.

Можете ли вы продать это жильё?

Нет, продажа невозможна по двум основным причинам:

1. Отсутствие права собственности: вы не являетесь собственником, а лишь нанимателем.
2. Прямой законодательный запрет: наниматель специализированного жилого помещения не вправе распоряжаться им.

"Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 100, часть 4)

Закон прямо запрещает даже обмен, что автоматически исключает возможность продажи.

Когда у вас появится возможность распоряжаться жильём?

Специализированный договор найма заключается на 5 лет:

"Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8, часть 6)

Ваш договор действует уже 3 года. После истечения 5 лет возможны два варианта:

Вариант 1 (стандартный): По окончании 5 лет, если у вас нет трудной жизненной ситуации, администрация обязана:

• исключить жильё из специализированного фонда;
• заключить с вами договор социального найма.

"По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации... обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8, часть 6)

После заключения договора социального найма вы получите право приватизировать квартиру и только после этого — продать её.

Вариант 2 (досрочный): Вы можете попросить сократить срок договора до 3 лет (то есть уже сейчас), но для этого должны быть одновременно соблюдены строгие условия:

• достижение возраста 23 лет;
• наличие стабильного дохода не ниже МРОТ за последние 12 месяцев;
• отсутствие задолженностей по налогам;
• надлежащее исполнение обязанностей нанимателя;
• отсутствие психических заболеваний, алкогольной/наркотической зависимости;
• отсутствие судимости;
• отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости помощи в преодолении трудной жизненной ситуации.

"Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения... допускается при наличии... достижение заявителем возраста 23 лет; наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев... дохода не ниже минимального размера оплаты труда..." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8, части 6.1, 6.2)

Нужно ли разрешение органов опеки или администрации?

Поскольку сейчас вы не являетесь собственником, разрешение на продажу не требуется, так как сама продажа невозможна. Никакого согласия опеки или администрации на то, чего вы не можете сделать по закону, не нужно.

Если же в будущем вы станете собственником (после приватизации), то при наличии у вас несовершеннолетних детей для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Что насчёт покупки жилья в другом городе?

После того как вы станете собственником и продадите квартиру, вы сможете купить жильё в любом регионе — ограничений по региону нет. Ограничения, если они есть, могут устанавливаться только региональным законодательством, но федеральные нормы таких ограничений не содержат.

Однако есть важный момент:

"Жилое помещение, приобретенное за счет выплаты, не может быть отчуждено, передано в залог, аренду, наем, обременено иными правами в течение трех лет со дня государственной регистрации получателем выплаты прав собственности на жилое помещение..." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8.1, часть 14)

Это ограничение касается жилья, купленного с использованием жилищного сертификата (выплаты), а не обычной продажи-покупки. Если вы купите жильё за собственные средства от продажи, такого ограничения не будет.

Сохранятся ли льготы после смены региона?

Статус лица из числа детей-сирот не отменяется при смене места жительства. Однако право на повторное получение жилья от государства у вас уже реализовано — вы его уже получили.

"Детям-сиротам... однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8, часть 1)

Иные льготы (бесплатная юридическая помощь, право на образование и т.д.) сохраняются независимо от региона проживания.

Есть ли альтернатива — получить жилищный сертификат?

В законодательстве предусмотрена возможность получить выплату (сертификат) на покупку жилья вместо предоставления квартиры в специализированный фонд:

"Право на однократное предоставление за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации выплаты на приобретение благоустроенного жилого помещения в собственность или для полного погашения предоставленного на приобретение жилого помещения кредита (займа)..." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8.1, часть 1)

Однако эта возможность доступна только тем, кто ещё не получил жильё и включён в список. Поскольку вы уже получили квартиру, этот путь для вас закрыт.

Выводы и рекомендации

1. Продать квартиру сейчас невозможно — она не ваша собственность. Вы лишь наниматель.

2. Ваш план действий:

   • Подождать 2 года до истечения 5-летнего срока договора;
   • После этого добиваться заключения договора социального найма (это обязанность администрации);
   • Затем приватизировать квартиру (получить в собственность);
   • Только после этого продать её и купить жильё в другом городе.

3. Альтернатива: если вам уже исполнилось 23 года и вы соответствуете всем условиям (стабильный доход, отсутствие долгов и т.д.), можно попробовать досрочно расторгнуть специализированный договор и перейти к соцнайму.

4. Для точного плана действий настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах детей-сирот. Адвокат поможет:

   • проверить возможность досрочного сокращения срока договора;
   • подготовить необходимые заявления в администрацию;
   • в случае отказа — представлять ваши интересы в суде.

5. Кроме того, вы имеете право на бесплатную юридическую помощь:

   "Дети-сироты... имеют право на бесплатную юридическую помощь в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 2011 года N 324-ФЗ "О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации"." (Источник: Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 10, часть 2)