Оформление покупки квартиры супругами через представителя и в общую совместную собственность
Анализ ситуации
Вы со своим мужем планируете приобрести квартиру, которую оплачивает ваша свекровь. Исходя из ваших вопросов, я вижу два ключевых момента: во-первых, вы не можете лично присутствовать на сделке и подавать документы в Росреестр, поэтому интересуетесь возможностью совершения всех действий через представителя (свекровь), имея только свои паспорта. Во-вторых, вы желаете, чтобы приобретенная квартира была оформлена в вашу с мужем общую совместную собственность.
Давайте разберем каждый из этих вопросов с точки зрения действующего законодательства.
1. Заключение договора купли-продажи без вашего личного присутствия
(а) Общие принципы представительства
Закон допускает совершение сделок не лично, а через представителя. Это прямо предусмотрено гражданским законодательством:
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого."
(Источник: ГК РФ, статья 182, пункт 1)
Таким образом, свекровь теоретически может выступить представителем (покупателем) от вашего имени и от имени вашего мужа. Однако одного лишь факта передачи ей ваших паспортов для этого категорически недостаточно.
(б) Необходимость нотариально удостоверенной доверенности
Для совершения большинства юридически значимых действий, особенно связанных с недвижимостью, требуется письменное уполномочие — доверенность.
Самое важное правило для вашего случая: доверенность на сделки с недвижимостью и на регистрацию прав должна быть нотариально удостоверена.
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом."
(Источник: ГК РФ, статья 185.1, пункт 1)
Договор купли-продажи квартиры сам по себе не требует обязательного нотариального удостоверения (кроме отдельных случаев, например, продажи долей), но подача документов на регистрацию перехода права собственности и регистрацию самого права в Росреестр — это именно те действия, для которых нотариальная доверенность обязательна. Более того, в самом договоре поручения или отдельной доверенности должны быть четко перечислены полномочия представителя.
(в) Форма договора купли-продажи
Сам договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, что ваша свекровь с нотариальной доверенностью от вас вполне может выполнить.
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)."
(Источник: ГК РФ, статья 550)
В вашем случае этот единый документ будет подписан: со стороны продавца — продавцом (или его представителем), а со стороны покупателей — вашей свекровью, действующей на основании нотариально удостоверенных доверенностей от вас и от вашего мужа. В "шапке" и в подписной части договора это будет отражено, например: "Иванова Анна Петровна, действующая от имени Иванова Ивана Ивановича на основании доверенности №... от...".
2. Подача документов на государственную регистрацию без вашего личного присутствия
Для регистрации перехода права собственности от продавца к вам и регистрации вашего права собственности на квартиру в Росреестре, личное присутствие правообладателя (вас и мужа) также не является обязательным, если действует представитель по нотариальной доверенности.
<<При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.>>
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" № 218-ФЗ, статья 18, пункт 8)
Это означает, что свекровь, придя в МФЦ для подачи документов, предъявит свой паспорт и оригиналы нотариальных доверенностей от вас и вашего мужа. Ваших паспортов, как правило, не требуется. Наличие у нее ваших паспортов само по себе не дает ей права расписываться за вас в заявлениях и подавать документы — полномочие должна давать именно доверенность.
Важный нюанс для общей совместной собственности: Поскольку квартира приобретается в общую совместную собственность супругов, для подачи заявления на регистрацию такого права достаточно заявления от одного из участников этой совместной собственности.
"Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" № 218-ФЗ, статья 42, пункт 3)
Поэтому формально ваша свекровь, действуя по доверенности, например, только от вашего мужа, также могла бы подать заявление. Однако, во избежание любых вопросов и задержек, лучше иметь доверенности от обоих супругов, где будут перечислены все необходимые полномочия.
3. Как оформить квартиру в общую совместную собственность супругов
Ваше желание оформить квартиру именно в общую совместную собственность (без выделения долей) полностью соответствует Семейному и Гражданскому кодексам.
(а) Режим совместной собственности по закону
Вам следует знать, что даже если бы вы не указали в договоре вид собственности, любой объект недвижимости, купленный супругами в период брака на общие средства, по умолчанию является их совместной собственностью в силу закона.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества."
(Источник: ГК РФ, статья 256, пункт 1 и СК РФ, статья 34, пункт 1)
И далее уточняется, что это правило работает независимо от того, на чье имя оформлено имущество:
"...и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства."
(Источник: СК РФ, статья 34, пункт 2)
(б) Как прямо указать это в договоре купли-продажи
Хотя режим совместной собственности и возникнет по закону, для правильного и однозначного внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) лучше всего прямо прописать это в договоре.
Специальной «особой» формы договора для этого не требуется. Достаточно в разделе договора, где описываются стороны и предмет сделки, указать:
- В преамбуле договора в качестве покупателей указать и вас, и вашего мужа (в лице вашего представителя).
- В тексте договора обязательно добавить отдельный пункт примерно следующего содержания:
«Квартира приобретается Покупателями в общую совместную собственность в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и статьей 34 Семейного кодекса РФ».
Это является прямым выполнением требования закона о регистрации. Наличие такой записи гарантирует, что в ЕГРН будет внесена корректная запись о виде права — «Общая совместная собственность» — и собственниками будут указаны вы оба.
"При осуществлении государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости делается запись о том, что такое имущество находится в общей совместной собственности, с указанием участников совместной собственности. ...При государственной регистрации права общей совместной собственности на объект недвижимости, приобретаемый супругами, в реестр прав на недвижимость также вносятся сведения о том, что участниками совместной собственности являются супруги."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ, статья 42, пункт 2 - обобщенный смысл нормы из вашего контекста)
Напротив, если не сделать такой отметки в договоре, Росреестр при регистрации может зарегистрировать право общей долевой собственности, причем доли будут признаны равными (по 1/2), что противоречит вашему желанию.
Выводы и рекомендации
- Заключение сделки и подача документов без вас возможны. Ваша свекровь может полностью провести сделку и зарегистрировать право собственности без вашего с мужем личного присутствия.
- Одних паспортов недостаточно. Обязательным условием является оформление вами и вашим мужем нотариально удостоверенных доверенностей на имя свекрови. В доверенности нужно четко прописать полномочия: на заключение и подписание договора купли-продажи конкретной квартиры, на подачу и получение документов в Росреестре, на регистрацию права собственности, а также на оплату необходимых пошлин.
- Для общей совместной собственности нужно прямое указание в договоре. В текст договора купли-продажи необходимо включить пункт о том, что квартира приобретается покупателями (вами и мужем) в общую совместную собственность. Это гарантирует корректную запись в ЕГРН. Специальной формы договора не требуется.
- Рекомендация. Поскольку ситуация сопряжена с действиями через представителя и требует четких формулировок в договоре, настоятельно рекомендую вам с мужем перед походом к нотариусу за доверенностями проконсультироваться с грамотным адвокатом или самим нотариусом, который будет удостоверять доверенности. Он проверит проект договора купли-продажи и поможет сформулировать текст доверенностей так, чтобы в них были отражены все необходимые полномочия, и сделка прошла гладко.
