Выселение из квартиры при продаже, залог и уведомление за 14 дней — идти в суд?

Выселение из съёмной квартиры в связи с её продажей: анализ вашей ситуации

Вы оказались в неприятной, но довольно типичной ситуации. Ваше желание защитить свои права и стабильность для семьи абсолютно обоснованно. Давайте по порядку разберем все ваши вопросы, опираясь на законодательство.

1. Главный вопрос: могут ли вас выселить по пункту о 14-дневном предупреждении?

Краткий ответ: нет, просто так, по одному лишь этому пункту и желанию хозяйки, вас выселить не могут. Ваш договор заключен на 11 месяцев и является краткосрочным наймом.

Согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ, к договору найма, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), некоторые общие правила не применяются, но это не лишает вас защиты.

Ключевой момент здесь в том, что закон (ГК РФ) устанавливает закрытый перечень оснований для расторжения договора по требованию наймодателя. Эти основания перечислены в статье 687 ГК РФ:

"Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает."

Продажа квартиры или желание собственника использовать её иначе в этот перечень не входят.

Пункт вашего договора о 14-дневном предупреждении, скорее всего, относится к праву нанимателя (то есть вас) досрочно расторгнуть договор в упрощенном порядке, либо к обоюдному соглашению. Он не может давать наймодателю право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, так как это прямо противоречит императивным нормам закона.

Общий принцип гласит: односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Как указано в ГК РФ:

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (ст. 310 ГК РФ)

Поскольку в законе для наймодателя не предусмотрено права на отказ от договора по причине продажи квартиры, пункт в вашем договоре, дающий такое право, будет ничтожным, так как он ухудшает ваше положение по сравнению с законом. Суд такой пункт во внимание не примет. Более того, сам по себе переход права собственности не прекращает ваш договор:

"Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма." (ст. 675 ГК РФ)

Это означает, что даже после продажи квартиры вы имеете полное право в ней проживать до окончания срока договора, а вашим новым наймодателем станет покупатель.

2. Может ли хозяйка в отместку поднять плату?

Нет, не может. Закон устанавливает прямой запрет на одностороннее изменение размера платы, если иное прямо не предусмотрено вашим договором. Если в вашем договоре нет пункта, позволяющего наймодателю в одностороннем порядке повышать плату в течение срока его действия, такие действия незаконны.

"Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором." (ст. 682 ГК РФ)

Поэтому ваше право отказаться от уплаты повышенной платы абсолютно законно. Вы должны продолжать платить строго ту сумму, которая зафиксирована в договоре.

3. Ваши права при требовании освободить квартиру и тактика "договаривайтесь или идите в суд"

Вы мыслите в абсолютно правильном направлении. Поскольку вы не нарушаете условий договора, единственный законный способ для наймодателя расторгнуть его досрочно — это достичь с вами соглашения. Если вы не согласны на условия расторжения (например, на немедленный выезд без возврата залога), наймодатель действительно может обратиться в суд. Однако, как мы выяснили, законных оснований для расторжения у него нет, поэтому в иске будет отказано.

Что касается отсрочки выселения с учетом зимы и ребенка: это важный нюанс. Поскольку ваш договор краткосрочный (до 1 года), к нему, согласно статье 683 ГК РФ, не применяется положение, позволяющее суду предоставить отсрочку выселения на срок до года. Это ослабляет вашу позицию в вопросе получения долгой отсрочки через суд, если бы дело все же дошло до выселения.

Однако это не значит, что вы беззащитны. Сам факт, что наймодатель не имеет права на расторжение, — ваша главная защита. Ваше предложение о переговорах — это лучшая стратегия. У вас сильная переговорная позиция, так как закон на вашей стороне, и выселить вас быстро и насильно невозможно. Выселение в любом случае возможно только по решению суда:

"В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда." (ст. 688 ГК РФ)

Вы вправе предлагать свои условия для добровольного освобождения квартиры:

• Возврат полной суммы залога (обеспечительного платежа) в любом случае, так как инициатива расторжения исходит не от вас.
• Разумный срок для поиска нового жилья (3-4 месяца — адекватный срок).
• Возможно, компенсацию ваших расходов на переезд или риэлтора.

Суд — не единственный, но часто единственный способ разрешения принудительного спора, если стороны не могут договориться. Как указано в законе, защита прав осуществляется судом:

"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (ст. 11 ГК РФ)

Но ваш случай — это скорее спор о добровольном соглашении. Вы пытаетесь договориться, что всегда является первым и лучшим шагом, прямо предусмотренным законом для изменения или расторжения договора.

4. Судьба залога и довод об оплате последнего месяца

То, что вы называете залогом, в юридическом смысле, скорее всего, является обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Это сумма, которая гарантирует исполнение вами обязательств, в первую очередь — по оплате и сохранности имущества.

По закону:

"При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. ... В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств... или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон." (ст. 381.1 ГК РФ)

Условие вашего договора, что при вашем выезде ранее 6 месяцев залог остается у наймодателя — это и есть те самые «обстоятельства, предусмотренные договором». Но ключевой момент: это условие применимо к ситуации, когда вы являетесь инициатором досрочного расторжения. В вашей ситуации инициатор — наймодатель. Следовательно, условие о невозврате залога при досрочном выезде по вашей инициативе не должно применяться. Если договор будет расторгнут по инициативе или вине наймодателя, у него не будет оснований для удержания обеспечительного платежа.

Пункт о зачете залога за последний месяц — это дополнительное условие, которое просто определяет порядок расчетов при нормальном завершении договора. Он не отменяет ваше право требовать полного возврата залога, если договор расторгается досрочно по инициативе наймодателя.

Рекомендации и выводы

1. Ваша позиция сильна. Выселить вас в одностороннем порядке по желанию хозяйки невозможно. Закон на вашей стороне. Пункт о 14-дневном предупреждении в данном контексте не работает против вас.
2. Ведите переговоры с позиции силы. Четко и спокойно объясните представителю хозяйки (сестре), что:
   • Вы знаете закон и свои права.
   • Вы готовы идти навстречу и договариваться о досрочном расторжении договора по соглашению сторон на взаимовыгодных условиях.
   • В число этих условий должно входить: полный возврат обеспечительного платежа, достаточный срок для поиска жилья (например, 3 месяца), письменное соглашение о расторжении.
3. Все договоренности оформляйте письменно. Если достигнете компромисса, обязательно заключите Соглашение о расторжении договора найма, где пропишите все оговоренные условия — срок освобождения квартиры, порядок возврата залога, отсутствие взаимных претензий.
4. Не поддавайтесь на давление. Угрозы, попытки отключить свет или воду незаконны. Фиксируйте все подобные инциденты (аудио, видео, свидетели).
5. Суд. Ваша фраза «пусть подает в суд» — это разумная крайняя мера. В суде у наймодателя нет перспектив выиграть дело о вашем выселении на данном основании. Однако помните, что на получение длительной отсрочки в рамках краткосрочного найма рассчитывать не стоит, поэтому оптимальный путь — договориться.
6. Продажа и показы. Вы не обязаны пускать кого-либо в квартиру без своего согласия. Время показов — это предмет вашей договоренности. Вы можете предложить удобное для вас время, но не обязаны терпеть постоянные вторжения.
7. Если не можете договориться, и хозяйка предпринимает незаконные действия (например, меняет замки), вы вправе обратиться в полицию, а также в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании убытков и компенсации морального вреда. В такой ситуации настоятельно рекомендую обратиться к адвокату для составления необходимых документов и полной защиты ваших интересов.