Приватизация квартиры бывшего мужа-сироты: права членов семьи и порядок действий при отсутствии согласия нанимателя
Анализ ситуации
Вы, Ваши дети и бывший супруг (наниматель) зарегистрированы и проживаете в квартире, предоставленной ему как лицу из числа детей-сирот. Ключевая проблема заключается в том, что это жилье изначально предоставлено не по обычному договору социального найма, а по договору найма специализированного жилого помещения для детей-сирот, что кардинально меняет правовые возможности приватизации.
1. Ограничение на приватизацию жилья для детей-сирот
Начну с самого важного ограничения. Закон содержит прямой запрет на приватизацию таких жилых помещений:
"Приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма, осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, за исключением жилых помещений, предоставленных детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений" (Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статья 4)
Это означает, что независимо от согласия нанимателя приватизировать данную квартиру в настоящее время невозможно, поскольку такое жилье прямо исключено из числа приватизируемых объектов.
2. Правовой статус квартиры: специализированное жилье, а не социальный найм
Квартиры, предоставляемые детям-сиротам, относятся к специализированному жилищному фонду:
"К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: ... 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (Жилищный кодекс РФ, статья 92, часть 1)
Ваш бывший муж, вероятно, заключил договор найма специализированного жилого помещения, а не договор социального найма в его классическом виде. Хотя Вы упомянули "договор социального найма", важно уточнить его точное наименование. Срок действия такого договора составляет 5 лет с возможностью продления, после чего при определенных условиях жилье может быть исключено из специализированного фонда:
"Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет... По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам... содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации... обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами... договор социального найма в отношении этого жилого помещения" (Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 6)
Только после исключения квартиры из специализированного фонда и заключения обычного договора социального найма может возникнуть право на приватизацию.
3. Ваши права как члена семьи нанимателя (бывшего члена семьи)
Вы были включены в договор как член семьи нанимателя. Даже после расторжения брака Ваши права сохраняются:
"Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи" (Жилищный кодекс РФ, статья 69, часть 4)
Вы и дети имеете равные с нанимателем права пользования жильем, однако это не дает права требовать приватизации, пока квартира остается специализированной.
4. Необходимость изменения договора социального найма
На основании статьи 82 Жилищного кодекса РФ:
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя" (Жилищный кодекс РФ, статья 82, часть 2)
Однако:
- Это право требует согласия самого нанимателя (Вашего бывшего мужа) и наймодателя (органа местного самоуправления)
- Пока жилье является специализированным, механизм замены нанимателя по договору социального найма неприменим, так как отношения регулируются иными нормами
5. Ваши возможные действия и перспективы
Шаг 1: Проверьте статус жилья
Необходимо точно установить, по какому договору предоставлена квартира. Запросите копию договора в органе местного самоуправления или в организации, которая предоставляла жилье.
Шаг 2: Дождитесь истечения 5-летнего срока и смены статуса
Если договор является срочным (на 5 лет), то по его окончании при отсутствии обстоятельств, требующих продления, жилье должно быть переведено в обычный жилищный фонд социального использования, и только после этого возникнет право на приватизацию.
Шаг 3: Защита прав несовершеннолетних детей
Ваши дети, как члены семьи нанимателя, имеют право проживать в данной квартире. Если бывший муж препятствует Вашему проживанию или создает невозможные условия, Вы вправе обратиться в суд за защитой жилищных прав:
"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом... путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права... 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения" (Жилищный кодекс РФ, статья 11, части 1,3)
Шаг 4: Бесплатная юридическая помощь
Поскольку Ваш бывший супруг относится к категории детей-сирот, он и члены его семьи имеют право на бесплатную юридическую помощь:
"Дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей... имеют право на бесплатную юридическую помощь" (Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 10)
Выводы и рекомендации
-
Приватизация квартиры в текущем статусе невозможна. Закон прямо исключает из приватизации жилые помещения, предоставленные детям-сиротам по договорам найма специализированных жилых помещений (статья 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").
-
Необходимо дождаться перевода квартиры в обычный социальный найм. Это произойдет автоматически по окончании 5-летнего срока действия договора найма специализированного жилого помещения, если не будут выявлены обстоятельства, требующие продления (Федеральный закон № 159-ФЗ, статья 8, пункт 6).
-
Изменение договора сейчас нецелесообразно — пока жилье является специализированным, правила о замене нанимателя по договору социального найма (статья 82 ЖК РФ) не работают.
-
Рекомендуемые действия:
- Обратитесь в орган местного самоуправления за разъяснением статуса жилого помещения и срока действия договора
- Проконтролируйте своевременность перевода квартиры в обычный жилищный фонд по истечении 5 лет
- После перевода квартиры в социальный найм сможете требовать изменения договора и приватизации, но для этого потребуется либо согласие бывшего мужа, либо решение суда (если он продолжит препятствовать)
- Получите бесплатную юридическую консультацию в адвокатском образовании или центре бесплатной юридической помощи
-
Если бывший муж препятствует проживанию — немедленно обращайтесь в суд за защитой жилищных прав Ваших и детей.
