Продажа доли в квартире, когда другие собственники находятся в зоне СВО
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником доли в квартире и хотите её продать. Остальные долевые собственники — ваши родственники, которые находятся в зоне проведения СВО. Они устно согласны на продажу, но не могут лично участвовать в оформлении сделки. Для законного оформления продажи необходимо соблюсти установленный порядок.
1. Обязательно ли получать нотариально удостоверенный отказ других сособственников от преимущественного права покупки?
Да, это обязательное требование закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ:
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее."
При этом уведомление должно быть направлено в нотариальной форме. Пункт 2 статьи 250 ГК РФ прямо указывает:
"Уведомление участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности постороннему лицу должно быть совершено в нотариальной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи."
Также пункт 4 той же статьи устанавливает:
"Отказ от преимущественного права покупки доли должен быть совершен в нотариальной форме."
Таким образом, устного согласия родственников недостаточно. Необходимо получить от них либо нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, либо направить им нотариально удостоверенное уведомление о намерении продать долю и дождаться, когда пройдет месяц (в течение которого они могут приобрести долю).
Последствия нарушения этого порядка предусмотрены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ:
"При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя."
2. Как оформить отказ или уведомление, если родственники находятся в зоне СВО?
Основной способ: оформление доверенности или заявления у командира воинской части
Закон предусматривает специальный порядок для военнослужащих. В соответствии с пунктом 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ:
"К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: ... 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариусов и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения."
Также действует специальная норма для участников СВО — статья 37.1 Основ законодательства РФ о нотариате (введена Федеральным законом № 439-ФЗ):
"Доверенности и заявления (в том числе заявления об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности) военнослужащих, участвующих в специальной военной операции, а также граждан, призванных на военную службу по мобилизации, удостоверенные командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения или заведения, приравниваются к нотариально удостоверенным."
Кроме того, статья 22 Федерального закона "О статусе военнослужащих" № 76-ФЗ устанавливает:
"Командиры воинских частей как должностные лица органов исполнительной власти совершают нотариальные действия с участием военнослужащих (граждан, пребывающих в добровольческих формированиях) и граждан, призываемых (поступающих) на военную службу, членов их семей в случаях и порядке, которые установлены федеральными законами."
Альтернативные варианты (менее вероятны в условиях СВО):
-
Выезд нотариуса к месту нахождения — теоретически возможен, но практически маловероятен в зоне СВО. Статья 42 Основ законодательства о нотариате предусматривает право нотариуса выехать для совершения нотариального действия.
-
Удаленное совершение нотариального действия — возможно при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у военнослужащего (статья 44.3 Основ).
3. Какие документы нужны для государственной регистрации?
В соответствии с частями 1-2 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":
"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению."
Для регистрации перехода права потребуются:
-
Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли
-
Документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки — один из вариантов:
- Нотариально удостоверенный отказ всех сособственников от преимущественного права покупки (оформленный командиром воинской части на основании ст. 37.1 Основ)
- Нотариально удостоверенное уведомление с отметкой о вручении и истечение месячного срока
-
Выписка из ЕГРН на квартиру (действительная на дату сделки)
-
Свидетельство о праве собственности (или иной правоустанавливающий документ) на вашу долю
-
Паспорт продавца и покупателя
-
Заявление о государственной регистрации (подается нотариусом после удостоверения договора)
Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 42, часть 2 предусматривает:
"Государственная регистрация права общей долевой собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе при отчуждении доли в праве общей собственности, осуществляется на основании заявления всех участников договора, а также на основании заявления лица, приобретающего долю в праве общей собственности, если иное не установлено федеральным законом."
При этом нотариус после удостоверения сделки самостоятельно подает документы на регистрацию (статья 55 Основ законодательства о нотариате).
4. Алгоритм действий продавца
Шаг 1. Связь с родственниками и оформление документов через командира части
Ваши родственники должны обратиться к командиру своей воинской части и оформить один из следующих документов:
- Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли (приравнивается к нотариально удостоверенному на основании ст. 37.1 Основ)
- Либо доверенность на ваше имя или на иное доверенное лицо с правом:
- дать согласие на продажу доли
- подписать договор купли-продажи
- подать документы на регистрацию
Важно: в доверенности должно быть четко указано, на совершение каких именно действий уполномочивается представитель.
Шаг 2. Соблюдение преимущественного права покупки
После получения документов (отказа или уведомления) вы вправе:
- Если получен отказ — можете продавать долю любому лицу сразу
- Если получено уведомление — вручите его другим сособственникам (даже если они устно согласны) и подождите 1 месяц
Шаг 3. Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи доли в праве общей собственности обязательно подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Обратитесь к нотариусу, предоставив:
- Паспорт
- Полученные от родственников документы (отказ или подтверждение уведомления)
- Документы на квартиру
- Реквизиты покупателя
Шаг 4. Государственная регистрация перехода права
Нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр в электронной форме.
Рекомендации
- Не полагайтесь на устное согласие — это не имеет юридической силы
- Организуйте оформление отказа или доверенности через командира части — это единственный практически реализуемый вариант в условиях СВО
- Учитывайте сроки — доверенность, удостоверенная командиром части, действует в течение 1 года, если не указан иной срок (ст. 186 ГК РФ)
- Если родственники не могут оформить документы — возможно, потребуется обращение в суд о признании права на продажу доли без их согласия, но это крайняя мера
- Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, для подготовки всех документов
Вывод: Продажа доли возможна, но требует оформления письменного отказа от преимущественного права покупки (или направления уведомления) через командира воинской части в соответствии со статьей 37.1 Основ законодательства о нотариате. После этого сделка оформляется у нотариуса с последующей регистрацией в Росреестре.
